高院案例：認定房屋是否屬于違法建筑是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的職權(quán)范圍，法院無權(quán)直接認定

裁判要旨

依照我國城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定， 認定涉案房屋是否屬于違法建筑是當?shù)匾?guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍 ，法院 無權(quán)直接認定涉案房屋是否屬于違法建筑，申請人雖主張涉案房屋是違法建筑，但原審中并未提供當?shù)匾?guī)劃行政主管部門作出的認定結(jié)論 ，且涉案房屋買賣合同 也不具有合同法第五十二條規(guī)定的其他無效情形，故原判決認定雙方訂立的涉案房屋買賣合同有效于法有據(jù)。

裁判文書

山東省高級人民法院

民 事 裁 定 書

（2020）魯民申2917號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：單縣三禾制衣有限公司，住所地單縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

法定代表人：李道銀，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王軍，重慶金渝律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：申秋萍，女，1987年7月23日出生，漢族，住單縣，現(xiàn)住單縣。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：王玉美，女，1967年6月20日出生，漢族，住單縣。

再審申請人單縣三禾制衣有限公司（以下簡稱三禾公司）因與被申請人申秋萍、王玉美確認合同無效糾紛一案，不服山東省菏澤市中級人民法院（2019）魯17民終3340號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

三禾公司申請再審稱，涉案房屋既無建設用地規(guī)劃許可證，也無建設工程規(guī)劃許可證，屬于違法建筑，按照山東省高級人民法院有關(guān)會議紀要精神，涉案房屋買賣合同應依法認定無效。涉案房屋占用的土地屬于集體土地，建設于集體土地上的此類房屋只能在集體組織成員之間進行轉(zhuǎn)讓，而被申請人屬于非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，故申請人將房屋轉(zhuǎn)讓給被申請人所訂立的合同也應認定無效。單縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱單縣管委會）和單縣浮崗鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱浮崗鎮(zhèn)政府）將案涉土地租賃給申請人進行非農(nóng)建設，屬于以租代征違反了土地管理法的強制性規(guī)定，亦應認定無效。被申請人為申請人設置合同陷阱，損害申請人的利益，申請人確認合同無效，原判決不予支持適用法律錯誤。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（六）項的規(guī)定申請再審。

申秋萍提交書面意見稱，2016年2月被申請人與三禾公司訂立了房屋買賣合同，并已交付使用4年，合同已經(jīng)履行完畢，該合同不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，且2017年8月單縣管委會、浮崗鎮(zhèn)政府與三禾公司訂立了解除合同協(xié)議書，三禾公司對房屋占用的土地不再享有使用權(quán)，申請人對法律規(guī)定斷章取義，其再審申請沒有任何事實和法律依據(jù)，請求依法駁回申請人的再審申請。

本院經(jīng)審查認為，關(guān)于涉案房屋買賣合同的法律效力問題，申請人主張涉案房屋未取得建設用地和建設工程規(guī)劃許可手續(xù)，屬于違法建筑，按照本院有關(guān)會議紀要的精神，應依法認定無效，原審判決認定涉案房屋買賣合同有效適用法律錯誤。本院對此審查認為， 依照我國城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，認定涉案房屋是否屬于違法建筑是當?shù)匾?guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍 ，法院 無權(quán)直接認定涉案房屋是否屬于違法建筑 ，申請人 雖主張涉案房屋是違法建筑，但原審中并未提供當?shù)匾?guī)劃行政主管部門作出的認定結(jié)論，且涉案房屋買賣合同也不具有合同法第五十二條規(guī)定的其他無效情形，故原判決認定雙方訂立的涉案房屋買賣合同有效于法有據(jù)。 關(guān)于涉案房屋買賣合同的當事人主體資格問題，申請人主張涉案房屋占用的土地為集體土地，依照土地管理法的規(guī)定，涉案房屋只能在農(nóng)村集體組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而被申請人不具有受讓涉案房屋的主體資格，申請人將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給被申請人所訂立的合同亦應認定無效。依照土地管理法的規(guī)定，集體土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地， 現(xiàn)行法律限定在集體組織成員之間轉(zhuǎn)讓的地上建筑物，一般是指建造于農(nóng)民宅基地上的房屋，并沒有限制建設于集體土地上的所有房屋均不能轉(zhuǎn)讓，而涉案房屋所占用的集體土地顯然不屬于農(nóng)民宅基地的范圍，故申請人的該項再審主張法律依據(jù)不足。 對于申請人與單縣管委會、浮崗鎮(zhèn)政府訂立的案涉土地租賃合同的效力問題，申請人主張單縣管委會和浮崗鎮(zhèn)政府將土地租賃給申請人進行非農(nóng)建設，屬于以租代征，違反了土地管理法的強制性規(guī)定，亦應認定無效。經(jīng)本院審查，申請人提出的一審訴求中并未主張其與單縣管委會、浮崗鎮(zhèn)政府訂立的土地租賃合同無效。再者如前所述，集體土地區(qū)分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地，現(xiàn)行法律限制入市流轉(zhuǎn)的標的物是集體農(nóng)用地，特別是耕地不能用于非農(nóng)建設，申請人原審中 未舉證證明案涉土地的性質(zhì)是農(nóng)用地，還是集體建設用地或者未利用地，故申請人的該項再審主張理據(jù)不足。 申請人若認為單縣管委會和浮崗鎮(zhèn)政府的用地行為違法，可以向當?shù)厝嗣裾嚓P(guān)職能部門反映。

需要特別指出的是，申請人主張涉案房屋買賣合同和土地租賃合同存在違法行為，均應認定無效，而申請人 本身是涉案房屋的出賣人和土地的承租人，在其明知違法的情況下，仍轉(zhuǎn)讓房屋和承租土地，并以此為由主張合同無效，屬于惡意抗辯行為，原審不支持申請人的訴求也具有法理基礎。

綜上，再審申請人三禾公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（六）項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回單縣三禾制衣有限公司的再審申請。

審判長 王永起

審判員 柴家祥

審判員 張 華

二〇二〇年五月七日