企業(yè)轉(zhuǎn)制房已出售，原房主的債權(quán)人能否提出執(zhí)行異議？

案情回顧

2000年，某機(jī)械廠因企業(yè)轉(zhuǎn)制，經(jīng)審批將其名下部分房產(chǎn)出售給張某，雙方簽訂了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約。張某于2001年辦理了房屋所有權(quán)登記，但該房屋所占用的土地性質(zhì)為集體劃撥工業(yè)用地，屆時(shí)并未依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

2017年，許某與張某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定張某將上述房屋以34.5萬(wàn)元出售給許某。合同明確約定雙方同意暫不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，張某承諾無(wú)論政策出現(xiàn)任何變化，該房屋歸許某所有；如政策允許過(guò)戶(hù)，張某協(xié)助辦理。

同日，許某一次性付清全部房款，張某交付了房屋及房產(chǎn)證。此后，許某先自行居住后出租，最終由其及爺爺奶奶居住使用。許某名下在無(wú)錫市內(nèi)無(wú)其他住房。

2019年顧某因與張某之間的民間借貸糾紛，申請(qǐng)法院查封了登記在張某名下的案涉房屋。法院判決張某歸還顧某借款本金及利息。判決生效后顧某申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院擬對(duì)案涉房屋進(jìn)行拍賣(mài)。許某以其已購(gòu)買(mǎi)該房屋為由提出執(zhí)行異議，但被駁回，后許某提起案外人執(zhí)行異議之訴。

案件結(jié)果

一審法院認(rèn)為，案涉房屋因土地性質(zhì)為集體工業(yè)用地，不具備過(guò)戶(hù)登記條件。許某在購(gòu)買(mǎi)時(shí)明知相關(guān)政策性風(fēng)險(xiǎn)，仍與張某約定暫不辦理過(guò)戶(hù)，自身存在過(guò)錯(cuò)，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”要件，故判決駁回許某的訴訟請(qǐng)求。

許某不服，提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋系因企業(yè)轉(zhuǎn)制歷史原因造成暫時(shí)無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記，并非許某自身原因?qū)е隆ＴS某在查封前已簽訂合同、支付全款、合法占有房屋，且該房屋系其在無(wú)錫市的唯一住房，具有居住保障功能。同時(shí)，張某在收取全額購(gòu)房款后，對(duì)案涉房屋不再享有實(shí)體權(quán)利，該房屋已脫離張某的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍。據(jù)此，二審法院撤銷(xiāo)一審判決，改判不得執(zhí)行案涉房屋。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、如何判斷“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”

司法實(shí)踐中，能夠歸責(zé)于買(mǎi)受人的原因通常包括三個(gè)方面：一是對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略（如明知房屋已存在抵押仍購(gòu)買(mǎi)）；二是對(duì)政策限制的忽略（如明知房屋屬于限購(gòu)或限制流通轉(zhuǎn)讓范圍仍購(gòu)買(mǎi)）；三是消極不行使登記權(quán)利（如長(zhǎng)期怠于要求出賣(mài)人配合辦證）。

本案的特殊性在于，案涉房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)的原因并非許某主觀懈怠，而是源于歷史遺留問(wèn)題。該房屋系某機(jī)械廠因企業(yè)轉(zhuǎn)制經(jīng)審批出售給張某，張某雖取得了房屋所有權(quán)證，但土地性質(zhì)為集體劃撥工業(yè)用地，當(dāng)時(shí)未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，導(dǎo)致后續(xù)交易受限。這種“暫不具備辦理轉(zhuǎn)移登記條件”的狀態(tài)，是由特定歷史時(shí)期的政策和企業(yè)轉(zhuǎn)制背景造成的，而非許某個(gè)人的過(guò)錯(cuò)。二審法院正是以此為切入認(rèn)定許某未辦理過(guò)戶(hù)登記有合理的客觀理由。

二、責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍：已經(jīng)出售的房屋是否仍屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)范圍

執(zhí)行程序的基本原則之一是人民法院只能對(duì)被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制措施。責(zé)任財(cái)產(chǎn)，是指被執(zhí)行人依法享有所有權(quán)或其他可以用于清償債務(wù)的財(cái)產(chǎn)。如果某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在查封之前已經(jīng)通過(guò)合法有效的買(mǎi)賣(mài)行為脫離了被執(zhí)行人的控制，且被執(zhí)行人已獲得合理對(duì)價(jià)，則該財(cái)產(chǎn)原則上不應(yīng)再被視為責(zé)任財(cái)產(chǎn)。

本案中，許某與張某于2017年簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并一次性付清全款，張某隨即交付了房屋及房產(chǎn)證。至此，張某作為出賣(mài)人對(duì)案涉房屋不再享有任何實(shí)體權(quán)利，僅負(fù)有在政策允許時(shí)協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)的義務(wù)。與此同時(shí)，張某收取的34.5萬(wàn)元購(gòu)房款已經(jīng)充實(shí)了其責(zé)任財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人的利益并未因該筆交易而受損。在此情形下，如果法院仍然將已售出的房屋作為張某的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，不僅會(huì)導(dǎo)致許某“錢(qián)房?jī)煽铡保策`背了公平和誠(chéng)信原則。二審法院運(yùn)用責(zé)任財(cái)產(chǎn)理論，為支持許某排除執(zhí)行提供了堅(jiān)實(shí)的法理基礎(chǔ)。

三、權(quán)利順位排序：居住權(quán)益與普通金錢(qián)債權(quán)的優(yōu)先保護(hù)

在案外人執(zhí)行異議之訴中，當(dāng)不同類(lèi)型的權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，法院需要根據(jù)權(quán)利的性質(zhì)和價(jià)值位階進(jìn)行排序。從法律及司法解釋的規(guī)定來(lái)看，權(quán)利順位大致遵循以下規(guī)則：生存權(quán)（消費(fèi)者購(gòu)房人的居住權(quán)益）最優(yōu)先保護(hù)；法定優(yōu)先權(quán)（如建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)）優(yōu)先于抵押權(quán)；物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)；普通債權(quán)平等保護(hù)。

本案中，許某雖然不符合“消費(fèi)者購(gòu)房人”的嚴(yán)格定義（其購(gòu)買(mǎi)的是企業(yè)轉(zhuǎn)制房產(chǎn)，并非直接從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)商品房），但其名下在無(wú)錫市內(nèi)無(wú)其他住房，案涉房屋由其及爺爺奶奶實(shí)際居住，對(duì)該房屋具有真實(shí)的居住保障功能。相比之下，顧某對(duì)張某享有的債權(quán)是普通的金錢(qián)債權(quán)，并無(wú)任何擔(dān)保物權(quán)作為背書(shū)，也沒(méi)有基于信賴(lài)該房屋而產(chǎn)生交易。在這種情況下，許某對(duì)房屋的占有、使用權(quán)益以及未來(lái)辦理過(guò)戶(hù)的期待權(quán)益，相較于顧某的普通債權(quán)，具有優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值和意義。

律師寄語(yǔ)

本案因歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)，故而也給廣大購(gòu)房者帶來(lái)了多方位的啟示：首先，購(gòu)買(mǎi)不具備即時(shí)過(guò)戶(hù)條件的房產(chǎn)確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)充分了解相關(guān)政策，謹(jǐn)慎決策。其次，“明知有風(fēng)險(xiǎn)仍購(gòu)買(mǎi)”并不必然導(dǎo)致喪失排除執(zhí)行的權(quán)利，關(guān)鍵在于未過(guò)戶(hù)的原因是否客觀、合理。如果是因?yàn)闅v史原因、政策限制等非個(gè)人主觀過(guò)錯(cuò)造成的，法院仍然可能保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

本案二審判決充分體現(xiàn)了司法對(duì)居住權(quán)益的關(guān)懷和對(duì)實(shí)質(zhì)公平的追求。在申請(qǐng)執(zhí)行人僅為普通金錢(qián)債權(quán)人的情況下，法院沒(méi)有機(jī)械地適用“登記外觀主義”，而是深入審查了房屋的實(shí)際權(quán)屬狀態(tài)、買(mǎi)受人的居住需求以及被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)是否減損等實(shí)質(zhì)性因素，最終作出了符合公平正義的裁判。這提醒我們?cè)趫?zhí)行異議之訴中，案外人不僅要證明自己符合司法解釋的形式要件，更要善于從責(zé)任財(cái)產(chǎn)、權(quán)利順位、居住保障等角度進(jìn)行實(shí)質(zhì)性論證。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國(guó)并非判例法國(guó)家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可盲目參照。

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本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)