開驚艷之作，劉國富奮力一搏

文/北京進深 林振興

作為熙悅京晏項目總，劉國富的行程表被徹底填滿，全身心撲在項目上。

這個項目是首開的門面之作，在內部被抬得極高——“首開一號作品”，獻禮副中心建設十周年。

連更早半年多拿地的首開呼叫樓項目，都故意踩了剎車，給熙悅京晏騰位置、讓光環。

它也是首開集團新任總經理王世忠空降后的頭一塊住宅招牌，輸不起，也慢不得。

劉國富的壓力肉眼可見。但首開敢把擔子給他，是因為這人熬得住、扛得動。

這位在首開超過18年的地產老兵，經歷了首開集團和旗下首開股份的多次換帥，卻依然穩坐首開京南大區總經理的位置。

很多都不知道，劉國富并非是在大本營成長起來的嫡系，他的職業生涯幾乎都在外“飄”，熟悉跨區域作戰。

北京奧運會那一年，他遠赴蜀地四川，出任四川首控置業總經理。

即便這家公司壽命很短，僅兩年多就匆匆注銷了。但這段異地拓荒的經歷，卻磨出了他的硬茬勁兒。

而后，劉國富北上到山西，坐鎮太原首開龍泰置業董事長。一待就是好幾年，打造了許多當地家喻戶曉的明星盤。

這份沉甸甸的成績單，讓領導看在眼中。2021年，劉國富從山西“空降”至北京，補位李捷，成為首開仁信總經理，負責北京西南板塊業務。

彼時，首開股份正在經歷人事巨震，總經理潘剛升退休，趙節龍接任。

劉國富的到來，也無法扭轉曾經的北京地產一哥下行的局面。從2022年到2025年，首開股份累計虧損超215億元。

在首開最至暗的時候，劉國富沒躲，更沒走。去年，他把重心往博物館群這類非開發業務偏了偏，像是暫避鋒芒。

轉機在今年。年初，劉國富前任——李捷，正式出任首開股份總經理。緊接著7月，原首鋼集團副總經理王世忠空降首開集團任總經理。

新班子要第一槍，熙悅京晏就是那聲槍響。而劉國富，是被推到最前面的那個人。

這一次，他接手的不只是一個新項目，更是首開新舊管理層交替的關鍵答卷，是關乎這家京城老牌房企品牌聲量、市場口碑的背水一戰，不容有失。

01

千呼萬喚始出來，熙悅京晏的戶型圖出爐了。

劉國富打造的“首開一號作品”，也終于揭開神秘面紗。

在贈送上，劉國富誠意十足——南向通面寬開敞陽臺+北向設備平臺+邊戶側面飄窗。

?79㎡三居，兩面寬格局，客廳面寬4.05米。

邊戶，帶270度轉角弧形窗，房源不多。

起步戶型就做了家政間，以及主臥套，但主衛是暗衛生。

雙衛設計，更是直擊剛需痛點，徹底告別早高峰全家搶衛生間的窘迫。

但這種長條狀戶型，通病就是采光和通風，過道面積浪費。

而且北邊兩個臥室面積蠻mini，最小的8.8㎡。

?89㎡三居，升級為南向三面寬，雙明衛。

Ldk一體化，廚房尺度相當豪橫，面寬干到了3.7米，比客廳（3.6米）還寬。

這點挺怪——真要那么多人擠廚房干嘛？家庭社交重心歪掉了。尺度給得大方，邏輯有點擰。

?100㎡及以上戶型都是一梯一戶，獨立電梯廳，儀式感拉滿。

但代價就是，得房率有所降低，畢竟是高層。

?100㎡三居，三面寬，客廳面寬4.15米。

亮點依舊是超大u型廚房，面積9.6㎡，幾乎頂得上一間次臥。

?113㎡-132㎡-153㎡四居，經典四葉草，主臥帶270度轉角窗。

戶型骨架差不多，區別基本在尺度放大。

只不過132㎡、153㎡多了雙套臥，是三個衛生間。

?王炸166㎡很神秘，傳聞還在調整中。但可以劇透下，奇偶層陽臺，參考運河玖院。

02

熙悅京晏戶型圖亮相后，一路之隔、相距600米的北投和璟，瞬間繃緊了神經。

北投和璟拿地早兩個月，本來有先發優勢，結果中途調規改方案，進度直接被追平，妥妥起大早、趕晚集。

而后發的熙悅京晏，完全摸清了對手的短板，產品設計避開北投的鋒芒。

如今兩大國企新盤進度同步、同臺亮相，一場毫無緩沖的硬碰硬廝殺，正式打響。

密度與形態方面，熙悅京晏，容積率2.3，主力是小高層，得房率偏弱，戶型角煞也更多。

反觀北投和璟，主打11層以下洋房，容積率1.8，低密社區，得房率明顯更高。

在產品上，熙悅京晏共計781套，戶型79-166㎡。可以看出，它戶型跨度、產品定位雜糅。

這樣一來，社區將形成剛需、改善的混居格局，短期好賣，長期二手流動性、圈層純度都要打折。

北投和璟總共866套，主力戶型83-147㎡，改善味更純。

兩盤真正的差異是，熙悅京晏的120-130㎡改善段。

熙悅京晏所在地塊成交于4月2日，由首開股份以17.69億元底價摘得，住宅樓面價約1.98萬元/㎡。

北投和璟的樓面價更低，約1.79萬元/㎡，每平便宜近兩千，也就是有更大的定價空間。

接下來看定價。誰先松口，誰把這條路的人心拿走。