商店關閉，商家撤場，別墅空置！深圳老牌景區實探

01東部華僑城：重資產巨艦的局部運轉與轉型蟄伏02文谷莊園：歷史遺留線索下的空間低效利用與市井煙火
03滿京華·藝象：遠郊園區的配套考問與生態演變

編者按：

錨定深圳“十五五”開局之年的發展任務，盤活存量文旅資產、推動空間高效利用，已成為城市高質量發展的重要命題。

所有的“荒涼”與“廢土”，都曾是用真金白銀砸出來的造夢場。當網絡上涌動著對“賽博廢墟”的獵奇打卡，我們不禁追問：在寸土寸金的深圳，為何仍有優質空間未能釋放公共價值？

這并非簡單的經營不善，而是向“存量精細化”過渡的必然陣痛。破解此局，本質上是對城市治理理念的深刻重塑。面對沉睡的物理空間，告別“大拆大建”的老路，跳出短期“經濟賬”的桎梏，以正確政績觀去算清生態與民生福祉的“公共賬”，正是深圳邁向超大城市精細化治理的必答題。

不讓綠水青山在等待中沉寂，是對歷史和城市未來最大的負責。面對這一治理難題，奧一網“走好新時代網上群眾路線大調研·與城市對話”欄目將聚焦深圳“荒涼景區”的盤活重生，推出《深圳文旅大調研：解構“荒涼景區”》系列報道。我們走訪了東部華僑城、文谷莊園、滿京華·藝象等多個典型老牌文旅空間，褪去濾鏡，直面真實問題；穿透表象，探尋空間更新、機制優化與彈性治理的可能路徑。

在社交平臺上，關于深圳老牌景區的討論，正從溫情的“尋找回憶”，演變成一場充滿視覺沖擊的“遺址巡禮”。

網民們曬出東部華僑城十年前后的對比照，滿屏皆是“人是物非”的唏噓。

這種帶有魔幻色彩的濾鏡同樣蔓延到了其他沉寂角落：外國博主專程前往打卡銀湖附近的文谷莊園發問：花了這么多錢的城堡怎么空著？而滿京華·藝象更是被部分探險者描繪成充滿所謂“廢土”氣息的打卡地。這些曾承載城市高光的代表項目，以這樣一種方式在互聯網上引發關注，將部分文旅資產的沉寂與轉型推向了公眾視野。

跳出“回憶”，放眼當下，深圳文旅格局正經歷著一場迭代。深圳“十五五”規劃綱要提出，打造世界級旅游目的地，推進傳統景點景區高端化、綠色化、數字化改造，促進旅游產品與數字技術融合創新，豐富夜間旅游、演藝旅游、文博旅游等新型業態。

2026年深圳市政府工作報告也提出，打造世界級觀光旅游和休閑度假目的地，豐富高品質旅游產品供給，優化旅游消費環境。當前，東部的樂高樂園備受期待，Club Med與阿那亞相繼選址大鵬；鹽田小梅沙煥新歸來，西部與前海的文旅版圖也在強勢擴容。在一批新項目、新場景加快涌現的同時，如何讓老牌景區、文創園區和存量文旅空間跟上新一輪城市文旅升級，也成為一道現實命題。

奧一新聞記者走訪了東部華僑城、文谷莊園、滿京華·藝象等多個典型空間，褪去濾鏡，直面真實問題；穿透表象，探尋空間更新、機制優化與彈性治理的可能路徑。與其用“衰敗”來簡單定義，不如說這是一批亟待提升利用效能的優質文旅存量資產。

在本次走訪中，三個案例面臨的痛點各不相同。作為深圳文旅曾經的頂流，東部華僑城更多反映的是重資產文旅項目在消費更迭下的轉型升級壓力。

11年前，市民何小姐將這里作為婚后旅行的第一站，“那時游客很多，森林小火車穿行在青山綠意間特別美。”她展示了當年拍下的諸多珍貴照片，今天看來仍舊會被東部華僑城的超前設計驚艷。

何小姐提供

何小姐提供

何小姐提供

如今，園區呈現出一種新舊交替的復雜面貌。記者實地走訪發現，茵特拉根酒店于2025年關閉，目前攜程上已下架。透過圍欄，部分庭院內植物生長繁茂，外墻留下了歲月的痕跡。

但這并非一艘完全停擺的巨艦，而更像是一場轉型期的蟄伏。事實上，在2026年深圳市和鹽田區的政府工作報告中，“東部華僑城升級改造”均被明確提及，成為年度加快推進的重點項目。

目前，承載記憶的森林小火車依然鳴笛運行，曾經的茶溪谷轉化為了兒童游學場所。作為重量級存量資產，它的現狀是傳統重資產文旅模式在面臨轉型陣痛時的客觀寫照。

如果說東部華僑城面臨的是模式迭代，那么散落在城市角落的文谷莊園，則更多受困于土地規劃與產權辦理等尚未完全厘清的歷史遺留問題。

駛入文谷莊園，道路兩側多數商鋪大門緊閉，部分區域雜草叢生。但頗具反差的是，在管理處招牌旁，有阿姨正伴著音樂搞直播，周邊居民也常在此慢跑。

記者在現場了解到，莊園深處多棟自2013年前后建成便空置的別墅已搭起腳手架。招商中心工作人員坦言，目前120套住宅已基本售罄，有望在2027年入住。這座環境優美的莊園為何長期低效利用？現場工作人員的一句提示提供了一個觀察線索：“在這里購房沒有大紅本，不是住宅用地”。公開資料及相關規劃歷史也顯示，該片區曾涉及生態線及旅游用地的探討，其具體的合規流轉路徑與未來交易模式，仍有待相關主管部門進一步厘清。

相比于前兩者，位于大鵬葵涌的滿京華·藝象（iD TOWN），則為呈現了一個遠郊文創園區在客流導入、周邊配套與長效運營上面臨的復合型挑戰。

這里由舊廠房改造，目前園區依然保持著干凈整潔，但商業氛圍較為冷清。要理解今天的狀況，必須回望它曾經的生態。商戶孫先生記憶里，“那時候最高峰的時候，19棟廠房全部滿租，周末一天的流量能達到一千人次左右。”孫先生向記者描繪當時的盛況，“園區里有做暗房攝影的，有做定制服裝的，還有陶藝、版畫、雕塑大師的工作室。是一個比較純粹的藝術圈子。”

然而，當早期的政策紅利退潮，市場化生存測試隨之而來。在社交平臺上，園區內資深的民宿“森與海”民宿發布了轉讓信息。轉讓帖子里配著優雅的空間圖片，原木色的桌椅、專業的意式咖啡機，透著主理人曾經傾注的心血。如今大鵬滿京華·藝象持續招租中。

這種微觀的商業反饋，在一定程度上反映了遠郊初創品牌在面對通勤距離及常態化客流不足時所承受的運營壓力。此外，公開資料顯示，深圳明德國際學校進駐后，占據了園區超過三分之二的物理空間，園區早期的開放型文化生態結構也或多或少受到了影響。

走訪中可以看到這些空間并沒有真正失去活力。東部華僑城里運行的小火車、滿京華里堅持創作的藝術家，以及文谷莊園里散步的周邊居民，都證明了這些老景區依然有著不可替代的自然稟賦與空間價值。

問題在于，在深圳大力推進文旅高質量發展的今天，這些優質城市資產的盤活究竟卡在了哪個環節？是轉型升級的主動收縮，是基礎設施配套的協同滯后，還是歷史遺留問題帶來的管理掣肘？

監制：陳文定 王佳

策劃：任笑一

統籌：陳璐璐 劉晨

采寫/攝影：奧一新聞記者 謝宇野 喬銳

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