容積率僅1.3！楊浦濱江風貌洋房「外灘元境二期」批次加推在即！

來源：市場資訊

（來源：上海樓市情報）

如果對當下的上海樓市做一次復盤，有一個項目很難繞開——中建壹品·外灘元境。

一期220套房源，首開47天售罄，勁銷超21億；二次開盤熱銷9億，刷新48小時內上海風貌產品銷售紀錄。（數據來源案場）

但在情報君看來，這串數字背后藏著一個更值得被記住的標簽：外灘元境，是上海第一個有意識、有能力將超維資產概念落地的項目。

什么是“超維資產”？

它不是簡單的得房率高或地段好。它是一種空間維度、形態維度、地段維度、生活維度的四重折疊。

一套總價約1400萬起步的房子，同時擁有別墅的實得面積、洋房的低密體驗、科創板塊的增值潛力，以及風貌建筑特有的風格。

外灘元境實景圖

項目二期即將入市，情報君就和大家好好拆解一下，中建壹品·外灘元境這個超維資產到底折疊了什么。

上海首個風貌洋房

升級歸來

外灘元境二期

二批次加推在即

01

折疊空間——同樣的面積，為什么它做到約216%的實用面積？

在上海內環，1400萬+總價段，你能買到的大多數新房，都是高層。

按當下主流的83%實得率計算，建面約115㎡的高層真正能使用的面積不到100㎡。客廳放不下大沙發，書房只能塞下一張書桌，孩子的玩具永遠堆在過道。

這是空間的單維困境。而外灘元境通過一種近乎“折疊”的手法，在同樣的土地面積上，釋放出了多個維度的空間價值。

第一層折疊：把地下室“折”進了一樓

一樓的戶型，不僅擁有入戶花園，還附帶地下室。這里可以是你的私人影院、藏酒室、健身房，甚至是一個不打擾家人的第二客廳。這些面積，不計入產證，卻計入你的生活。

第二層折疊：把露臺“折”進了二樓

二樓戶型擁有露臺，在這里，你可以種花、燒烤、做瑜伽，或者只是躺在椅子上看星星。這是高層陽臺永遠無法給予的空中庭院。

第三層折疊：把X空間“折”進了三樓

三樓戶型除了超大陽臺，還擁有一個X空間。它可以是你獨處的書房，是孩子的游戲城堡，是女主人的衣帽間，甚至是第二間客廳。

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

更關鍵的是，首層約3.6米、標準層約3.3米的墅級層高，讓每一個房間都擁有了呼吸感。

項目二期，更是把這種“空間折疊”演繹到了一個新的高度，實得率最高可達約216%。

接下來，情報君就給大家拆解一下，外灘元境二期建面約110㎡戶型。

第一，它折疊了“大戶型”才有的尺度感。

約3.9米的客廳面寬，搭配約6.9米的超寬通體陽臺，形成總面積約43㎡的LDK一體化空間。

從陽臺到廚房，進深達到約11米，視野通透、動線流暢。這種尺度，通常要在130㎡以上的戶型里才能見到。

而在外灘元境，你花110㎡的錢，住出了大平層的開闊感。

第二，它折疊了“主臥套房”的完整體驗。

主臥面寬約3.4米，進深約4.05米，加上主衛整體約21㎡，再連接一個約8㎡的私屬露臺，整個主臥的獨立空間達到約29㎡。晨起推門即是露臺，夜晚可以在星空下小酌。

主衛配備了唯寶（或同檔次品牌）臺盆、高儀（或同檔次品牌）龍頭、唯寶（或同檔次品牌）馬桶，配置不輸任何豪宅。

第三，它折疊了收納革命的巧思。

從入戶開始，這個戶型就在重新定義空間效率。約2.7㎡門廳，進門前的快遞、雨傘、鞋子都有了專屬空間。同時入戶玄關配置多功能收納柜體，內置消毒精靈與可調節移動層板。

第四，它折疊了全屋智能的未來感。

全屋配備居家智能體系統，這不是普通的智能家居，而是一套會說話、會體檢、會自動照顧你的智慧管家。數字房屋說明書、全屋24小時無感體檢、AI語音交互……喊一聲“小壹管家”，燈光、窗簾、空調、地暖自動同步。

搭配松下六恒系統（恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒風、恒靜），這套房子不只是住得大，更是住得健康。

第五，它折疊了“頂豪級”的精裝標準。

廚房配備了美諾（或同檔次品牌）三件套（灶臺、油煙機、洗碗機）+博世（或同檔次品牌）蒸烤一體機+兩臺利勃海爾（或同檔次品牌）嵌入式冰箱，整套廚電超過14萬。

櫥柜選用金牌（或同檔次品牌），臺面選用賽凱隆（或同檔次品牌）石英石，水槽選用弗蘭卡（或同檔次品牌）花崗巖大單槽…全屋墻布交付，主臥背景墻采用菱形編織皮硬包，每一處細節都在回應“超維”二字。

同樣的預算，外灘元境居住體驗感遠超同面積段高層產品。

這就是空間折疊的妙處，你買的不止是一套建面約110㎡的房子，而是一種跨面積段的空間體驗。

02

折疊形態——三層退臺洋房，不可復制的孤品

如果說空間折疊是“里子”，那么形態折疊就是“面子”。

據不完全統計，過去十年，浦西市區供應的110塊宅地中，容積率2.0以上的占比超過87%。這意味著，從土地出讓的那一刻起，大多數項目就注定與低密無緣。

而外灘元境容積率約1.3，限高12米（局部15米）。在這樣的土地上，中建壹品做了一個此前沒有人做過的決定：不復制傳統的風貌別墅，也不做普通的多層公寓，而是首創“三層退臺風貌洋房”。

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

更關鍵的是，這種形態在未來的上海土地市場上，幾乎不可能再出現。

為什么？因為低密土地供應越來越少，風貌保護區的開發門檻越來越高，更為關鍵的是，“三層退臺”對地塊的尺寸、朝向、退線都有苛刻要求。

所以，外灘元境的風貌洋房，更是一種形態孤品。而讓其站上城市封面的，是在立面和景觀上不計成本的投入。

☆ 立面：不是“仿風貌”，而是從外灘長出來的建筑

市面上太多項目的外立面，走的是快消路線——看起來新，過幾年就舊。

外灘元境的立面選用紅磚與石材的搭配，為的就是還原外灘百年建筑那種被時間洗過的質感。紅磚的溫度，石材的穩重，組合在一起，不是一眼驚艷，而是越看越耐看。

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在千篇一律的玻璃幕墻和涂料立面充斥市場的今天，這本身就是一種降維打擊。

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☆ 景觀：六重花園歸家，把南法的松弛感搬進小區

外灘元境的景觀，沒有走傳統風貌項目精致但拘謹的老路。它在海派建筑的基底上，融入了南法田園的溫暖與松弛，整個社區被打造成“六重花園歸家體系”。

外灘元境實景圖

從林影、拾光、棲霞，到每一戶的私屬露臺或花園，你走的每一步，都在完成一次從城市到家的情緒降速。

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在這里，老人可以在樹蔭下下棋，孩子可以在專屬天地里奔跑，而你，下班后可以在樓下的花園長椅上，安安靜靜發五分鐘呆。

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03

折疊地段——楊浦濱江的“科創4.0”紅利，加速兌現中

好的資產，不僅要折疊空間和形態，還要折疊時間。

外灘元境所在的楊浦濱江，正在經歷一場從“工業銹帶”到“科創秀帶”的蛻變。

過去，這里是上海工業的脊梁；現在，這里是科創4.0的心臟；未來，這里是世界級濱水區的封面。

但情報君想說的是：地段的折疊，不是把一堆高大上的名詞堆在一起，而是這些變化，到底跟你有什么關系？

☆ 產業在折疊：你的鄰居，可能就是下一個獨角獸的創始人

楊浦濱江的產業導入，不是虛的。

約6000億的規劃投入，約270萬方的總部辦公即將交付，美團（在建中）、嗶哩嗶哩（在建中）、字節跳動（在建中）等等…這些企業不是傳統制造業，而是數字經濟、人工智能、文化創意行業，從業者人均產出和收入水平排在全市前列。

這意味著什么？意味著未來住在外灘元境，你的鄰居可能是某個細分賽道的技術大牛，也可能是剛拿到融資的創業新貴。

☆ 配套在折疊：你不需要等規劃，因為很多東西已經在了

先說交通。緊鄰內環高架、中環高架，從項目開車到陸家嘴、到人民廣場、到虹橋樞紐，都在一個合理的通勤半徑內。軌交方面，有12號線、18號線，可暢達全城。

再說商業。百聯濱江、寶龍旭輝廣場等已經成熟運營，吃飯、看電影、逛超市都能解決。而更值得期待的，是正在建設中的超級合生匯，這個重磅商業體開業后將直接把楊浦濱江的商業能級拉到城市級。

教育方面，周邊聚集了6所一梯隊小學、4所一梯隊初中，以及復旦大學附屬中學、控江中學等“四校八大”級別的優質高中。對于有孩子的家庭來說，這意味著不需要為了學區頻繁換房。（注：新房不作入學承諾，具體以政府政策為準）

醫療資源方面，復旦大學附屬婦產科醫院距離項目約700米，周邊還有上海交通大學附屬新華醫院、楊浦區中心醫院等。

☆ 生態在折疊：約500米到江邊，把濱水生活變成日常

外灘元境直線距離黃浦江約500米。晚飯后，你可以步行到江邊，沿著約5.5公里的濱江步道散步或慢跑。對岸是陸家嘴的天際線，腳下是改造后的工業遺存。這種“出則繁華、入則靜謐”的切換能力，才是楊浦濱江最奢侈的地方。

最后，情報君想說一個更現實的邏輯。

外灘元境一期入市時，很多人在猶豫“楊浦濱江能不能起來？”現在二期來了，產業落地的時間表更清晰了，配套的兌現度更高了，而價格，還沒有完全反應。

這就是折疊時間的核心，在產業爆發前夜入場，分享的是未來五到十年的板塊紅利。

04

折疊生活——約1400㎡會所，把社交、健康、親子“折”進日常

“超維資產”的最后一重折疊，是關于生活的。

很多風貌項目有一個遺憾：沒有會所。或者有，但很小，戶均占有量低得可憐。

外灘元境補齊了這個短板，約1400㎡的ECHO高定會所，涵蓋了恒溫泳池、健身房、專業瑜伽室、私宴廳、書吧茶室、棋牌室、親子樂園、藝術展示區等場景。

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

☆ 恒溫泳池

大面積落地玻璃將中庭綠植納入視野，游累了可以在旁邊的輕奢躺位上休息。全季恒溫，冬天不冷、夏天不擠。

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

☆ 健身房+瑜伽室

引入天窗自然采光，溫潤淺木色系搭配專業器械，跑步時能看到中庭綠植，出汗都變得治愈。

旁邊的瑜伽室則安靜純粹，靜音處理、半透隔斷，早晨一套流瑜伽，或下班后一節冥想課，把疲憊一點一點呼出去。

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

☆ 私宴廳

采用遞進式東方美學設計，木格柵、天然石材、藝術吊燈，雅致不張揚。可容納整桌宴席，配有獨立酒柜和休閑前廳。商務宴請、家族聚餐、孩子周歲，都能安排得妥帖。

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

除此之外，還有親子樂園、書吧茶室、Listening BAR等場景，每一處都在回答同一個問題：你想要的日常，下樓就解決。

過程效果圖，僅供參考，以實際交付為準

但真正讓它與眾不同的，不是功能的數量，而是戶均占有量。外灘元境二期總戶數288戶，戶均會所面積約4.86㎡。

對比一下：市面上大多數高端項目的戶均會所面積在2.6-3.7㎡之間。外灘元境的戶均占有量，比它們高出近30%到86%。也就是說，你在這里使用會所，幾乎不用排隊。

這就是“折疊生活”的意義。它將健康、社交、親子、獨處等多種生活場景，全部折疊進了步行可達的社區里。

上海不缺房子，缺少像外灘元境這樣能同時折疊空間、形態、地段、生活的“超維資產”。

需要提醒大家的是：這不是一個等等還會有的項目。

低密土地不會再生，三層退臺洋房不會復制，外灘元境二期的288套房源，可能是上海內中環最后一次大規模供應“超維資產”的機會。

如果你不想再住進千篇一律的高層，不想在空間上妥協，那么，不妨去外灘元境看看。

上海首個風貌洋房

升級歸來

外灘元境二期

二批次加推在即