600萬元“分紅”背后：深圳一個萬人小區的善治賬本

“打到賬上就是數字，拿在手里最實在?！笔掷锬笾化B百元鈔票，深業新岸線小區的業主周叔對南都記者感慨。他領到的這一沓，是1920.24元。

輪到他領之前，桌前的隊伍已經排了很久。簽字，按手印，接過現金，有人當場開心地數了起來。錢到手，第一件事想干什么？周叔笑得合不攏嘴：“先拿去跟老婆孩子孫子吃頓飯，再買一朵鮮花送給老婆，感謝她為家庭的付出?！?/p>

7月11日，在這個原本平常的夏日周末，深圳市寶安區新安街道海裕社區的深業新岸線小區，因為一場公共收益現金發放活動而變得格外熱鬧。這是該小區第二次向業主分配公共收益。此次發放的是2022至2024年的收益結余，共計288萬元；而在2023年，已通過銀行轉賬向全體業主發放了2017至2021年的收益316萬元。兩次累計，返還業主的總金額達604萬元。

在移動支付高度普及的今天，這個擁有1.1萬余居民、落成逾20年的超大型小區，為何要用最傳統、最繁瑣的“發現金”方式來退還公共收益？這筆沉甸甸的現金背后，又承載著怎樣的社區治理邏輯？

摸得著的“現金”：如何把公共利益還給業主？

公共收益賬目不清、流向不明，往往是老舊小區物業矛盾的重要誘因。深業新岸線占地0.18平方公里，共3267戶，是寶安區僅次于桃源居的第二大住宅小區。面對數量龐大的業主和多元利益訴求，厘清每一筆公共收益并不容易。

記者在小區公告欄公開信息中看到，該小區與物業公司簽訂的合同約定，公共收益按業主方85%、物業方15%的比例分配。據了解，該小區公共收益主要來源于電梯廣告、公共場地租賃、地面停車位以及周邊商戶在小區出入口開展經營活動所產生的收入。

對于此次采用現金發放的方式，一些業主起初也有疑問：為什么不直接銀行轉賬，或者抵扣物業費？“2023年第一次發放時采用線上轉賬，有些業主甚至沒有留意到銀行卡里多了這筆錢；個別房屋出租后，相關款項還轉入了承租人使用的賬戶?！苯涍^業主大會表決，多數業主希望此次采取線下現金發放的方式，“錢拿到手里更有獲得感”。

分錢這件事的余溫，很快飄出了小區圍墻。老業主李女士也在當天領到了自己那份。這事一傳出去，周邊幾個小區都坐不住了?！八麄兟牭轿覀兎皱X的消息后真是‘炸’了?！崩钆棵硷w色舞地回憶道，“旁邊幾個小區的朋友很羨慕。”

此次發放按照每戶房屋建筑面積核算。領取金額最高的業主獲得1900多元，最低的也有500余元。確實無法到場領取的業主，相關款項將直接計入其物業費賬戶。

在這筆分紅方案的前期醞釀和討論階段，也曾出現過不同的看法。有部分業主提出，與其分發給各家各戶，不如直接留下來搞小區公共設施建設。不過這一建議并未被采納。理由是公共設施維護本身就是物業服務合同約定的責任，不應混用公共收益。涉及小區設施更新，應當依據合同與物業公司逐項協商，不能混為一談。記者了解到，這一共識厘清了公共收益分配與物業服務責任之間的邊界，也在業主中獲得了廣泛認同。

老舊設施更新的信任基礎

“分紅當然讓人高興，但更讓我們安心的是，小區的環境和設施正在一天天改善?！痹谛^居住了16年的周叔說。作為一個常住人口超過萬人的大型小區，深業新岸線建成已近20年，設施老化問題逐漸顯現，其中最受業主關注的是電梯。

2025年至2026年間，在業委會推動和監督下，小區成功申請相關國債補貼，完成68臺老舊電梯更新，覆蓋率約為88%，并爭取2027年實現國債補貼更新電梯全覆蓋。

面對巨額工程款，業委會是如何避嫌并贏得業主信任的？底線在于“業委會不直接經手工程資金，也不替業主決定品牌和施工單位?！?/p>

電梯更新過程中，每棟樓由業主自主推選8名業主代表。從聯系電梯品牌、對接相關單位，到參與方案比較、監督施工，均由樓棟業主代表共同參與。業委會主要負責政策申報、流程協調和溝通服務，不直接接觸工程款項。通過將選擇權和監督權交還業主，工程推進的程序更加公開，也降低了業主對資金使用和項目決策的疑慮。業主張女士所在的那棟樓，就是這樣“排除萬難”換了兩部新電梯，還順帶裝了自動門?！半m然只是換了電梯，但每天上下樓的體驗完全不一樣了，業主的幸福感更強了?！?/p>

除了電梯，小區的安防設施也迎來了大洗牌。經過業委會與深業物業運營集團多輪溝通，物業公司投入400萬元，對小區監控和門禁系統進行全面改造。

如今，高清監控基本覆蓋小區公共區域，門禁系統實現無感通行和遠程開鎖，智能識別設備還可輔助發現高空拋物等安全隱患。多位業主告訴記者，過去地下車庫和部分路面存在監控盲區，如今覆蓋更加完整，“老人散步、孩子玩耍，日常生活多了一層保障。”

頂住壓力“做減法”：電動自行車外擺的民生考量

在深業新岸線，另一項受到廣泛關注的治理措施，是禁止電動自行車進入小區內部公共區域。

記者了解到，該小區業主擁有3000多輛電動自行車。過去，車輛經常在內部道路快速穿行，刮碰行人的情況偶有發生，充電和停放問題也帶來一定消防安全隱患。

2023年，小區召開業主大會，禁止電動自行車進入小區的議題獲得高票通過。然而，決議通過只是第一步，真正落地遠比表決過程復雜。記者在走訪中獲知，執行初期，業主圍繞出行便利、消防安全和公共空間使用產生較大分歧。部分業主認為，車輛不能進入小區會增加通勤和搬運物品的不便；也有業主擔憂，電動自行車繼續在內部道路穿行，會威脅老人、兒童的出行安全。

據知情人士透露，面對爭議，推動決議落地的工作團隊承受了很大壓力，不同意見之間的爭論較為激烈，多次聯系社區及相關部門協調，在長達數月的拉鋸與摸索后，各方逐漸達成了共識：禁止車輛進入只是“堵”，解決停放、安全充電與最后半公里的出行接駁才是“疏” 。

理念走向現實，需要更精細的空間布局。隨后，一張兼顧安全與便利的配套舉措逐步落地：在小區外圍協調設置2000多個電動自行車停車位，配建580個充電樁，并根據業主反饋，與運營方溝通規范充電收費標準。記者在現場看到，物業還在停車區域和充電設施周邊安排安保人員引導業主停放?？紤]到老人、兒童以及攜帶重物業主的實際需要，物業配備兩輛電瓶車，在小區內定時定點循環運行，幫助解決從外圍停車區域到住宅樓棟之間的出行問題。

經過幾個月的群策群力，深業新岸線成為寶安區第一個實現“電動車外擺”的小區。如今走進小區，內部道路豁然開朗，老人散步、孩子玩耍和居民跑步的空間得到釋放。一位業主告訴記者：“以前老人小孩下樓提心吊膽，現在小區井然有序，家門口的安全感回來了。”

空間的秩序重建，永遠是一個滾動更新的課題。電動車有序“退場”之后，日益增加的自行車該如何規范歸位，已被這屆習慣了“當家作主”的業主們，主動推上了精細化治理的下一個案頭。

協同共治：超大型小區的基層善治樣本

從公共收益的真金白銀，到“不碰錢”的電梯更新；從安防升級，到頂著罵聲的電動車外擺。深業新岸線的每一次破局，都直擊超大型社區共同的痛點：利益訴求繁雜，信任基礎薄弱。這把通往善治的密鑰，究竟藏在何處？

記者在走訪中發現，秘訣并非某一方的單打獨斗，而是小區、物業與社區，三方各就其位、各展其長，逐漸磨合出一套“有事共商、難事共解”的運行章法：業委會當好業主“代言人”，精準匯集訴求；物業公司守住合同條款，依約履約；社區黨委在旁統籌，兜底協調。如此，一個擁有3000多戶、超萬名居民的“民生巨輪”，方能告別內耗，有序前行。

這里的善治，拼的是細節處的溫度，領頭人的擔當、制度的透明，以及“把鄰居事當自家事”的人情味，缺一不可。當公共收益告別糊涂賬，當民生痛點化作摸得著的實惠，社區的信任紅利，便在一沓沓現金入袋、一部部新電梯運行、一場場議事會中悄然沉淀。

散步到小區的人工湖邊，周叔指了指清澈的湖面，笑著說：“我要在這兒一直住到98歲?！蓖庾邘撞?，是歡樂港灣的海風、灣區之眼和演藝中心的燈火、寶安體育館的活力，出門是滿眼繁華；回到家，則是湖光橋影相伴的詩意棲居。

幸福的成色，看那抹壓不住的嘴角，就是答案。

采寫：南都N視頻記者 潘瑩瑜

攝影：南都N視頻記者 劉有志

視頻：錢藝