房地產存量時代重塑供需格局

2026年上半年，房地產市場運行呈現“總量筑底、結構分化”的特征。同時，隨著房地產市場供求關系發生重大變化，行業正由增量時代加快邁向存量時代，這一變化正在重塑市場運行機制，也將深刻影響未來房地產行業的發展方向。

從市場表現來看，存量時代的特征已越來越明顯。

首先，住房需求的實現方式正在發生變化。過去較長時期，居民住房需求主要依靠新房滿足，房地產市場更多關注新房銷售、土地供應和開發投資等指標。隨著我國住房存量規模持續擴大，二手房市場的重要性不斷提升，住房交易結構正在發生深刻變化。

一方面，2026年上半年，全國新建商品房銷售面積同比下降11.6%，開發投資同比下降18%，土地成交繼續縮量；另一方面，上半年全國二手房網簽面積同比增長10.2%，二手房在新房和二手房交易總量中的占比為50.4%，北京、上海、江蘇、廣東等18個省（區、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。重點城市表現更為明顯，根據中指數據，上半年30個重點城市二手住宅成交套數占新房及二手房合計成交量的比重為68%，較去年全年繼續提升3.5個百分點。北京、上海上半年二手房成交量均創近五年同期新高。

從各項數據來看，居民住房需求仍在，只是需求結構發生變化。經過近幾年的市場調整，部分核心城市二手房總價已降至更多剛需家庭可負擔的區間，越來越多剛性住房需求通過二手房解決居住問題；與此同時，新房市場更加聚焦改善性住房需求，優質改善類產品成為市場供應的重要方向。未來，新房和二手房將在滿足不同層次住房需求方面發揮各自作用，共同構成房地產市場的重要組成部分。

從國際經驗來看，在房地產進入存量時代后，新房交易下降、二手房交易占比提升是一種普遍規律，住房交易總量通常不會明顯下降。因此，未來判斷房地產市場運行情況，需要更加關注住房交易總量及新房、二手房之間的結構變化。

其次，存量時代正在重塑房地產價格形成機制。

過去，市場供應主要來自開發企業，新房價格一定程度上發揮市場價格錨作用；隨著二手房成交占比不斷提升，市場價格越來越由大量分散的買賣雙方共同決定，二手房價格對整體市場預期的影響持續增強。

根據中指百城價格指數，上半年百城二手住宅價格累計下跌2.90%，跌幅較去年下半年已明顯收窄，上海二手房價格已連續4個月環比上漲，深圳6月環比轉漲；與此同時，6月末重點25城掛牌量較去年高點下降約6%，北京、上海掛牌量分別下降19%、27%，市場逐步由“掛牌增加、以價換量”轉向“掛牌趨穩、供需改善”。

此外，從市場運行規律來看，投資端調整是房地產供需關系重構過程中的階段性特征，本質上是“控增量、去庫存”政策導向下供給縮量的客觀體現。今年上半年，300城住宅用地成交面積同比下降24%，全國房屋新開工面積同比下降23.4%。短期來看，新開工和土地成交或仍將保持低位運行，為庫存出清和供需再平衡創造條件。

與此同時，隨著城市更新持續推進，房地產行業的發展重心也將逐步由增量開發向存量更新延伸。未來，城中村改造、危舊房改造、老舊小區更新以及閑置資產盤活等，將成為房地產投資和企業發展的重要方向。

為順應房地產市場由增量時代向存量時代轉變的趨勢，房地產企業應加快由傳統開發商向開發、運營、服務并重的綜合服務商轉型。在持續推進“好房子”建設的同時，更加注重“好運營”與“好服務”，不斷提升資產運營能力和居住服務水平。積極拓展城市更新、住房租賃、資產運營、物業服務等業務，圍繞存量資產運營和居住服務培育新的增長點，推動形成開發、運營、服務協同發展的良性循環，促進行業高質量發展。

人居夢想“好房子”展示專區

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