16萬買“圖紙商鋪”返租三年即斷供，公司法定代表人變更成61歲殘疾老人：老板借我身份證，具體干啥不清楚

2019年，以16萬余元購買山東煙臺一處商鋪，銷售人員承諾“十年返租、收益可觀”。然而僅收到三年租金后，運營公司便停止支付。當業主試圖維權時，發現運營公司法定代表人已變更為一名身有殘疾的老人。業主拿著不動產權證，卻不知道自己的商鋪在哪里。“圖紙商鋪”已停運，類似陷入困境業主有上百人。

圖為商鋪入口處

花16萬買商鋪，簽約返租10年僅3年就斷供

7月20日，家住山東煙臺的陳女士介紹，2019年7月，她接到營銷電話，銷售人員以“奧特萊斯正規商鋪”推介項目，稱地處黃金地段，由煙臺銀豐投資開發有限公司開發，并由專業公司統一運營，收益穩定有保障。現場銷售人員出示手寫收益測算表，明確承諾：購房后前五年給予總房款30%一次性折扣；第六至十年按實付房款計算，每年不低于9%固定收益，或按經營利潤二八分成（業主八成），取高者結算，宣稱“十年收益可翻一倍”。

基于上述承諾，2019年7月18日，在“奧特萊斯”售樓部工作人員指導下，陳女士全款支付16萬余元購鋪。付款小票顯示，款項分別轉入兩家公司對公賬戶。煙臺奧特萊斯購物中心有限公司收了54755元；煙臺銀豐投資開發有限公司收了兩筆，一筆2萬，另一筆87599元。總計162354元。

圖為商鋪委托經營合同

2019年8月1日，陳女士與煙臺奧特萊斯購物中心有限責任公司簽訂《商鋪委托經營合同》，合同詳細列明各年度保底收益：第1年487.06元、第2年649.42元、第3年811.77元，第4年1298.83……第10年14611.86元。

2024年底，陳女士被告知“公司已無力支付租金”。2025年4月，陳女士致電煙臺奧特萊斯購物中心有限責任公司法定代表人呂某某，對方明確表示“項目無法正常運營、公司無資金支付”，自己已不再是法定代表人，僅為股東，拒絕承擔責任。

對此，陳女士生氣地說，她花了16萬購買的商鋪，僅回收來1800元租金。

商鋪閑置大門緊鎖

公司變法定代表人成六十多歲殘疾老人

陳女士介紹，查詢發現，奧特萊斯公司于2024年底完成法定代表人變更，新任法定代表人王某某為一名61歲老人。2026年2月，業主去這位“法定代表人”家里時，發現是一位殘疾老人，生活困難。據老人介紹，他跟呂某某以前在建筑工地打工認識，兩年前呂某某拿他身份證用一下，還給他幾百元錢，到底拿身份證干啥，他不清楚。對于自己突然變成公司法定代表人之事，王某某稱，他家里特別貧窮，身體一直有病，根本沒有任何償還能力，早已想退出但不知如何處理。

奧特萊斯公司的法定代表人毫無償還能力

7月21日，華商報大風新聞記者聯系奧特萊斯公司法定代表人王某某，他承認自己是一名六十多歲的老人，身患殘疾，家庭十分貧困。當初呂某某借他身份證，具體干什么他不清楚。對于公司具體業務也不清楚。只稱他家一貧如洗，沒什么值錢的東西。

隨后，記者按“奧特萊斯”工商檔案留的電話聯系對方。電話里是另一個陌生人，說他根本不清楚煙臺奧特萊斯購物中心有限責任公司，沒有任何業務往來，也不認識呂某某。只是近段時間很多陌生人給他打電話稱購買商鋪被騙了，他才知道有這么回事。因為打電話的人有上百個，沒辦法的情況下他還報過案。

其中一張發票名頭是“推廣費”，而非購房款

陳女士稱，事情發生后，她復盤了事情經過，付款日2019年7月18日，煙臺奧特萊斯購物中心有限公司收了54755元，煙臺銀豐投資開發有限公司收了兩筆，一筆2萬、一筆87599元，總計162354元。當時只告訴她2萬那筆是定金，其他兩筆為什么分開付也沒說。當時說付的是購房款，可2019年9月收到了兩張發票，一張是煙臺銀豐投資開發有限公司開的，107599元（開票日2019年8月26日），另一張是復印件，煙臺奧特萊斯購物中心有限責任公司開的54755元（開票日2019年9月5日）。當時沒有仔細研究這個發票是什么類目，只看到金額正確，就沒多管。直到最近仔細看發票，才發現煙臺銀豐投資開發有限公司那張是不動產發票，煙臺奧特萊斯購物中心有限責任公司那張發票名頭是“推廣費”。

“圖紙商鋪”實際的商鋪又在什么地方，業主不清楚

業主劉先生介紹，他們上百名業主購買的這層商鋪，其實是個“大通鋪”，有幾千平方米。開發商也是整面積往外出租的。他們2021年拿到不動產權證后，也只是看到一個編號和兩張平面圖，屬于業主的商鋪到底在什么地方，因為沒有界線，沒有墻體，所以業主也不清楚。

業主張先生稱，他到銀行咨詢過，類似這種“大通鋪”式商鋪，其實就是“圖紙商鋪”，很難單獨對外轉讓或抵押。此類商鋪稱為“虛擬性產權式商鋪”，僅以圖紙形式分割，各商鋪之間無實體墻體間隔，無法獨立使用，大多需依賴統一經營才能產生價值。

7月22日，華商報大風新聞記者聯系煙臺市芝罘區不動產權中心，工作人員稱，當初他們針對“奧特萊斯”辦理不動產權證的時候，也是按相關程序和審批的手續辦理。對于業主反映拿著不動產權證卻不清楚自己的商鋪在哪里，界線又是如何劃分的等問題，工作人員稱，會向上反映。

開發商：沒有錢支付租金，業主可以去打官司

此類“售后返租”模式在商業地產中并不鮮見。開發商將大型商業項目分割成小面積商鋪出售，再由運營公司統一經營并向業主支付租金。然而，近年來因經營不善、資金鏈斷裂導致的糾紛屢屢發生。

7月21日，華商報大風新聞記者聯系奧特萊斯公司原法定代表人呂某某，他稱，現在商鋪的確空置著，正在想辦法招租。對于欠業主的租金，呂某某稱，公司現在沒有錢支付。對于為何將公司法定代表人變更成一位老人，呂某某沒有回答。呂某某稱，已有業主跟他在打官司，“等著法院判決吧”。

有業主稱，對于上百名業主而言，即便案件進入訴訟程序，但送達困難、公司歇業、掛名法定代表人無償還能力等問題，即便勝訴，執行前景也不容樂觀。

華商報大風新聞記者 魏光敬 編輯 李婧