廣東
來源 · 珠三角商業地產（ID：winshangsz）
作者 · 羅嘉欣
圖片來源 · 各項目官方
此前大家對這兩個項目，討論最多的事，其實是覺得兩個同是世界500強企業，同是中國互聯網企業巨頭，同樣是在深圳灣總部基地（后海VS深超總），同樣是第一次做美術館（融美術館VS 京東美術館），找的還是同一個國際建筑大師（奧雷?舍人），同時都在強調文化藝術。相似的巧合多了，難免讓外界把兩個項目進行對比。
那今天，我就來簡單談談，撇開美術館，從商業維度這兩個項目有哪些區別？
■首先，這是兩個不同賽道的產品，商業邏輯有差異。
從區位來說，M80位于后海總部基地，騰創未來園區，這個項目是騰訊旗下企業持有，但是不是騰訊員工辦公的總部大廈，所有物業是對外租賃的。而京東天地，位于深圳灣紅樹灣超級總部基地（簡稱深超總），春曉科技大廈，這個項目是京東華南戰略級總部大廈，京喜總部，切切實實京東員工辦公大樓。
地位不同，注定企業投入不同。自用型總部意味著長周期、不計短期回報的投資邏輯；持有型物業意味著需要算賬，項目必須具備獨立的商業可持續性，這直接決定了運營策略的差異。
從商業內容來說，京東天地是京東自建團隊操刀，會引進很多京東成熟的零售業態，比如七鮮超市、京東家電、美妝自營店、百貨自營店、品牌旗艦店等，簡而言之，會是一個超大型的零售買手集合店，且因為京東外賣平臺的積累，京東手上餐飲品類合作商機也很多。
最重要的是，這還是一個即時零售平臺，是把整個深超總變成京東的“京區房”，服務的目標是覆蓋整個深超總片區30分鐘送上門服務。這是京東線上能力的一次線下集中展示空間，想要的是線上+線下的雙流量。
而后海M80呢？對比起來就顯得很傳統的商辦園區非標商業項目操盤思維了。外聘杭州天目里團隊做的商業顧問服務，想要強化在精致餐飲業態之外的園區其他業態以及空間內容運營，希望打造的是一種類似杭州天目里的文化藝術體驗型小而美非標商業，更關注線下流量和園區氛圍打造，以及滿足商辦園區剛需品質消費。
從近期項目做的幾期活動，走的亦是典型非標商業社群圈層打法，先后與天目里商管、立冬文化、深圳本土創意內容平臺TOPYS.聯合主辦了多期高端沙龍，話題深度覆蓋非標商業、品牌主理人與城市文化等領域。
京東的自建團隊意味著什么？數據打通、供應鏈直連、會員體系復用——這些是租戶型的M80做不到的。而騰訊商管這套集結外部優質資源型打法，若持續投入也是值得期待的。
■其次，周邊的商業競爭環境不同，兩個項目的商業邏輯不同，入市時機亦有差異。
M80，它做的是高端商務社區精致型商業邏輯，商業街區面積1.8萬㎡，搭配高奢酒店+美術館，將在2026年底落成，旁邊就是深圳灣萬象城和深圳灣文化廣場，商圈很成熟。但問題也在這，周邊商業太強，體量又有限，你注定沒法把它當一個獨立商業項目來看，更強調的是園區整體氛圍——是不是一個更值得停留的地方。
而京東天地，區域型商業邏輯。大概率在2027年底伴隨整個總部大廈落成一同亮相，體量暫未透露，但參考京東MALL普遍3-4萬㎡的體量，這個定位為"MALL升級版"的項目，正常來說只會更高。從深超總目前的現狀來說，總部企業們陸續將在2027-2030年間落成入伙，片區的商業氛圍和消費力是一個持續攀升的狀態。簡單來說，項目做得好的話，有望成為深超總片區在精品零售和休閑商業板塊的地標項目。
一個是互聯網巨頭用零售基因重新定義線下空間，另一個是用文化運營思維給園區商業尋找新可能。它們真正值得關注的，不是誰更好，而是各自代表了互聯網企業介入商業地產的兩種完全不同的路徑。
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