500萬新元以上豪宅成交創(chuàng)新高，外國買家減少后，誰接棒新加坡豪宅市場？

最近的新加坡房市，出現(xiàn)了一個很值得關(guān)注的信號：

一邊是整體私宅市場降溫，另一邊卻是核心中央?yún)^(qū)的豪宅交易逆勢升溫。

根據(jù)《Business Times》報道，2026年上半年，新加坡核心中央?yún)^(qū)（CCR），售價在 500萬新元及以上的豪宅交易達(dá)到 353宗，比去年同期的283宗增加 24.7%，也是四年來的高位。

與此同時，新加坡整體私宅銷量，不包括執(zhí)行共管公寓，則從2025年上半年的12,328套下降至2026年上半年的10,909套，同比減少 12%。

一言以蔽之：

今天的新加坡房產(chǎn)市場，已經(jīng)不能簡單用“冷”或“熱”來概括——它正在進(jìn)入一個更明顯的分層時代。

01

豪宅熱，不代表全市場都熱

很多人看到“豪宅成交增加”，第一反應(yīng)可能是新加坡房市又熱了。

但這個判斷并不準(zhǔn)確。

2026年第二季度，新加坡整體住宅價格預(yù)估只上漲 0.5%，CCR 公寓價格上漲 2%；同一時期，RCR 其他中央?yún)^(qū)價格下跌 1.4%，OCR 郊區(qū)價格則微跌 0.2%。顯然，CCR 核心區(qū)更強(qiáng)，RCR 和 OCR 則相對承壓。

豪宅交易增加，整體私宅成交量卻在下降。這不是“全市場上漲”，而是更精細(xì)的市場分化——明白這一點，就不會誤判市場。

新加坡房市越來越取決于區(qū)域、價格和買家身份這三個因素：

同是私宅，核心區(qū)與郊區(qū)不同；

同是買房，500萬以上豪宅與普通公寓不同；

同是購房者，新公民、PR、本地買家和外國買家的稅務(wù)成本也完全不同。

所以，只靠單一因素判斷市場容易誤判。

02

誰在買？買家結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變

過去提到購買新加坡豪宅，常常會聯(lián)想到外國買家。

現(xiàn)在則不同了。

2023年4月，新加坡把外國買家購買住宅的額外買方印花稅 ABSD 提高至60%之后，外國買家參與度明顯下降：

2015年至2022年，外國人平均新房購買比例約 17%；

到了2024年，降至 10.7%；

2026年至今進(jìn)一步降至 4.7%。

外國買家退場，新加坡 CCR 新房銷售卻從2024年的 378套，大幅上升至2025年的1,916套。這說明 CCR 市場正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，本地買家正在填補(bǔ)外國買家留下的空間。

現(xiàn)在支撐這個市場的，不是傳統(tǒng)意義上的海外投資客，而是更多的新加坡公民、新公民、PR、海外新加坡公民和PR，以及部分本地升級買家。

他們不只看短期租金回報，也不只看資產(chǎn)升值，而是把買房放進(jìn)更長期的生活安排里：家庭定居、孩子教育、資產(chǎn)安全、退休規(guī)劃、身份落點，以及未來是否長期留在新加坡。

因此，這輪豪宅需求也不能簡單理解為“有錢人又來炒房”。

03

安全感，成為高凈值買家的強(qiáng)需求

那么如何理解這輪豪宅需求呢？

高端市場需求受到兩類因素推動：一是全球宏觀不確定性下，富裕投資者尋找優(yōu)質(zhì)避險資產(chǎn)；二是新加坡新公民和PR群體對核心資產(chǎn)興趣上升。

新加坡安全港的地位，增強(qiáng)了獲得公民和永久居民身份人群的購房確定性，一些人從租房升級為買房——這已經(jīng)成為重要的財富趨勢。

對高凈值家庭來說，買房不只是買一套房子。

在新加坡，核心區(qū)房產(chǎn)代表的不只是地段，還包括制度穩(wěn)定、貨幣信心、法律環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、國際連接度和生活安全感。

換句話說，今天的新加坡豪宅，賣的不只是面積、景觀和地址，也是在出售一種長期確定性。

世界越不確定的時候，穩(wěn)定本身就會變得越值錢。

04

價差縮小，讓本地買家更易觸及

過去，對很多新加坡本地買家來說，CCR 是一個離自己很遠(yuǎn)的市場——核心區(qū)意味著貴：Orchard、Bukit Timah、Sentosa、CBD、Nassim 一帶，長期被視為高門檻區(qū)域。

但現(xiàn)在也出現(xiàn)了微妙變化。

2025年 CCR 與 RCR 房價中位數(shù)差距縮小至 10.1%，而2024年這一差距是 21.5%。這對部分新加坡本地買家而言，正在變成更可觸及的升級選項。

它說明 CCR 的吸引力，不只是來自有錢買家的避險需求，也來自本地買家重新計算“地段價值”——預(yù)算充足的家庭會重新考慮，尤其是對于已擁有私宅、準(zhǔn)備升級、希望改善通勤或居住品質(zhì)的家庭來說。

當(dāng)然，CCR 依然是高門檻市場。

但從市場結(jié)構(gòu)看，核心區(qū)正在從過去較依賴外國買家的市場，慢慢轉(zhuǎn)向更多本地身份買家、PR和長期居住型買家參與的市場。

05

市場變化的啟示

新加坡房市的變化至少為我們帶來三點啟示：

其一，不要用傳統(tǒng)視角看新加坡房市。

新加坡房市不是簡單的“漲”或“跌：同一個時間點，核心區(qū)可能走強(qiáng)，郊區(qū)可能放緩；豪宅可能熱，普通私宅可能冷；新公民和PR可能在買，外國買家比例卻在下降。

第二，買房目的比市場情緒更重要。

自住要看通勤、學(xué)校、家庭階段和長期居住體驗；

資產(chǎn)保值，要看地段稀缺性、流動性和持有成本；

身份和家庭規(guī)劃，要看稅務(wù)身份、長期居住權(quán)和家庭未來是否落戶；

短期追熱點，就要格外謹(jǐn)慎。

第三，市場分層要看“誰在買”。

外國買家退場后，本地買家、新公民、PR和海外新加坡公民買家正在成為更重要的力量。這意味著市場的支撐邏輯，從過去一部分外部資金驅(qū)動，轉(zhuǎn)向更強(qiáng)的身份型、居住型和長期配置型需求。

這是一種更健康的市場變化。

因為真正穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，不應(yīng)該只靠短期資金推動，而應(yīng)該由真實居住需求、長期資產(chǎn)配置和城市基本面共同支撐。

所以，值得關(guān)注的，不只是豪宅賣了多少套，而是誰在買、為什么買，以及這些錢為什么愿意繼續(xù)留在新加坡。