廣東
近日，武漢世茂希爾頓酒店上架京東資產(chǎn)平臺，將于7月30日10點起進行司法拍賣。
具體標(biāo)的名稱為：武漢市漢陽區(qū)濱江大道189號世茂錦繡長江A2地塊5棟1~24層酒店和191號世茂錦繡長江二期沿江商業(yè)棟1層5號樓、2層5號樓、3層5號樓、夾層5號樓酒店裙房的商業(yè)房地產(chǎn)及負1-3層供酒店使用的設(shè)備用房。
該物業(yè)建筑面積46025.61㎡，評估價約6.53億，內(nèi)含裝修價值1.54億元。
起拍價打7折約4.568億元，保證金9000萬元，每次加價220萬元或其整數(shù)倍。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)方為世茂集團旗下的武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由世茂持有酒店物業(yè)不動產(chǎn)，委托希爾頓集團運營管理。
該酒店于2016年開業(yè)，客房400余間，擁有濱江鸚鵡洲橋頭一線江景，是漢陽標(biāo)桿國際五星級酒店。
2020年9月27日，世茂以該酒店作為底層資產(chǎn)，發(fā)行了中金-武漢世茂希爾頓酒店眾志抗疫資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）8.4億元，為期6年，2026年9月25日到期。
當(dāng)時，酒店評估價12億元，原始權(quán)益人上海世茂建設(shè)有限公司也是差額補足方，承諾兜底。
該CMBS為雙SPV結(jié)構(gòu)：
1、第一層SPV：金谷信托（單一資金信托）
委托人：中金設(shè)立的專項計劃
受托人：中國金谷國際信托有限責(zé)任公司
金谷信托向武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放8.4億元信托貸款，以該酒店不動產(chǎn)抵押。
2、第二層 SPV：中金專項計劃（券商 ABS）
計劃管理人：中金公司（中金資管）
專項計劃持有金谷信托全部信托受益權(quán)，對外面向合格投資者發(fā)行證券“世武01”，證券代碼"137172"，在深交所綜合協(xié)議平臺掛牌。
綜上，該CMBS邏輯可以總結(jié)為：
1、武漢世茂錦繡作為項目公司，將酒店物業(yè)抵押給信托，形成信托債權(quán)；
2、信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)裝入專項計劃，向機構(gòu)投資者發(fā)行優(yōu)先級證券；
3、酒店全部運營現(xiàn)金流歸集進入專項計劃監(jiān)管賬戶，優(yōu)先兌付證券本息。
之后受多種因素影響，酒店經(jīng)營不及預(yù)期，現(xiàn)金流不足以覆蓋CMBS利息；而世茂集團也遭遇流動性危機，上海世茂建設(shè)有限公司無力履行兜底義務(wù)，構(gòu)成違約。
金谷信托以抵押權(quán)人的身份，啟動司法追償；武漢中院查封抵押酒店物業(yè)，啟動強制執(zhí)行評估、拍賣程序。
若拍賣順利成交，款項將優(yōu)先用于清償該筆CMBS抵押債權(quán)（9月25日到期）；如流拍，債權(quán)人可申請以物抵債或繼續(xù)降價二拍。
目前，該酒店評估價為6.53億元，起拍價為4.568億元，都遠低于8.4億的CMBS債券本金。
即便拍賣順利成交，回款大概率不足以覆蓋全部本息，只能另行起訴差額補足方上海世茂建設(shè)，預(yù)計對方也無支付能力。
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