新規產品熱銷、遠郊去化承壓 哈爾濱上半年樓市“AB面”

上半年哈爾濱樓市分化明顯。王迎超/攝

中房報記者 王迎超丨哈爾濱報道

2026年上半年，哈爾濱房地產市場呈現極致分化的“冰火態勢”。主城核心區新規改善產品熱度居高不下，多個新盤開盤即熱銷：魯商·龍悅府首開勁銷3.5億元，單月成交突破200套；匯龍·翡麗世嘉自5月30日開盤以來，累計去化近300套；萬載·風華心著首開單日成交金額達1.8億元；匯龍·翡麗傳奇售樓處開放僅10天，客戶累計到訪量超2500組。

與主城紅盤熱銷形成鮮明對比的是，呼蘭、阿城等遠郊區域樓市持續遇冷，剛需項目去化壓力凸顯，不少樓盤單月銷量僅為個位數，主城優質房源與遠郊剛需房源價差最高達3倍，市場結構性分化特征愈發顯著。

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土地市場開門紅 高溢價地塊集中落地

2026年開年，哈爾濱土地市場率先迎來“開門紅”，優質地塊競拍熱度高漲，高溢價成交成為常態。1月全市成交8宗土地，其中5宗實現高溢價成交，4宗地塊樓面價穩定在6200元/平方米至6800元/平方米，溢價率區間達40%~60%；2月土拍熱度延續，當月成交3宗土地全部溢價出讓，最高溢價率達29%。

數據顯示，今年一季度哈爾濱土地成交金額同比增長42%。匯龍、昆侖等本土頭部房企及多家本地開發企業積極拿地，重點布局群力、哈西等主城核心優質地塊，充分體現出房企對哈爾濱主城樓市的發展信心，市場投資意愿顯著回升。

據記者了解，今年新成交的高溢價地塊，均規劃打造高品質改善住宅。目前，明邦御府壹號、匯龍·翡麗世嘉、匯龍壹號院|新序等多個項目陸續入市，成為新房市場的主力熱銷樓盤。

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主城改善需求釋放 優質戶型成置業首選

客戶在了解項目情況。王迎超/攝

如今的購房人買房心態已經徹底轉變。過去大家熱衷于追新區、賭規劃；而今年出手的購房者，大多務實理性，主城核心區配套成熟、居住品質優越，持續吸引剛需及改善群體入場。

家住哈爾濱的鄭先生夫婦，常年在哈西萬達、西站片區工作，原有老舊小區樓體老化、車位不足、通勤擁堵，居住體驗很差，今年上半年下定決心置換改善住房。

起初，鄭先生夫婦重點關注哈西次新二手房，但發現市場掛牌房源普遍存在短板：要么戶型設計老舊、客廳空間局促，無法滿足居住需求；要么二手房裝修品質參差不齊，重裝成本較高。綜合考量后，二人將置業目標轉向新房市場。

今年5月起，哈西片區集中上新四個純新盤，樓市看房熱度高漲。鄭先生夫婦幾乎周末全員看房，現場意向客戶眾多，洋房戶型關注度居高不下，優質中高樓層房源常常快速售罄。擔心看中的樓層被搶先訂走，猶豫一周后，二人于6月中旬敲定一套三室改善戶型。

談及上半年果斷出手的原因，鄭先生坦言，主要出于兩方面因素。一是哈西板塊商業、交通、生活配套成熟，西城紅場、萬達商圈客流穩定，房源保值性強，后期轉手、出租都更具優勢；二是預判樓市走勢，預計下半年房企優惠政策或將收緊，后續加推樓棟的位置、戶型品質大概率不及首期房源。

除改善群體外，自住型購房者也積極入場。看房一年多的劉女士，最終選擇在哈爾濱北站附近置業，斥資320余萬元購入兩套相鄰大三居。“原先住在會展中心片區，愛人長期外地工作，購置兩套相鄰房源，可同時安置雙方父母，方便老人日常照料孩子。”劉女士表示，項目緊鄰地鐵口，老人出行便捷，且二期規劃有商場、會所等配套，未來居住便利性將進一步提升。

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市場分化加劇 價差達到3倍

2026年上半年，哈爾濱新房市場結構性分化持續加劇，整體呈現“量縮價升”的行情。A面，是主城新規改善產品走出獨立熱銷行情，高價改善盤成交占比持續提升，拉動整體房價企穩上行；B面，則是遠郊剛需樓盤去化持續疲軟，即便降價促銷、以價換量，仍難以拉動銷售，多數項目月均成交僅個位數。

匯龍·翡麗世嘉營銷負責人徐銳介紹，項目5月30日首開大捷，單日成交超200套、銷售額突破3億元，6月項目客戶到訪量超600組，月末項目順勢上調2%售價，目前整體去化率已接近40%。從客群結構來看，項目購房群體以收入穩定、使用公積金貸款的置業者為主，占比超50%，新婚剛需客群占比約30%，客戶質量整體偏高。

對于后市走勢，徐銳表示，6~8月為樓市傳統淡季，近期項目到訪、成交量已出現明顯回落。但市場整體不會出現大幅波動，隨著9月樓市傳統旺季到來，市場熱度有望迎來回暖修復。

高鑫·壹號首府營銷負責人王玲也持相同觀點。她介紹，上半年3~5月哈爾濱樓市整體平穩向好，6月開始市場熱度顯著下滑，項目近期日均客戶到訪量僅10組左右，工作日到訪量常為個位數，環比降幅超50%。

購房人在聽取講解。王迎超/攝

當前江北片區樓市價格分化十分明顯，區域內多數樓盤持續降價促銷，部分剛需樓盤均價已跌至5000元/平方米左右，與江南熱門區域的價差達到3倍，但僅有極個別樓盤取得明顯效果，多數樓盤去化艱難。一家開發項目營銷負責人表示，他所在的項目有時一個月僅能賣出一兩套房子，即使頻頻推出特價房也難換來銷量。

作為松北少數堅持不降價的品質樓盤，高鑫·壹號首府3月的上調價格動作，短期內對銷量造成了一定影響。王玲坦言，項目依托產品品質和較高的建設成本，始終堅守價格底線，近期江南主城新規改善產品集中入市，也進一步加劇了市場競爭壓力。

據了解，該項目一期房源即將交付，二期商場、酒店、會所、超市等配套正加速施工建設，后續實景配套落地后，將有效提升項目競爭力，拉動后續銷售去化。

綜合上半年哈爾濱樓市表現，市場分化格局已然固化。板塊層面，群力、哈西等主城核心區配套成熟、房源保值性強，房價走勢堅挺；呼蘭、阿城等遠郊區域配套薄弱，持續依賴以價換量，去化壓力居高不下。產品層面，洋房、江景等改善型產品供需兩旺、持續熱銷，普通剛需樓盤同質化競爭加劇，降價促銷成為常態化手段，樓市結構性行情將持續延續。