北京
添置物業，頻繁出手。
記者：張偉澤
來源：21世紀商業評論
劉強東，在香港地產市場又落一子。
7月6日，一則公告稱，京東集團旗下主體，初步準備以7.5億港元，收購遠東發展旗下一附屬公司，標的公司主要持有香港油麻地的一處學生住宿物業。
根據協議，交易完成后，京東仍將聘用遠東發展作為項目管理人，管理及運營該物業，為期三年，并收取每年4500萬港元的保證收入。
換言之，劉強東買下資產后，將獲得最低收益承諾，若按7.5億港元物業價值簡單核算，其對應年化收益率約6%。
過去20個月，京東在港已公開收購三宗物業，累計耗資約60億港元。
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01
看中宿舍
劉強東買下的這棟物業，本是一家酒店，預計2026年下半年完成全部改裝。
該項目位于油麻地上海街，物業前身為海景絲麗酒店，歸屬帝盛酒店集團（簡稱DHI）。帝盛是遠東的酒店管理平臺，后續將直接負責宿舍的運營。
數據顯示，酒店本來有268間客房，若不大幅更改結構，劉強東買下的，大體就是268個學生宿舍，折算下來，每間宿舍的價格約為280萬港元。
若按4500萬港元的保底收入計，具體到每間學生宿舍，京東每月大體能收到14000港元的房租。
這筆交易的背后，是香港學生公寓市場供需缺口的擴大。
據香港教育局及仲量聯行數據，2024/25學年，香港非本地學生規模已增至9.2萬人，香港八大院校平均床位比約為2.55:1，對應宿位缺口約4萬個，到2028年，香港高校宿位缺口或突破10萬個。
在供需錯配下，香港大量的存量酒店、整幢住宅，正被改造為學生宿舍。
據21記者統計，2025年至今年3月，涉及酒店及整幢住宅改作學生宿舍的交易，香港已成交約27宗，金額逾85億港元。
就此而言，劉強東只是最新的參與者，6%的年化收益在財務上也算得過來。如他愿意，未來也可轉做員工公寓等用途。
對于出售方遠東發展而言，這宗交易有助于盤活資產。
其出售的物業，原值約為2.659億港元，交易完成后，遠東有望錄得約4.23億港元收益，所得款項中，約6.3億港元用于償還按揭貸款，余下約1.06億港元作為營運資金。
遠東發展在公告中稱，交易將為其提供與京東建立戰略關系的機會，并借此探索包括香港學生住宿項目在內的進一步合作。
02
連買物業
從劉強東的角度來看，此次收購學生宿舍物業，是加碼香港的又一步棋。
2025年8月，京東耗資約40億港元，收購香港連鎖食品超市佳寶，將其納入本地零售體系。然而，其在港布局遠不限于零售主業。
劉氏在港投資的一大重點，就是各種類型的不動產。
2024年底，京東以18億港元價格，收購位于香港沙田的物流地產——利豐中心，項目建筑面積48.7萬平方英尺，折合4.53萬平方米。
此筆交易，也是當年香港最大的工業樓宇交易之一。
大概一年后，劉強東又以約35億港元，收購中國建設銀行大廈50%股權，獲得約1.1萬平方米的寫字樓空間。
該物業地段極佳，位于香港中環金融核心區，地下通道直通港鐵中環站，前身為香港麗嘉酒店。
就公開信息而言，加上最新的學生宿舍，劉強東在20個月內，已在港投下約60億港元購置不動產。
值得注意的是，同是物業，其購置采用不同的執行主體，具體用途也有差異。
經查詢，利豐中心的購置主體，為京東海外離岸主體JD Property系列，其隸屬于京東產發旗下，專門承接京東全球物流倉儲、工業園、數據中心等資產。
此次收購學生宿舍物業的執行主體，為JD Fabulous Development XI Limited，這是一家注冊于英屬維爾京群島的公司，直接隸屬于京東集團。
購買中國建設銀行大廈的投資主體，則是Jasmine Investment Development IV Limited，同樣注冊在維爾京。
標注的數字編號顯示，Fabulous與Jasmine系列，在投資不動產方面或許存在類別分工。
同時，這也暗示劉強東可能已添置數量可觀的物業，服務其出海戰略。
*免責聲明：本文章為作者獨立觀點，不代表創業家立場。
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