【部門速遞】20萬租金“擱淺” 訴調對接“破局”

來源：市場資訊

（來源：延津融媒）

經(jīng)營停擺、賬戶被凍，17萬差額談崩……張某怎么也沒想到，自己一次性付清20萬租金租下的10畝場地，竟因土地性質不符成了“無效資產(chǎn)”；王某同樣沒想到，一紙自愿簽訂的合同，會讓雙方從合作伙伴變成對立的原被告。協(xié)商無果訴至法院，財產(chǎn)保全更是讓矛盾徹底激化——這起因土地用途“硬傷”引發(fā)的合同糾紛，一度陷入“贏不了、談不攏、耗不起”的困局。關鍵時刻，延津縣塔鋪司法所依托“訴調對接”機制精準介入，以法為據(jù)厘清責任，以情為橋消弭對立，最終讓這場劍拔弩張的糾紛在訴訟前端實現(xiàn)“軟著陸”，生動詮釋了新時代“楓橋經(jīng)驗”的基層實踐。

【案情簡介】

2025年，張某與王某簽訂《土地房屋租賃合同》，約定王某將自己家的10畝土地出租給張某，用于車輛運輸停靠、維修經(jīng)營，租賃期限10年，總租金20萬元。合同簽訂后，張某一次性付清全部租金，并投入30600元用于場地平整、砌建圍墻、購置建材等基礎改造，積極籌備經(jīng)營。但張某籌備期間查實，該地塊用地性質無法滿足車輛停靠、維修的經(jīng)營條件，合同約定的租賃目的自始無法實現(xiàn)。張某隨即多次與王某協(xié)商解約退款及損失賠償，王某僅退還租金3萬元，對剩余17萬元租金及基建損失拒不賠付。協(xié)商無果后，張某向法院提起訴訟，請求解除租賃合同、返還剩余租金17萬元、支付資金占用利息并賠償基建損失30600元。半個月后，張某為保障債權實現(xiàn)，申請法院凍結王某名下200600元銀行存款，雙方矛盾徹底激化。為高效化解爭議，法院啟動訴調對接機制，將案件移交塔鋪司法所調處。

【調解過程】

本案因土地用途不符引發(fā)合同違約爭議，涉及租金返還、添附損失、財產(chǎn)保全、違約責任多重爭議，雙方訴求對立嚴重、互不讓步，調解歷經(jīng)多輪拉扯、反復勸導，過程曲折。

調解初期，張某態(tài)度堅決，援引《中華人民共和國民法典》第五百六十三條：“當事人一方的違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同”，主張案涉土地無法用于約定經(jīng)營用途，王某作為出租人未確保租賃物適租，構成根本違約，要求全額返還剩余租金、支付利息、賠付全部基建損失。同時表示已申請財產(chǎn)保全，堅決通過訴訟追責。

王某則存在認知偏差，辯稱合同自愿簽訂、土地已實際交付，經(jīng)營失敗系張某前期核查失誤導致，自身無過錯，拒絕退款賠付，堅持僅以已退還3萬元了結糾紛，首輪調解直接陷入僵局。

為打破對立局面，調解員采取“釋法+利弊分析”雙向勸導模式。針對王某，精準援引《中華人民共和國民法典》第五百六十六條：“合同解除后，已經(jīng)履行的部分，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失”，明確出租人負有保障租賃物符合約定用途的法定義務，本案合同目的完全落空，王某依法必須返還剩余租金，拒不配合將面臨敗訴付息、承擔訴訟費、征信受損等風險。針對張某，調解員充分肯定其合法訴求，同時情理兼顧勸導，訴訟流程冗長、保全持續(xù)凍結會加劇雙方對立，建議通過調解讓步快速履約、案結事了。經(jīng)過多輪背對背溝通、反復權衡利弊，雙方逐步放下對抗心態(tài)，各自讓步，最終達成一致調解意向。

【調解結果】

經(jīng)調解員居中調處，雙方自愿達成調解協(xié)議，糾紛一次性圓滿解決：

1.張某向法院提交解除查封申請書及撤訴材料，王某在賬戶解封、撤訴當日一次性返還剩余租金17萬元；

2.款項履行完畢后，張某自愿將案涉土地上圍墻、水井等添附設施無償歸王某所有；

3.雙方案涉租賃合同自動解除，彼此放棄一切訴訟請求，再無任何經(jīng)濟及民事糾紛；

4.王某若未按期履約，需以20萬元為基數(shù)，自合同簽訂之日起按同期銀行貸款利率承擔違約金；

5.本協(xié)議自雙方簽字之日起生效。隨后張某主動申請解除財產(chǎn)保全，糾紛徹底化解。

【案例點評】

本案是一起典型的因土地規(guī)劃不符導致的租賃合同糾紛，牽涉法律關系復雜，當事人對抗情緒激烈。塔鋪司法所接手后，沒有簡單地“和稀泥”，而是充分發(fā)揮訴調對接機制優(yōu)勢，以事實為依據(jù)、以法律為準繩，實現(xiàn)了政治效果、法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一。

一是堅守法治底線，精準適用法律政策。本次調解嚴格依據(jù)《民法典》合同編相關規(guī)定，準確認定租賃合同目的落空、出租人適租義務違約的核心法律關系，厘清解約、退款、賠償?shù)姆ǘ嘭煟沤^無原則調和，確保調解結果合法合規(guī)，充分彰顯人民調解的法治屬性。

二是依托專業(yè)功底，高效破解復雜爭議。本案交織合同違約、財產(chǎn)保全、添附歸屬、違約金認定多重問題，調解員精準拆分爭議焦點，糾正當事人法律認知誤區(qū)，清晰研判訴訟風險與責任劃分，以專業(yè)法律知識支撐調解方案，保障調處結果公平公正。

三是活用訴調機制，實現(xiàn)糾紛前端化解。依托訴調對接工作機制，在案件審理前置介入，快速解凍當事人賬戶、解除司法強制措施，避免案件進入庭審程序，大幅節(jié)約司法資源，降低雙方維權時間與經(jīng)濟成本，踐行源頭化解矛盾的工作理念。

四是巧用調解技巧，柔性消解對立矛盾。針對雙方僵持對立、訴求差距較大的情況，采用面對面釋法、背靠背疏導的精細化技巧，法理與情理雙向兼顧，既維護守約方合法權益，又通過利益置換促成和解，實現(xiàn)案結、事了、人和的良好社會效果。

一紙調解書，承載的是法治的重量，撫慰的是民生的冷暖。本案的圓滿解決，超越了單純的法律文書送達，它是司法為民理念在具體實踐中的一次深情落地。通過前端發(fā)力、多元解紛，不僅為企業(yè)卸下了訴累的“包袱”，盤活了閑置的資產(chǎn)，更向社會傳遞了一個鮮明信號：法治是最好的營商環(huán)境。從“劍拔弩張”到“握手言和”，從“司法兜底”到“源頭預防”，塔鋪司法所用實際行動證明，只有將非訴訟糾紛解決機制挺在前面，讓法治觸角延伸至基層治理的“神經(jīng)末梢”，才能在每一件民生“小案”中匯聚起社會和諧的“大平安”，為經(jīng)濟社會高質量發(fā)展筑牢堅實的法治根基。

來源：法治延津