獲嘉縣推薦刑事辯護律師要永輝：如何認定將他人房屋謊稱為自己所有，并出賣給第三人的行為？

基本案情：

1995年6月21日，黃某花費155941.5元購入某小區房屋，簽署某工程建設商品住宅銷售合同后一直未能辦理產權證書，且因黃某一直在國外居住，該房屋常年無人居住打理。2024年6月，高某、霍某在獲知上述消息后合謀出售上述房屋，高某、霍某利用空白某工程建設平價住宅銷售合同及收款收據，虛構1995年9月12日高某花費130275元購入該房屋的事實，后以高某名義將該房屋以總價款61萬元出售給房屋中介邢某。高某分得315000元，霍某分得295000元。另外，高某和霍某還將該房屋內黃某所有的家電等物品賣給他人，獲利共計15000元，二人平分后，將該房屋交付給邢某。之后，邢某使用虛假的某工程建設平價住宅銷售合同及收款收據，謊稱高某系涉案房屋屋原始買受人，通過房產檔案登記部門工作人員將該房屋登記在其名下。案發后，被告人高某、霍某被公安機關抓獲，現羈押于獲嘉縣看守所。經鑒定，涉案房產價值955000元。那么，本案中被告人高某、霍某違反不動產實際所有人意志，將未辦理產權登記的房屋謊稱為自己所有，出賣給第三人的行為應當如何定性？應當定性為盜竊罪、詐騙罪還是合同詐騙罪？房屋買受人辦理不動產登記并將房屋登記到其名下，能否獲取涉案房屋產權，涉案房產應當如何處置？

獲嘉縣資深刑事辯護律師要永輝分析認為，本案的被告人高某、霍某有兩個犯罪行為：第一個是二被告人竊取并變賣涉案不動產內家電的行為，因數額較大，二被告人的行為均已構成盜竊罪。第二個是二被告人高某、霍某使用虛假的購房合同，虛構高某系不動產產權人的事實，將實際由他人所有的未依法登記領取權屬證書的房屋出賣給第三人的行為，二被告人應當認定為詐騙罪。另外，第三人邢某以明顯低于市場價值的價格購入上述房產，且通過違法手段將上述房產登記到自己名下的行為不構成善意取得，不能獲取房屋所有權。涉案房產應當返還給原產權人。至于二被告人的違法所得，則應當責令退賠。

對于二被告人使用虛假的購房合同，虛構高某系不動產產權人的事實，將實際由他人所有的未依法登記領取權屬證書的房屋出賣給第三人的行為如何定性，存在三種意見。

一種意見認為，二被告人的行為構成盜竊罪。二被告人在發現涉案房產常年無人打理的情況下將房產出售給第三人邢某，現該房產已通過房產檔案管理部門登記在邢某名下，依據不動產登記生效主義，邢某已經合法取得涉案不動產產權，原權利人黃某喪失不動產產權，黃某系本案被害人，故二被告人應退賠被害人955000元。

第二種意見認為，二被告人的行為構成詐騙罪。二被告人將該不動產出售給第三人邢某的行為是為了騙取不動產交易對價，二被告人不具有盜竊不動產的主觀故意。第三人邢某為本案被害人，故二被告人應退賠被害人610000元。

第三種意見認為，二被告人的行為構成合同詐騙罪。二被告人使用虛假的購房合同偽造高某不動產產權人身份，在與邢某簽訂不動產買賣合同過程中，騙取邢某購房款610000元，屬于在簽訂履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額巨大，二被告人應退賠被害人610000元。

具有豐富的律師執業經驗，專業從事刑事辯護十多年的要永輝律師認為，本案的爭議焦點在于二被告人的行為應當定性為盜竊罪、詐騙罪還是合同詐騙罪？第三人邢某能否取得涉案不動產所有權以及涉案不動產權利人是誰。筆者同意第二種意見。即二被告人使用虛假的購房合同，虛構被告人高某系不動產產權人的事實，將實際由他人所有的未依法登記領取權屬證書的房屋出賣給第三人的行為，應當認定為詐騙罪。第三人邢某以明顯低于市場價值的價格購入上述房產，且通過違法手段將上述房產登記到自己名下的行為不構成善意取得，因此不能獲取房屋所有權。涉案房產應當返還給原產權人，二被告人詐騙違法所得應當返還給第三人。獲嘉縣看守所家屬委托律師會見電話：15824811815。

竊取行為是排除他人對財物的支配，建立新的支配關系的過程，二被告人的行為從事實上和法律上均不能使原產權人喪失占有，也不能為買受人建立新的占有，其行為不能構成盜竊罪，也不涉及盜竊與詐騙牽連關系或是想象竟合關系。故本案不構成盜竊罪的具體理由如下：

第一，受不動產特殊屬性限制。盜竊罪的行為對象是他人占有的財物。就不動產而言，由于難以轉移等屬性，犯罪分子難以建立新的事實上的占有。而且，由于國家對不動產實行統一登記制度，犯罪分子也難以合法建立法律上的占有，故不動產本身很難成為盜竊罪的犯罪對象。

第二，受善意取得制度限制。涉案不動產系房屋，未進行產權登記，也沒有產權證書，依據城市房地產管理法規定，不得轉讓。第三人邢某系房屋中介，知道或者應當知道涉案房產不得轉讓及涉案房產實際市場價值，仍然以低于市場價30余萬元的明顯不合理低價購入涉案房產，并使用虛假的原始合同謊稱高某系該房產原始買受人，在房產檔案館房屋業務部工作人員的幫助下（未核實房屋信息底檔中購房人交款花名冊、未確認房屋房主信息底檔與產權申請人是否一致），將涉案房產直接登記到第三人邢某名下。不動產所有權的認定涉及民刑交叉領域，考慮到法律秩序的統一，受讓方以明顯不合理低價購入涉案房產且違規登記，不能構成善意取得，第三人邢某不能取得涉案不動產所有權，涉案不動產權利人仍然系原房主。

第三，受因果關系限制。退一步講，即使認定轉讓房屋的不動產買賣合同有效，依據不動產登記生效主義，第三人邢某取得涉案不動產所有權，也是其通過房產檔案館工作人員違規操作導致，并非由二被告人的行為導致。本案被告人因不具有給該房屋辦理產權的能力才將涉案房屋低價出售給第三人邢某，二被告人的出售行為，不能產生將涉案房產登記到第三人邢某名下，繼而產生物權變動的法律效果。亦即房產登記到邢某名下的結果系邢某本人造成，與二被告人的行為之間不具有直接因果關系。

本案不構成合同詐騙罪的理由如下：雖然當事人邢某系從事中介工作，但其并未以市場經營主體身份與高某簽訂不動產買賣合同，邢某是由于相信高某系涉案房屋所有權人，才與其簽訂不動產買賣合同，使其產生認識錯誤進而給付錢款的是高某虛構的其于1995年購入涉案房產的事實，雙方簽訂的不動產買賣合同是二被告人實施詐騙行為的手段，故二被告人的行為成立普通詐騙罪，而非合同詐騙罪。【如您有法律問題需要咨詢，請致電要永輝律師：15824811815。要永輝律師執業十五年以來專注于刑事辯護，具有豐富的執業經驗，熟悉獲嘉縣看守所會見流程，熟知獲嘉縣公檢法辦案程序，可以為羈押在獲嘉縣看守所的犯罪嫌疑人、被告人提供律師會見、取保候審、無罪辯護、緩刑辯護、罪輕辯護、申訴控告、上訴再審等各類刑事辯護專業法律服務】

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