物業(yè)被判償還1300萬公共收益，深剖佛山超大樓盤凱藍名都成功密碼

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引子

最近佛山順德的凱藍名都小區(qū)，名聲遠播，不光是為小區(qū)追回了1300萬公共收益，更因為2023年開始籌備，短短三年時間，不但順利成立、順利解聘前期物業(yè)，還順利選聘招商局新物業(yè)（順利進場服務(wù)）；可謂一路闖關(guān)，但一路捷報。

改我三觀

這也引起了草根的關(guān)注，我發(fā)現(xiàn)的確很炸裂，這不是我以為的中小樓盤，凱藍名都小區(qū)是妥妥超級大盤，也是當年大名鼎鼎的海派法式高檔住宅區(qū)！

關(guān)鍵還有讓我改三觀的事兒。我一向?qū)κa(chǎn)大型物業(yè)和大型開發(fā)商的南國有點成見，以為這個地方難以真正整治物業(yè)和開發(fā)商，但順德初審法院、二審法院都支持了業(yè)委會的訴求，維持了原判！

讓人更驚喜的是，順德公安，值得點贊，他們對干擾破壞業(yè)主大會、誹謗威脅業(yè)委會和志愿者的不法行為，并非坐視不管，或者你好我好大家好的中國式調(diào)解了事，對一些行為也依法進行了處置！

很多地方，認為小區(qū)業(yè)主與物業(yè)的紛爭，或者業(yè)主和業(yè)委會的紛爭，屬于小區(qū)家務(wù)事管不了，但順德公安還是依法處置了部分嚴重干擾選舉、明顯尋釁滋事的不法行為，這不僅是對依法業(yè)主自治的無聲支持，更讓凱藍名都業(yè)委會堅定了依法自治和信仰法治、理性維權(quán)的信心。

相比之下，情況類似的湖南長沙的藏龍國際小區(qū)，龍飛業(yè)委會團隊，就沒有這樣幸運了！

刷新佛山住宅公共收益收回紀錄

凱藍名都首屆業(yè)委會，分兩次發(fā)起訴訟，第一輪判決追回413.98萬元；第二輪2026年6月佛山中院終審判決返還789萬本金+利息，合計884.3萬元；兩次累計追回約1300萬元公共收益，刷新佛山業(yè)主自治討回公共收益新紀錄。

這給全國不少為如何解聘不作為物業(yè)、為成立業(yè)委會犯難、為依法維權(quán)而操心不已的業(yè)主們，打了一個很好的樣。

凱藍名都業(yè)委會，他們怎么做到的，值得深度剖析。

作為有十二年業(yè)委會經(jīng)歷，關(guān)注小區(qū)治理二十余年的過來人，擬從旁觀者角度，用三篇文章進行深度剖析。

能讓業(yè)主們理清思路、少走彎路、避免陷阱、杜絕內(nèi)斗，依法依規(guī)、理性平和地開展業(yè)主自治提供點思路，草根就算心滿意足了。

凱藍名都的前世今生

了解樓盤特征，必不可少，因為每個小區(qū)都有不同基因，這決定了每個小區(qū)要經(jīng)歷多少陣痛和曲折，才能走上業(yè)主真正當家自治的光明頂。

1、體量規(guī)模（順德容桂超級大盤）

位置：順德容桂街道海尾社區(qū)，容桂客運站對面

總建筑面積：約45萬㎡法式大型社區(qū)

樓棟：59棟高層住宅+1棟獨立公寓樓，分四期開發(fā)建設(shè)

建設(shè)周期：2008年開工，2009年首期交付，2015年全部竣工交付

總戶數(shù)：4121戶（主流數(shù)據(jù)），車位約1907個地下車位+大量地面公共車位

容積率3.5，綠化率30%，配備下沉式園林、300米社區(qū)商業(yè)街、室內(nèi)恒溫泳池、會所等配套

物業(yè)費標準：住宅1.8元/㎡/月，公寓按套收費

點評：當時典型的超大樓盤，典型的高端住宅，公共配套豐富

2、業(yè)主構(gòu)成特征

人群結(jié)構(gòu)：早期置業(yè)以順德容桂本地私企老板、工廠管理層、個體經(jīng)營者為主；后期新增大量本地工薪上班族、外來務(wù)工剛需家庭，還有一部分長期自住的養(yǎng)老住戶。

屬容桂片區(qū)居住人口最多的小區(qū)之一，居住人口超萬人，公共區(qū)域收益基數(shù)巨大。

戶型分布：戶型跨度：36㎡單間公寓，至270㎡大戶型復式的望江大戶型；主力戶型84–127㎡三房剛需戶型，占總戶數(shù)七成以上，剛需家庭占主體。

業(yè)主特點：自住比例高，入住時間長，大部分業(yè)主居住超過10年；前期業(yè)主分散，很長時間沒有成立業(yè)委會，直到2023年7月才正式成立第一屆業(yè)主委員會，也是這次維權(quán)成功的起點。

點評：業(yè)主多數(shù)素質(zhì)較高，自住率較高

起底樓盤開發(fā)商背景

1 、股權(quán)與主體信息

開發(fā)主體：佛山凱藍房地產(chǎn)有限公司，成立于2007年，注冊資本1000萬元，外商獨資企業(yè)法人全資控股。

母公司：香港瑞豐地產(chǎn)控股集團（廣州瑞豐集團），珠三角民營房企。

2、開發(fā)商實力與布局

瑞豐集團1993年成立，深耕廣州、佛山順德、東莞珠三角三地開發(fā)，屬于區(qū)域型中小型房企；在順德容桂打造了凱藍系列樓盤：凱藍名都、凱藍濱江公館、濱江華府、濱江名門等多個項目，是容桂本土老牌開發(fā)商；

企業(yè)規(guī)模：集團員工500余人，旗下十余家子公司，業(yè)務(wù)包含地產(chǎn)開發(fā)、建筑、自有物業(yè)管理，屬于區(qū)域深耕型房企，沒有大規(guī)模跨區(qū)域擴張；

佛山凱藍地產(chǎn)為項目公司，僅負責凱藍名都開發(fā)，項目售罄后公司僅保留少量運維人員，規(guī)模很小。

3、開發(fā)商與前期物業(yè)關(guān)系

前期物業(yè)是開發(fā)商旗下關(guān)聯(lián)企業(yè)，由開發(fā)商與薩弗物業(yè)直接簽訂，服務(wù)周期長達十幾年，直到業(yè)委會成立后才啟動解聘程序。

起底前期物業(yè)背景

前期物業(yè)公司：廣州薩弗物業(yè)公司（簡稱：薩弗物業(yè)）

1、基本背景

廣州市薩弗物業(yè)管理有限公司，設(shè)立佛山分公司負責凱藍名都全周期物業(yè)服務(wù)，2011年成為小區(qū)前期物業(yè)，連續(xù)服務(wù)超13年。

屬于瑞豐地產(chǎn)（開發(fā)商）體系內(nèi)配套物業(yè)，專門承接母公司開發(fā)的所有樓盤，在管項目集中在廣州、順德容桂、東莞三地。

2、企業(yè)實力

在管總面積超80萬㎡，樓盤全部是瑞豐集團開發(fā)的樓盤，不承接外部其他開發(fā)商樓盤，屬于依附開發(fā)商的專屬物業(yè)，市場化競爭力較弱；在順德僅服務(wù)凱藍系列幾個樓盤，區(qū)域影響面有限。

物業(yè)費定價1.8元/㎡，屬于順德容桂中低水平，但因公共收益長期未公示、消防維護不到位、公共區(qū)域管理混亂，業(yè)主投訴常年較多。

3、本次糾紛核心原因

薩弗物業(yè)長期掌控小區(qū)全部公共收益：地面停車位租金、電梯廣告、快遞柜進場費、社區(qū)商鋪場地租金、公共區(qū)域攤位費等，多年不完整公示賬目，侵占全體業(yè)主共有收益。

4、物業(yè)更換結(jié)果

業(yè)委會依法解聘薩弗物業(yè)，2024年完成物業(yè)招投標，更換為招商物業(yè)進駐管理，原薩弗物業(yè)退出小區(qū)全部管理服務(wù)。

草根談

介紹到這里，懂得都懂，通常這樣的樓盤，常規(guī)現(xiàn)象應(yīng)該是成立不順利、更換不順利，新物業(yè)進場不順利，凱藍名都沒有踩坑，反而節(jié)節(jié)勝利，反而贏得1300萬。

預知詳情，且聽下期分解 ： 之二：《凱藍名都業(yè)主和業(yè)委會，沒有帶刀護衛(wèi)，全靠凝心聚力！》

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