山東
7 月 8 日，嶗山區遼陽東路北、蜀山路西一宗商住地塊正式掛牌出讓，地塊總建面 5.13 萬㎡，容積率僅 1.3，整體起拍總價 9.66 億元，住宅起拍樓面價達 18812 元 /㎡，超過此前越秀青鐵和樾府地塊 18300 元 /㎡的起拍標準，創下張村河片區土拍起拍價新高，本次成交結果也將成為衡量板塊房產價值的關鍵參考。
宗地商住配比 1:9，僅配建 3000㎡商業，商業部分底價固定不參與溢價，開發核心看點集中在低密住宅地塊。對比片區過往出讓地塊，海信系項目容積率多在 2.5 至 3.0，本次 1.3 低容積率具備打造洋房、疊拼改善產品的條件，但高地價疊加建安、財務等綜合開發成本，項目未來入市售價需維持高位才能保障利潤，或將直面麥島、石老人成熟豪宅板塊的客戶分流，競爭壓力不小。
經過數年城市更新，張村河南岸已聚集多個在售高端樓盤，新房均價穩定 3 萬 +，片區回遷社區、學校、沿河公園等基礎配套逐步落地，居住氛圍成型。不過當前片區新房庫存近 900 套，月均去化僅三四十套，改善產品供給充足，市場競爭趨于飽和。同時板塊缺少大型高端商業、三甲醫院等頂配資源，對比浮山前成熟豪宅區存在短板，一定程度限制房價上漲空間。
地塊起拍價走高，反映出市場對張村河城市更新的價值認可，但充足庫存、配套短板、高端競品分流多重因素疊加，地塊最終競價熱度、未來項目去化表現仍有待市場檢驗。
張村河低密地塊起拍地價創新高，代表片區更新價值持續釋放，但高庫存、配套短板、外部豪宅分流三重壓力并存，房企拿地會更加謹慎，板塊房價上漲空間也將受到約束。
張村河板塊新房存量充足，低密改善產品想要突圍，該靠產品設計還是配套資源吸引購房者？
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