福建
截至2026年6月，福州五城區列入城中村改造計劃的項目已有14個，涉及住戶超過2.3萬戶。這個數字背后，是倉山區蓋山鎮、晉安區鼓山鎮、臺江區鰲峰片區三個方向同時鋪開的改造版圖。福州城中村改造推進到這個節點，模式逐漸分成了三條路。
福州城中村改造的三種模式
編輯部梳理公開資料發現，目前福州城中村改造大致分為拆除新建、整治提升和拆改結合三類，每種模式的適用場景和居民感受差異很大。
先說拆除新建。蓋山鎮的郭宅村是典型——整村拆除后建回遷房和商品房混合小區。村民老郭去年底搬進了郭宅新苑，89平方米的兩房一廳，比原來120平方米的自建房小了不少，但有獨立衛浴和電梯。他跟我算了筆賬：過渡期每月補貼1800元，拿了14個月；回遷房按人均45平方米配，超面積部分按市場價補差。講真，拆建模式下住進新房沒問題，但面積縮水是普遍感受。
再說整治提升。這種不拆房子，改的是管網、消防通道、外立面和公共配套。臺江區蒼霞街道的幾個老舊街區走的就是這條路——2025年完成的蒼霞一期整治，給沿街店面統一做了騎樓翻新，地下管網全部重排，路面從坑洼水泥變成了平整透水磚。關鍵在于投入小見效快，居民不用搬家。
第三種是拆改結合。晉安區鼓山鎮的洋下片區拆了一部分危房建新樓，保留了結構尚好的沿街建筑做立面改造。這種模式最復雜，也最容易扯皮。
- 拆除新建：適用城中村建筑質量差、安全隱患大的區域，周期3-5年，居民需過渡安置
- 整治提升：適用建筑結構尚好但配套落后的區域，周期6-12個月，居民不用搬離
- 拆改結合：適用危房和可用建筑混雜的區域，周期2-3年，部分居民需過渡
這個問題是搜索量最高的，也是居民最關心的。根據福州市自然資源和規劃局2025年發布的指引（以最終公告為準），補償方式有貨幣補償和產權調換兩種，可以二選一也可以混合。
貨幣補償的基準價由評估機構按房屋區位、用途、建筑面積綜合評估。倉山區蓋山鎮片區2025年的評估基準價大約在每平方米1.2萬到1.4萬之間——這個數字跟地段直接掛鉤，靠近地鐵口的村子和偏遠村子的差距能到30%。產權調換則是按"拆一還一"的原則，回遷房面積等于被拆房屋合法建筑面積，超出部分按建設成本價購買。
話說回來，補償標準最大的爭議不在數字本身，而在于"合法建筑面積"的認定。很多城中村的加蓋、搶建部分算不算合法面積，每戶的情況都不一樣。鰲峰片區去年就有住戶因為二樓加建部分未被認定，跟征收方談了三輪才簽。
福州城中村改造名單和進度
截至2026年上半年，五城區已明確納入改造范圍的項目包括：
- 倉山區：蓋山鎮郭宅片、高湖片、齊安片（拆除新建為主）
- 晉安區：鼓山鎮洋下片、后浦片（拆改結合為主）
- 臺江區：鰲峰片區、蒼霞老舊街區（整治提升為主）
- 馬尾區：羅星街道沿江片區（整治提升，2025年已啟動）
進度方面，郭宅片回遷房已交付，高湖片正在拆遷簽約階段，洋下片危房拆除完成約六成。齊安片和后浦片目前還在前期摸底，預計2026年下半年啟動簽約。
改造后誰真正受益
這個問題編輯部想了很久。從表面看，住上新房的居民受益了——獨立衛浴、電梯、地下車庫，比原來握手樓的條件好太多。但往深了想，受益結構并不均勻。
拆建模式下，原本自建房面積大的戶主拿到的新房面積也大，資產增值明顯。但租房戶和外來務工人員呢？蓋山村原來一間月租600元的單間，改造后小區里同等面積月租漲到1500元以上。低租金房源消失，對城市底層勞動者來說不一定是好事。
整治提升模式倒是兼顧了各方——居民不用搬家，居住環境改善，租金漲幅也相對溫和。蒼霞一期整治后，沿街店面租金漲了約15%，但住宅租金基本沒動。劃算。
說白了，福州城中村改造的核心矛盾不在拆不拆，而在于利益分配機制。回遷房面積縮水、過渡期補貼不夠覆蓋實際租房成本、低收入群體被動擠出——這些問題不解決，改造就只是物理層面的更新，不是社會層面的改善。
說到底，城中村改造不只是把舊房子變成新房子。那些在蓋山鎮租了十年房子的外賣騎手、在鰲峰片區開了二十年小炒店的老陳，他們的去向同樣值得被看見。福州城中村改造的下半場，或許該想想怎么留住城市煙火氣了。
（本文為金色港灣資訊網原創，信息來源為福州市自然資源和規劃局公開文件及編輯部實地走訪，具體補償標準以官方公告為準，轉載請注明來源。）
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