房產(chǎn)大局已定？今明兩年，擁有兩套以上房子的家庭，堅(jiān)持3不做

房產(chǎn)大局已定？今明兩年，擁有兩套以上房子的家庭，堅(jiān)持三不做

曾幾何時(shí)，“買(mǎi)房致富”這一理念是深植于中國(guó)普通家庭心中的財(cái)富信條，在城市化浪潮中，住宅不僅僅只是一個(gè)遮風(fēng)擋雨的居所，更被賦予了增值的使命。

人們相信只要持有足夠多的房產(chǎn)就能輕松穿越經(jīng)濟(jì)周期，抵御住貨幣貶值，于是許多家庭幾乎將所有的剩余財(cái)富都放在了買(mǎi)房上。

當(dāng)歷史的車(chē)輪轉(zhuǎn)動(dòng)，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，城鎮(zhèn)化速度放緩時(shí)，這個(gè)刻板的理念正在經(jīng)歷前所未有的解構(gòu)。

近年來(lái)房?jī)r(jià)一直往下跌，對(duì)于僅僅有自住需求的家庭來(lái)說(shuō)，有一套住房就足夠了，對(duì)于那些手握兩套甚至更多房產(chǎn)的普通家庭來(lái)說(shuō)，曾經(jīng)引以為傲的資產(chǎn)，正在悄然轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)擔(dān)。

未來(lái)兩年里，手里有兩套以上房產(chǎn)的家庭，有三條原則值得警惕。

一、拒絕盲目炒房

過(guò)去的時(shí)間里，每一次房?jī)r(jià)上調(diào)都被市場(chǎng)解讀為黃金時(shí)期，因此許多投資者在房?jī)r(jià)有短暫下跌的時(shí)候就瘋狂買(mǎi)入，試圖通過(guò)這樣的行為為自己的未來(lái)找好保障。

然而這一策略成立的前提是市場(chǎng)有長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，當(dāng)前我們所面對(duì)的是一個(gè)供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的存量博弈市場(chǎng)。

現(xiàn)在支撐房?jī)r(jià)上調(diào)的引擎正在熄火。老齡化速度加快，新生兒出生率降低，這意味著未來(lái)的購(gòu)房主力軍規(guī)模正在萎縮。雖然現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率高了，但是人口流動(dòng)已經(jīng)有明顯的向大城市集中的特點(diǎn)。

在這樣的背景下，市場(chǎng)上時(shí)不時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些令人不安的聲音。每當(dāng)有城市出現(xiàn)樓臺(tái)扶持措施時(shí)，總有觀點(diǎn)將其渲染為“抄底”信號(hào)，鼓動(dòng)那些有房產(chǎn)的家庭繼續(xù)買(mǎi)入。

這種邏輯首先就是錯(cuò)誤的，他默認(rèn)了未來(lái)房?jī)r(jià)必然會(huì)反彈至比買(mǎi)入時(shí)更高的水平，而忽略了有可能會(huì)比買(mǎi)來(lái)時(shí)更低的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，繼續(xù)增加房產(chǎn)，本質(zhì)上就是在放大自己的風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)健康的家庭資產(chǎn)組合應(yīng)該需要多條支柱，包括金融資產(chǎn)以及固定收益類(lèi)，而并不是把錢(qián)全都投在房子上面。

否則無(wú)異于是把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里，但這個(gè)籃子的底部正在接受著考驗(yàn)。更值得警惕的是，現(xiàn)在不同等級(jí)城市的市場(chǎng)表現(xiàn)，正在經(jīng)歷劇烈分化。

一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市的核心區(qū)域聚集了大量的優(yōu)質(zhì)資源，對(duì)外部人口有著吸引力，房?jī)r(jià)相對(duì)抗跌，但三四線(xiàn)城市以及一些弱二線(xiàn)城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，情況已經(jīng)截然不同。

缺乏支柱產(chǎn)業(yè)支撐、年輕人口持續(xù)向外流，然而本地的購(gòu)買(mǎi)力有限，房?jī)r(jià)只能一跌再跌。開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱嘶鼗\資金不得不打折促銷(xiāo)，這也壓低了二手房的定價(jià)空間。

在這樣的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，如果還是盲目的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，可以說(shuō)虧損只是時(shí)間問(wèn)題。所以未來(lái)兩年里擁有多套房產(chǎn)的家庭，首要任務(wù)不是繼續(xù)擴(kuò)大陣地，而是收縮防線(xiàn)。

將手頭的閑置資金，優(yōu)先用于充實(shí)家庭的應(yīng)急儲(chǔ)備按理來(lái)說(shuō)，一個(gè)穩(wěn)健的家庭至少需要預(yù)留覆蓋一年生活的現(xiàn)金或者流動(dòng)性資產(chǎn)，以應(yīng)對(duì)可能面臨的突發(fā)開(kāi)支。

近兩年經(jīng)濟(jì)環(huán)境充滿(mǎn)不確定性，只有保住現(xiàn)金流的安全性和靈活性，比賭房?jī)r(jià)反彈更為謹(jǐn)慎。除非確實(shí)是需要改善自住需求，以投資為目的去購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的行為需要適當(dāng)擱置。

二、盡快剝離劣質(zhì)房產(chǎn)

過(guò)去房產(chǎn)被視為一種高度同質(zhì)化的資產(chǎn)，認(rèn)為只要是房子就有漲價(jià)的一天。只是漲得快與慢的區(qū)別，但是未來(lái)的市場(chǎng)將告別這種增長(zhǎng)模式，房?jī)r(jià)之間會(huì)出現(xiàn)前所未有的分化。

那怎么去評(píng)判資產(chǎn)屬于劣質(zhì)資產(chǎn)，我們可以從幾個(gè)維度進(jìn)行辨別。

首先就是地理位置，那些遠(yuǎn)離城市主城區(qū)，缺乏成熟的公共交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋、周邊3千米沒(méi)有優(yōu)質(zhì)教育資源和醫(yī)療資源的遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，正在失去轉(zhuǎn)手價(jià)值。

其次是建筑品質(zhì)，房齡超過(guò)20年的老舊小區(qū)，如果沒(méi)有電梯，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理以及停車(chē)位嚴(yán)重不足的住宅。隨著時(shí)間增長(zhǎng)，建筑主體老化，墻皮脫落等問(wèn)題頻繁出現(xiàn)，居住體驗(yàn)會(huì)持續(xù)下降，潛在買(mǎi)家會(huì)越來(lái)越少。

第三是物業(yè)類(lèi)型。現(xiàn)在的商住公寓是非常典型的一個(gè)“陷阱”，這一類(lèi)房產(chǎn)交易稅費(fèi)高昂，而且沒(méi)法落戶(hù)、沒(méi)有學(xué)區(qū)、水電費(fèi)高、居住密度大、人員復(fù)雜，在二手市場(chǎng)上往往不受歡迎。

最后是城市級(jí)別。那些人均收入增長(zhǎng)停滯，人口流出占比大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的三四線(xiàn)城市，其房產(chǎn)也在喪失價(jià)值，最終回歸到純粹的基礎(chǔ)居住功能。

很多手里有劣質(zhì)房產(chǎn)的家庭，內(nèi)心似乎還抱有一種僥幸心理，認(rèn)為只要我不賣(mài)，那么就沒(méi)有損失。這種心理會(huì)讓投資者傾向于長(zhǎng)期持有虧損房產(chǎn)，不愿意兌現(xiàn)損失，在這種樓市下行通道中，這種理念的危害極大。

與股票不同的是，持有房產(chǎn)是需要成本的，每年的物業(yè)費(fèi)和北方地區(qū)供暖費(fèi)以及房產(chǎn)稅等，都是真金白銀的支出。

一套20年前的老舊兩居室，今天降價(jià)10萬(wàn)元可能還能找到買(mǎi)家，拖到明年可能降價(jià)20萬(wàn)都沒(méi)有買(mǎi)家。因?yàn)楝F(xiàn)在的購(gòu)房者也在觀望，他們擔(dān)心成為最后的接盤(pán)者。

市場(chǎng)中有一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)，兩套裝修相同，房齡相同的兩套房，核心地段的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房可能兩三個(gè)月就能成交，然后在遠(yuǎn)郊地區(qū)的房子超過(guò)一年也有可能賣(mài)不出去。最后就算成交，成交價(jià)也比房主預(yù)期低。

因此對(duì)于那些手持多套劣質(zhì)房產(chǎn)的家庭而言，當(dāng)前最理性的做法就是停止幻想，正視現(xiàn)實(shí)，主動(dòng)對(duì)房產(chǎn)清單進(jìn)行篩查。把那些長(zhǎng)期空置、地段偏遠(yuǎn)、配套老舊的房子優(yōu)先列入處置名單。

定價(jià)上不要執(zhí)著于當(dāng)年買(mǎi)入的成本或者是歷史最高價(jià)，而應(yīng)當(dāng)參考同小區(qū)近期的正式成交價(jià)。給出合理的折讓?zhuān)M快完成交易，回籠資金。

三、告別以貸養(yǎng)房的風(fēng)險(xiǎn)

前兩條原則關(guān)乎買(mǎi)不買(mǎi)和賣(mài)不買(mǎi)，那么第三條原則是觸及了房產(chǎn)投資最核心的工具——信貸杠桿。

在過(guò)去，貸款買(mǎi)房被譽(yù)為普通人能夠獲得成本最低期限資產(chǎn)的杠桿，通過(guò)向銀行借錢(qián)，用大約三成的首付去買(mǎi)房，然后貸款10年到30年。

但杠桿從來(lái)都是一把雙刃劍，雖然可以放大利益，但是也在以同樣的倍數(shù)放大虧損。當(dāng)房?jī)r(jià)不再上漲的時(shí)候，或者直接下跌時(shí)，那么貸款將會(huì)成為一種高負(fù)債。

而且現(xiàn)在的租金回報(bào)率已經(jīng)無(wú)法覆蓋貸款成本。過(guò)去多房產(chǎn)家庭，流行一種操作模式，那就是貸款買(mǎi)房，然后出租，用租金的收入來(lái)償還自己的月供，認(rèn)為自己只需要付首付就能守著讓房?jī)r(jià)上漲，但現(xiàn)在這個(gè)邏輯已經(jīng)崩盤(pán)了。

現(xiàn)在銀行設(shè)定的30年貸款期限本身就包含著對(duì)于建筑的壽命和居民收入這些綜合判斷，一個(gè)普通人職業(yè)生涯中收入最穩(wěn)定的大約就是30歲到60歲這30年，銀行需要確保在這段時(shí)間內(nèi)借款人可以有穩(wěn)定的還款能力。

現(xiàn)實(shí)情況是當(dāng)下的就業(yè)市場(chǎng)充滿(mǎn)了不確定性，企業(yè)裁員，中年失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)比以往任何時(shí)候都高。一旦家庭主要收入來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，那么現(xiàn)金流會(huì)立刻斷裂，斷供的后果非常嚴(yán)重。

當(dāng)房子被面臨法拍時(shí)，起拍價(jià)往往只有正常市場(chǎng)價(jià)的七成甚至更低，最終導(dǎo)致房子沒(méi)了，首付沒(méi)了，還要倒欠銀行一筆錢(qián)。

很多購(gòu)房者根本沒(méi)有意識(shí)到銀行對(duì)于超過(guò)一定年齡的老房子是拒絕接受作為抵押物的，那些房齡超過(guò)25年甚至20年的住宅，在申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款或者二次抵押時(shí)會(huì)遇到很大障礙。

這也意味著如果持有房產(chǎn)的時(shí)間過(guò)久，且房屋本身缺乏核心地段和學(xué)區(qū)的支持，那么在你最需要資金的時(shí)候，是很難從銀行換來(lái)流動(dòng)性資金的。

所以我們必須認(rèn)識(shí)到貸款在房?jī)r(jià)上行期是財(cái)富加速器，但是在房?jī)r(jià)平穩(wěn)或者下行期就變成了財(cái)富蒸發(fā)器。對(duì)于已經(jīng)擁有兩套房產(chǎn)以上的家庭，增加任何以投資為目的的貸款購(gòu)房行為都是極端危險(xiǎn)的。

即便你不再購(gòu)買(mǎi)新房，對(duì)那些人背負(fù)著比較高的貸款余額的投資性房產(chǎn)也要認(rèn)真評(píng)估租金收入。如果沒(méi)有帶來(lái)實(shí)際收入，那么及時(shí)賣(mài)出、結(jié)清貸款也是一種明智的折損行為。承認(rèn)過(guò)去的投資決策不適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境，也是一種根本性的進(jìn)步。

結(jié)語(yǔ)

過(guò)去的20年來(lái)許多普通家庭的財(cái)富積累很大程度上是時(shí)代賦予的收益，當(dāng)時(shí)代的底層邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，真正考驗(yàn)家庭智慧的則是是否能夠識(shí)別變化，調(diào)整策略，守住成果。

市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變化，任何資產(chǎn)都不可能永遠(yuǎn)上漲，能夠在狂熱時(shí)代保持冷靜，在迷茫時(shí)守住底線(xiàn)是一種寶貴的能力。拋棄炒房思維是為了讓家庭資產(chǎn)走的更穩(wěn)，走得更遠(yuǎn)。當(dāng)外部環(huán)境變遷，真正能讓家庭安身立命的，從來(lái)都是從容應(yīng)對(duì)的財(cái)務(wù)底氣和內(nèi)在安寧。