【首發(fā)】十年累計投資超萬億，北京副中心紅利花落誰家？

壹

宋莊，早已不是你以為的宋莊。

提到宋莊，很多人腦子里還停留在畫家村、藝術(shù)區(qū)，但是，歷經(jīng)北京城市副中心十年超過萬億投資之后，宋莊早已不再是當(dāng)年面目。

當(dāng)首開股份熙悅京晏入市時，人們才發(fā)現(xiàn)這里早已不再是從前的宋莊。這個區(qū)域，已經(jīng)成為副中心乃至全北京優(yōu)質(zhì)公共資源最集中的區(qū)域。這離不開它特殊的位置，距離行政辦公區(qū)不足4公里，距離市政府二期更是不足1.5公里，騎個單車，轉(zhuǎn)身就到了。

公共資源，無非教育、醫(yī)療、生活配套。說來簡單，全都做到優(yōu)質(zhì)很難，全北京也找不出幾個，但熙悅京晏所在區(qū)域就是為數(shù)不多幾個之一。

先看教育。全北京教育均衡發(fā)展最好的區(qū)域，不在西城，也不在海淀，恰恰是副中心——教育部對全國城市教育均衡發(fā)展水平的測評顯示，副中心得分102.6，位列北京第一。這種紅利，基本分布于熙悅京晏所在區(qū)域。

北京十一學(xué)校通州實驗學(xué)校、第一實驗中學(xué)、北京黃城根小學(xué)通州校區(qū)、人大附中通州校區(qū)小學(xué)部、北京學(xué)校、人大附中通州校區(qū)、北京二中通州校區(qū)，密密麻麻聚在周邊。

北京十一學(xué)校通州實驗學(xué)校（圖片來源于學(xué)校官微）

十一學(xué)校通州實驗學(xué)校是公辦九年一貫制，沿用選課走班、導(dǎo)師制模式，小學(xué)初中學(xué)段共享課程與教研資源；北京第一實驗學(xué)校由市教委直屬、十一學(xué)校承辦，實行幼兒園至高中十五年貫通培養(yǎng)，義務(wù)教育和高中兩校區(qū)分設(shè)，學(xué)習(xí)社區(qū)空間設(shè)計頗具創(chuàng)新，推行全納教育與多元分層課程，高中還納入?yún)^(qū)級“1+3”培養(yǎng)項目——這兩所，都是北京教育資源里的“第一梯隊”，實打?qū)嵽k在家門口。

醫(yī)療同樣不缺位。兒研所通州院區(qū)、安貞醫(yī)院通州院區(qū)、北京友誼醫(yī)院通州院區(qū)，分別位于熙悅京晏東側(cè)500米、西側(cè)1400米和3900米處，首醫(yī)大胸科醫(yī)院、京東醫(yī)療區(qū)、潞河醫(yī)院、東直門醫(yī)院等也集中在周邊。

友誼通州院區(qū)2018年就已開診，是副中心老牌三甲綜合院區(qū)，科室齊全、配套完善；安貞通州院區(qū)已正式接診，主打心血管特色診療；兒研所通州院區(qū)仍在建設(shè)，預(yù)計2027年投用——一個已運營多年，一個剛接診，一個在路上，梯次接續(xù)，不是畫在圖上的遠(yuǎn)景。

北京安貞醫(yī)院通州院區(qū)（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

日常消費也沒有短板。區(qū)域周邊坐擁通州最好的商業(yè)綜合體——首開通州萬象匯，從熙悅京晏出發(fā)車程僅需10分鐘；建筑面積達(dá)12萬平方米的宋莊首開LONG街，車程僅需7分鐘。三甲主院區(qū)能兜住大病重癥，優(yōu)質(zhì)中小學(xué)覆蓋完整學(xué)齡段，成熟商業(yè)綜合體能滿足日常購物、餐飲和休閑——這三類核心需求，基本都能在步行或短途車行范圍內(nèi)閉環(huán)解決。這才是宋莊真正的底牌：所見即所得，已經(jīng)擺在那里，無需再等。

首開通州萬象匯（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

貳

從昔日非主流的畫家村，到今日優(yōu)質(zhì)公共資源的高地。熙悅京晏所在宋莊，經(jīng)歷了什么？換一個問法，就是為什么優(yōu)質(zhì)配套為什么偏偏在這里扎堆？

答案很簡單，因為這里在北京城市副中心的軸線之上。

北京城市副中心有一條核心軸線——東六環(huán)創(chuàng)新發(fā)展軸，重大項目、投資與建設(shè)基本都圍繞這條軸線展開。沿線分布著四個重點功能區(qū)：宋莊、行政辦公區(qū)、綠心公園和環(huán)球影城。四個功能區(qū)里，宋莊的位置最特殊：一方面，它距離行政辦公區(qū)最近；另一方面，行政辦公區(qū)、綠心公園和環(huán)球影城都是公共屬性功能區(qū)，只有宋莊具備居住屬性，是這條軸線上不折不扣的“獨一份”。

北京城市副中心拓展區(qū)規(guī)劃（2021年—2035年）

北京城市副中心走的是政府遷移帶動的路子，最先遷入副中心的，就是北京四套班子、各委辦局，形成了行政辦公區(qū)。眾多工作人員也隨之進入這一區(qū)域工作、生活。因此，副中心的人口聚集，就從這里開始。

政府主導(dǎo)建設(shè)，規(guī)劃中的公共資源按照人口比例分布、配備。《北京城市副中心分區(qū)規(guī)劃》要求至2035年基礎(chǔ)教育設(shè)施千人用地面積達(dá)到2992平方米，醫(yī)療床位達(dá)到7.7張/千人，這是約束性指標(biāo)，屬于強制配置標(biāo)準(zhǔn)。

行政辦公區(qū)人口導(dǎo)入最早，又是副中心人口聚集地，熙悅京晏所在，又比鄰行政辦公區(qū)，那么，規(guī)劃落實起來，這些公共資源自然也就集中于此了。政府最能調(diào)配的，就是公共資源。

軸線就是價值中樞，宋莊是這條軸線上唯一能承載居住功能的板塊，又緊鄰行政辦公區(qū)——也就是市委、市政府的駐地。這三重因素疊加在一起，直接決定了資源配置的方向：哪里先落了政務(wù)功能，哪里就先獲得公共資源的優(yōu)先配置權(quán)。

道理并不復(fù)雜。行政辦公區(qū)先落子，教育、醫(yī)療、商業(yè)這些配套資源，跟著這個方向集中建設(shè)——根子在于政務(wù)功能率先遷移之后，規(guī)劃層面主動把優(yōu)質(zhì)資源向這里傾斜，這才是配套扎堆的真實邏輯。

熙悅京晏所在區(qū)位之所以能集齊北京第一梯隊的教育資源、成熟運營的三甲醫(yī)院和體量可觀的商業(yè)綜合體，靠的正是這套“政務(wù)先行、配套跟進”的建設(shè)邏輯。這里說的零距離，是真實的空間關(guān)系，更是資源分配的真實依據(jù)。

資源富集，是這條軸線規(guī)劃之初就寫好的劇本，宋莊只是照單兌現(xiàn)。

叁

支撐起這一切的，是副中心十年間從未間斷的高強度投資，這是當(dāng)下和未來，這里最硬的底氣。

十年間保持年均投資額超千億元的強度，這樣的建設(shè)力度，除了“千年大計”的雄安新區(qū)，全國恐怕再找不出第二個案例，而北京城市副中心做到了。

圖片來源：通州區(qū)政務(wù)服務(wù)管理局

2026年，副中心迎來規(guī)劃建設(shè)啟動后的第一個十年：2016年5月27日，中央政治局會議研究部署副中心規(guī)劃建設(shè)工作，以此為起點，到2026年，控規(guī)兩階段實施方案已如期完成。東六環(huán)入地改造、城市綠心三大文化設(shè)施等一批標(biāo)志性節(jié)點項目陸續(xù)落成，副中心整體框架基本成型，累計投資超萬億元，“四梁八柱”和骨干結(jié)構(gòu)日趨清晰——從圖紙上的規(guī)劃，到實打?qū)嵉某鞘忻婷玻敝行闹挥昧耸辍?/strong>

投資的回報，不止于城市界面，更直接體現(xiàn)在經(jīng)濟增長與產(chǎn)業(yè)升級上。過去五年，副中心地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長6.45%，位居全市前列；以先進制造業(yè)為核心的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值，五年間增長兩倍，躋身北京前五；同期，副中心培育了33家上市公司。

經(jīng)濟增長最終要落到民眾生活上才算數(shù)——截至2024年，副中心居民人均可支配收入較2020年增長27.1%，而同期北京全市均值增長為23%，副中心高出全市4.1個百分點。這4.1個百分點看起來不大，落到現(xiàn)實感知里，往往意味著更大幅度的領(lǐng)先。

公共資源的完善程度，是這套邏輯最硬的佐證。過去五年，副中心建成投用三級以上醫(yī)院8家，編制床位數(shù)9800張，較2020年增長50.8%——五年新增近萬張三級以上醫(yī)院床位，放眼全國也屬罕見。

同時，一刻鐘便民生活圈實現(xiàn)100%覆蓋，軌道交通里程增加10.89公里，城區(qū)道路路網(wǎng)密度增長28%，達(dá)到5.12公里/平方公里。基建、產(chǎn)業(yè)、收入、生活水準(zhǔn)、價值，這條鏈路副中心已經(jīng)走通，而這種提升，直接帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的升溫。

圖片來源：北京日報

房地產(chǎn)市場給出的反饋也足夠直接。通州成為2026年上半年北京樓市最耀眼的亮點之一，市場熱度近年少見：1至6月新房成交2703套，同比增長64.5%，與昌平區(qū)共同帶動了北京整體樓市熱度；成交金額突破百億，達(dá)158.7億元，甚至超過傳統(tǒng)強區(qū)海淀。

北京樓市上半年的兩大紅盤——運河玖院、中海玖樹滿和——均位于通州：中海玖樹滿和3月25日開盤，截至6月30日，578套房源已網(wǎng)簽536套；運河玖院上半年位列全北京住宅成交金額第二，去化率已超85%。熱度也傳導(dǎo)至土地市場，6月23日通州九棵樹南地塊出讓，5家房企激烈競價，最終由招商蛇口勝出，溢價率突破20%。

這些數(shù)字共同印證一個基本規(guī)律：房地產(chǎn)價值終究是土地投資強度的函數(shù)，副中心十年超萬億元的投資，形成了巨大且持續(xù)釋放的紅利，通州房地產(chǎn)市場是最直接的受益者。

進入下半年，這份紅利仍在持續(xù)釋放，而下一個現(xiàn)象級窗口，就在宋莊，甚至就在熙悅京晏。副中心十年深耕，紅利已經(jīng)從基建向產(chǎn)業(yè)、民生、樓市逐級傳導(dǎo)。宋莊承軸心之勢，熙悅京晏集資源之盛，正為這輪人居價值寫下新的注腳。

風(fēng)口已至，機遇可期。

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