上海千余戶(hù)居民老舊小區(qū)原地改造“煥新”，怎么做到的?

*本文為半月談原創(chuàng)內(nèi)容

窗外懸空的“吊腳樓”不見(jiàn)了，取而代之的是嶄新的電梯、獨(dú)立的廚衛(wèi)和灑滿(mǎn)陽(yáng)光的陽(yáng)臺(tái)。今年6月中旬，始建于20世紀(jì)50年代的上海工人新村——徐匯區(qū)田林路65弄正式迎來(lái)新房交付，1044證（舊改術(shù)語(yǔ)，指1044本房產(chǎn)證）居民喜圓回搬安居夢(mèng)。這片曾飽受廚衛(wèi)合用、漏水開(kāi)裂等問(wèn)題困擾的老舊小區(qū)，歷經(jīng)兩年多時(shí)間的“原拆原建”改造，如今脫胎換骨、煥然一新。原地實(shí)現(xiàn)從“憂(yōu)居”到“優(yōu)居”的升級(jí)，這背后藏著怎樣的城市更新“密碼”？又能給各地老舊小區(qū)居民改善居住環(huán)境帶來(lái)什么樣的啟示？

老屋煥“新顏”，新增“四個(gè)一”

這幾天，徐匯區(qū)田林路65弄的小區(qū)內(nèi)，一輛輛搬場(chǎng)車(chē)進(jìn)進(jìn)出出，居民們步履輕盈地穿梭在嶄新的樓道里，隨處可聞鄰里間打招呼的歡笑聲。

經(jīng)過(guò)兩年六個(gè)月的建設(shè)，上海市最大的舊住房拆除重建項(xiàng)目之一——田林路65弄今年6月中旬正式竣工交付。1044證回遷居民告別煤衛(wèi)合用的舊生活，住進(jìn)了帶精裝修、配電梯的新小區(qū)。

田林路65弄居民阮伍林的新家在小區(qū)的1號(hào)樓8層。自打拿到新房鑰匙，他幾乎每天都要來(lái)新房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，一遍遍量尺寸，盤(pán)算著家具怎么擺。如今，20多平方米的一室戶(hù)里，馬桶、燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C(jī)一應(yīng)俱全，最讓他滿(mǎn)意的是那個(gè)獨(dú)立的小陽(yáng)臺(tái)。“沒(méi)拿到鑰匙前，心里總是不踏實(shí)。現(xiàn)在親眼見(jiàn)了，這新房誰(shuí)不喜歡？”阮老伯笑著說(shuō)。

“以前啊，那是真不敢想。”在85歲的65弄老住戶(hù)朱駿安記憶里，之前的生活是逼仄、局促的。作為上海最早的工人新村之一，隨著時(shí)間的流逝和風(fēng)雨的侵蝕，田林路65弄早已“老態(tài)龍鐘”。有的房子使用面積只有13.1平方米，三代人擠在一起，五家共用衛(wèi)生間、兩家共用廚房的情況比比皆是。因?yàn)闆](méi)地方做飯、洗澡，很多人家在樓道外掛起鐵架子，搭出簡(jiǎn)易的“吊腳樓”。走廊里線纜橫行，屋面漏水是常事，老鼠、蟑螂更是趕不盡。“最苦的是冬天，半夜上廁所，還得穿上厚棉襖穿過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)的走廊。”一位居民回憶道。

如今，這些辛酸都隨著“吊腳樓”的拆除成為了歷史。徐匯區(qū)田林街道社區(qū)管理辦主任王曉琛說(shuō)，正因?yàn)樯钪习傩盏耐袋c(diǎn)和訴求，田林路65弄在改造之初，就給居民許下“四個(gè)一”的承諾：為每戶(hù)新增一個(gè)獨(dú)立廚房、一個(gè)獨(dú)立衛(wèi)生間、一個(gè)陽(yáng)臺(tái)和一部電梯，如今，這些承諾全部?jī)冬F(xiàn)。

如今，走在新小區(qū)里，9棟嶄新的住宅樓整齊排列，道路寬闊、花園雅致。原本繁雜的38種戶(hù)型被優(yōu)化為18種，不僅實(shí)現(xiàn)了“戶(hù)戶(hù)朝南”，還通過(guò)科學(xué)設(shè)計(jì)增加了每戶(hù)的使用面積。對(duì)這里的居民來(lái)說(shuō)，新家不僅是居住環(huán)境的改善，更是生活尊嚴(yán)的回歸。

田林路65弄“原拆原建”前后的對(duì)比圖

像“搭積木”般造房子，省時(shí)又省錢(qián)

過(guò)去兩年間，田林路65弄的施工現(xiàn)場(chǎng)上很難見(jiàn)到傳統(tǒng)工地漫天揚(yáng)塵、機(jī)械轟鳴的景象。取而代之的，是巨大塔吊精準(zhǔn)地將一個(gè)個(gè)“混凝土盒子”從卡車(chē)上吊起，在現(xiàn)場(chǎng)直接吊裝拼接。

“這是上海首例，也是迄今為止全國(guó)規(guī)模最大的混凝土模塊化建造城市更新項(xiàng)目。”中國(guó)建筑國(guó)際集團(tuán)相關(guān)人士介紹，田林路65弄項(xiàng)目使用了中國(guó)建筑國(guó)際集團(tuán)旗下中建海龍自主研發(fā)的智能建造MiC2.0（混凝土模塊化集成建筑）技術(shù)，通俗點(diǎn)說(shuō)，就是“像搭積木一樣蓋房子”。

據(jù)介紹，混凝土模塊化建造的核心在于“工廠智造+現(xiàn)場(chǎng)組裝”，這打破了以往住宅地庫(kù)和建筑主體逐一施工的串聯(lián)模式。根據(jù)建筑規(guī)劃，田林路65弄的9棟新建住宅樓被精準(zhǔn)拆解為2995個(gè)混凝土模塊，現(xiàn)場(chǎng)還在挖地基時(shí)，這些房屋模塊已經(jīng)在智能工廠內(nèi)同步生產(chǎn)。

快，是這項(xiàng)技術(shù)最直觀的好處。中國(guó)建筑國(guó)際田林路65弄舊住房拆除重建項(xiàng)目負(fù)責(zé)人林可算了一筆賬：這種“工廠智造+現(xiàn)場(chǎng)組裝”的模式，讓田林路65弄的“原拆原建”工期縮短了整整4個(gè)月。“老舊小區(qū)做原拆原建，政府要負(fù)擔(dān)居民搬出去后的租房安置費(fèi)用。田林路65弄1000多戶(hù)居民，每個(gè)月的過(guò)渡安置費(fèi)高達(dá)500多萬(wàn)元。早交付4個(gè)月，就節(jié)省了2000多萬(wàn)元的民生支出，更讓居民提前120天回家。”

“新技術(shù)也給社會(huì)治理帶來(lái)了方便。”田林街道辦事處副主任俞霏說(shuō)，田林路65弄地處上海中心城區(qū)，周邊人口密集、道路狹窄，在這樣的地方大規(guī)模施工，往往會(huì)引發(fā)交通擁堵和居民噪音投訴。采用新技術(shù)施工，項(xiàng)目地面建造只花了四個(gè)月，這期間居民投訴相比往常沒(méi)有明顯增加，這為大城市推進(jìn)中心城區(qū)舊改提供了新思路。

技術(shù)團(tuán)隊(duì)介紹，采用智能建造技術(shù)，還能把房子造得更好。由于是在工廠恒溫恒濕的環(huán)境下制造，房屋的精度達(dá)到了毫米級(jí)，隔音、保溫等性能均有顯著提升。每一個(gè)模塊都擁有專(zhuān)屬的“數(shù)字身份證”，從鋼筋配比到最后一道漆，全程可追溯。

田林路65弄“原拆原建”前后的對(duì)比圖

為民謀福利，探索新路子

舊改歷來(lái)被稱(chēng)作“天下第一難”。在徐匯區(qū)委、區(qū)政府“三舊”變“三新”的部署下，2023年下半年田林路65弄舊住房成套改造正式啟動(dòng)，僅用45天就達(dá)成100%自主簽約率，并創(chuàng)下30天完成居民搬遷的“徐匯速度”。

“民生實(shí)事，必須辦到民心里。”田林一二村居民區(qū)黨總支書(shū)記陳俊峭說(shuō)，項(xiàng)目啟動(dòng)初期，徐匯區(qū)和田林街道將舊改和基層黨建深度融合，把工作做到了前頭。通過(guò)“一戶(hù)一檔”精準(zhǔn)摸排，誰(shuí)家有困難、誰(shuí)家有顧慮，心里都有一本賬。

城市舊改是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，除了基層黨員干部，上海市各級(jí)人大代表紛紛貢獻(xiàn)力量。上海市人大代表?xiàng)顕?guó)平通過(guò)專(zhuān)題調(diào)研，建議在田林路65弄改造中前瞻性規(guī)劃電梯、地下車(chē)庫(kù)、線纜入地，確保改造后長(zhǎng)期宜居。徐匯區(qū)人大代表廖瀟歌是一名律師，為保障舊改順利推進(jìn)，她專(zhuān)門(mén)在街道基層立法聯(lián)系點(diǎn)設(shè)立工作室，為居民關(guān)心的舊改簽約和過(guò)渡安置費(fèi)等共性問(wèn)題提供法律咨詢(xún)。

“最關(guān)鍵的，還是將為民謀福利放在心上，切實(shí)做到財(cái)力有一份增長(zhǎng)、民生有一份改善。”田林街道黨工委書(shū)記陳揚(yáng)說(shuō)，中心城區(qū)舊改，可以搞征收也可以做原拆原建。“整個(gè)原拆原建的過(guò)程，從居民搬出去、租房過(guò)渡、再搬回來(lái)，政府都要考慮好，工作量是增加了，但很多居民尤其是老年居民，更期盼能夠原地升級(jí)居住條件，回到熟悉的社區(qū)。”

2025年8月印發(fā)的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》提出，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。田林路65弄的“新生”，既是上海建設(shè)“人民城市”的生動(dòng)注腳，也為意見(jiàn)的落地提供了鮮活實(shí)踐。

半月談?dòng)浾撸汉涡罉s 程思琪

編輯：李力