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5座“萬象系”痛城，華潤的局無人能破

2026-07-09 00:13:08　來源: WIN商業地產頭條

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華潤萬象五大重倉區

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@杭州萬象城

編者按Preface

城池非一日筑成。「圍城之戰」系列，關注頭部商管企業在目標城市密集布陣的節奏與邏輯，以及后來者難以攻破的競爭壁壘。此為，華潤篇

拉開2026年的中國商業版圖，會看到一幅讓人震撼的景象——深圳、北京、上海、杭州、合肥，五座城市合共超50座萬象系商場（包括開業、在建項目）。

50座是什么概念？平均每座城市落子多于10個萬象系商業體。華潤萬象生活用整整二十年，把“萬象”二字刻入五座城市肌理，讓它們成為了一座座“萬象系”痛城。

華潤萬象生活在中國最核心城市群布下的這張縱橫交錯的網，以羅湖萬象城與地鐵1號線為起點，靠著兩張王牌——TOD基因與造城定力，用萬象城立旗、萬象匯填空、萬象天地引爆潮流，在深圳的后海、杭州的錢江新城、合肥的政務新區，催熟一個個城市板塊。

“用商業為城市寫劇本”，華潤萬象生活用5座“萬象系痛城”向整個行業宣告：這門生意，你們學不來，也破不了局。

深圳：

大本營的“超級實驗室”

深圳，華潤萬象生活的大本營，是萬象商業的起點。2004年12月，總建筑面積約18.8萬㎡深圳萬象城（一期）在羅湖開業，深圳地鐵1號線同月開通直達商場，這是萬象系商業與軌道交通綁定的開端。

商業項目近20個，產品線最廣、最全

作為華潤萬象生活的“實驗田”，深圳誕生了全國第一座萬象城、第一座萬象天地，它是華潤萬象生活產品線最完整、項目數量最多、體量跨度最大、創新項目密度最高的城市，是萬象生活唯一集齊“萬象城+萬象天地+萬象匯+非標創新”全譜系的城市，擁有2座M1級重奢萬象城、1座萬象天地、2座萬象匯、1座“天地系”公園商業。據贏商大數據統計，目前華潤萬象生活在深圳管理的商業項目包括籌開有近20個，其中12個已開業。

深圳作為華潤置地大本營和商業帝國起點，總部效應帶來了戰略優先級——所有新產品線、新業態模式都首選深圳進行實驗和驗證，失敗成本可控，成功則向全國輸出。

體量跨度最大，客群定位光譜最完整

數據顯示，華潤萬象生活的深圳項目商業面積從3萬㎡到23萬㎡，跨度居五城之首。

20萬㎡級超大體量有深圳萬象城、深圳灣萬象城、懷德萬象匯、合正方洲萬象商業（在建）；10萬㎡級中堅力量有萬象天地、萬象前海、布吉萬象匯；小體量創新項目則有1234Space、大運天地、啤酒小鎮等。

這種“大中小兼備”的體量配置，折射出總部城市最強的市場包容度，能夠容納從迷你探索到超級地標的全系列商業嘗試。同時深圳多中心、多組團的城市格局（羅湖、福田、南山、前海、寶安、龍崗、坪山、光明），要求不同體量的項目適配不同層級的商圈定位。

核心商圈全滲透，深度扎根地鐵沿線

從羅湖到南山，從福田到前海，從寶安到龍崗，從坪山到光明——華潤萬象生活在深圳的布局幾乎覆蓋了所有核心商圈與新興增長極區域。

市級核心有羅湖萬象城（大劇院商圈）、深圳灣萬象城（后海商圈）；區域核心有布吉萬象匯、懷德萬象匯；創新前沿有萬象前海（前海）、大運天地（龍崗）。

深圳作為華潤萬象生活的“壓艙石”市場，長期深耕帶來了極強的政企互信與資源獲取能力。無論是在核心區拿地、獲取城市更新項目，還是與政府合作開發新興片區，華潤萬象生活都享有先發優勢，能夠以“造城者”身份深度嵌入城市擴張的每一個關鍵節點。

此外，總部城市讓華潤華潤萬象生活能夠最早獲取地鐵上蓋及沿線優質地塊，與深圳地鐵等軌道公司建立了最深度的合作關系，這種“基因級”的先發優勢，后來者幾乎無法復制。深圳萬象城通過地鐵1號線、2號線大劇院站實現直達；深圳灣萬象城無縫對接地鐵2號線、11號線、13號線；深圳萬象天地、萬象前海與地鐵5號線桂灣站無縫接駁……TOD模式確保了華潤萬象生活每一個項目都能獲得穩定的客流導入。

綜上，華潤萬象生活在深圳近20個項目的強勢布局，歸根結底是總部城市帶來的三重紅利——戰略優先級最高、政企信任最深、人才密度最厚，這也解釋了為什么其他四城雖各有特色，卻無一能在“全能性”上對標深圳——因為總部只有一個。

杭州：

與城共進的“造城者”

杭州，華潤萬象生活走出深圳的首站，是華潤萬象生活成為全國“造城者”的起點。

2010年，首個深圳之外萬象城——杭州萬象城落子錢江新城。以此為始，華潤萬象生活精準卡位杭州“東擴”戰略啟動期；此后十余年，踩準蕭山融城、東站樞紐建設、大城北開發、后亞運紅利等城市戰略節點，逐步擴張至10個項目；2027年將迎來綠汀路萬象城、申花萬象天地等項目集中入市。

三件套齊全，10個項目3座萬象城

目前，杭州已集齊華潤萬象生活產品線三件套，包括3座萬象城（錢江新城萬象城、城北萬象城、綠汀路萬象城）、2座萬象天地（亞奧萬象天地、申花萬象天地）、2座萬象匯（蕭山萬象匯、東站萬象匯），此外還有杭州中心等城市綜合體項目。

華潤萬象生活在杭州的布局策略，延續了“以旗艦立旗”策略——用萬象城級產品占領城市戰略高地，再用萬象匯、萬象天地做區域填空，形成“以點帶面”的擴張路徑。

中大型項目主導，以規模形成強影響力

華潤萬象生活在杭州的商業體量分布最為集中，以10-20萬㎡商業面積的中大型綜合體為主力。

杭州萬象城，位于錢江新城、面積達27萬㎡，是華潤萬象生活在杭州的絕對標桿。達15萬㎡的城北萬象城，以及在建的綠汀路萬象城、申花萬象天地與杭州萬象城共同組成旗艦核心。

10萬㎡左右的亞奧萬象天地、蕭山萬象匯緊隨其后；僅東站萬象匯一個項目低于10萬㎡，屬高鐵站周邊配套商業。

杭州城市骨架快速擴張，每個新板塊（錢江新城、未來科技城、良渚新城、奧體板塊）都需要一個足夠體量的商業中心來錨定板塊價值。華潤萬象生活在杭州的策略是“不做試探、直接扎根”——用一個足夠大的商業體，一次性完成對區域的話語權占領。

TOD綁定最深，地鐵換乘站是最強錨點

華潤萬象生活在杭州一半以上商業項目位于地鐵換乘站之上——杭州萬象城（2/4換乘）、蕭山萬象匯（2/5號線換乘）、城北萬象城（4/10號線換乘）、綠汀路萬象城（3/5/16號線三線換乘）、東站萬象匯（1/4/6/19號線，杭州東站換乘）——是五城中TOD綁定密度最高的城市之一。

杭州地鐵網絡自2012年起快速成網，城市擴張與地鐵延伸高度同步。華潤萬象生活在杭州的布局時間線與杭州地鐵建設周期幾乎完全重合，這使得“地鐵修到哪里，萬象商業就蓋到哪里”成為最自然的選址邏輯。更重要的是，杭州地鐵換乘站往往是新興板塊的地理中心，華潤萬象生活通過提前鎖定這些節點，實現了對城市流量入口的精準卡位。

杭州不是華潤萬象生活的總部，但卻是其“與城共進”模式最完美的樣本——因為這里有清晰的規劃、快速的地鐵建設和一個足夠相信華潤萬象生活的政府。

巔峰賽場的“立體攻防”

1997年，華潤置地第一個商業項目——華潤時代廣場在上海開業。但此后在魔都經歷了長期沉寂，2010年起重啟擴張，歷經上海萬象城7年開發期。2022年后，蘇河灣萬象天地、世博天地等密集入市，CP靜安等輕資產項目接連落地，進入加速期；未來增量集中押注浦東新區。

高端旗艦缺位，中心型項目占絕對主力

目前，華潤萬象生活在上海雖已集齊“萬象城+萬象天地+萬象匯”三件套，但擁有24萬㎡體量的上海萬象城最終未能成為重奢標桿，與深圳、杭州的萬象城定位存在明顯差距，上海至今缺乏一座M1級重奢萬象城。

一方面，上海是中國商業競爭最激烈的市場，恒隆廣場、國金中心、港匯恒隆等老牌重奢商場早已完成品牌矩陣卡位，并在上海萬象城長達7年的開發周期內持續升級硬件、鞏固品牌壁壘。另一方面，華潤萬象生活入場晚、開發周期長，招商空間被擠壓，導致“起了個大早、趕了個晚集”。

除24萬㎡的上海萬象城外，華潤萬象生活目前在上海的已開業項目體量均在10萬㎡以下——蘇河灣萬象天地僅6.1萬㎡、CP靜安7.3萬㎡、世博天地5萬㎡。在建項目中，云璟萬象天地、龍陽萬象天地均為10萬㎡，體量克制。

上海核心城區土地極度稀缺且昂貴，大規模拿地開發重資產項目的門檻極高。同時，上海商業密度已趨飽和，在成熟商圈獲取大體量地塊幾乎不可能。因此，華潤萬象生活在上海的擴張路徑被迫從“拿地自建”轉向“存量改造+輕資產運營”——用更小的體量、更輕的模式完成對核心商圈的滲透。

輕重并舉，存量改造成為核心擴張手段

CP靜安（原晶品購物中心）、國華廣場等項目均為華潤萬象生活以輕資產模式接手運營的存量物業，而非自建項目。

“不蓋樓也能插旗”的方式在上海尤為突出，這里是中國商業存量改造最活躍的城市，大量老舊商業體面臨運營升級需求，為華潤萬象生活提供了輕資產輸出的廣闊市場。相比其他城市以重資產自建為主的擴張邏輯，上海是華潤萬象生活“二八法則”的例外——輕資產不是補充，而是主力。通過輸出管理能力和品牌價值，華潤萬象生活在不用承受重資產資金壓力的情況下，快速實現商圈卡位。

布局全域覆蓋，但增量集中押注浦東

華潤萬象生活在上海的布局已覆蓋靜安寺、蘇河灣、閔行、嘉定、寶山、楊浦、浦東等全市各級商圈。但從增量看，2024年末開業的世博天地、在建的云璟萬象天地、龍陽萬象天地、中企云翠森林萬象商業等全部位于浦東新區。

一方面，浦西核心城區（靜安、黃浦、徐匯）商業競爭已呈飽和狀態，存量改造機會有限；另一方面，浦東新區是上海未來城市戰略的核心承載區——世博片區、龍陽路樞紐、金橋、張江等板塊正處于集中開發期，商業空白明顯。

華潤萬象生活選擇將“彈藥”集中投向浦東，本質上是在競爭飽和的上海市場中，尋找最后一批結構性機會窗口——用TOD樞紐商業錨定浦東新興增長極，規避與浦西成熟重奢商圈的正面競爭。

姍姍來遲的“旗艦補位”

華潤萬象生活進入北京時間雖早，但早期以社區配套商業為主（Plus365、鳳凰匯），2011年清河五彩城（現萬象匯）才開出首個區域型商業中心，節奏偏慢。此后萬象匯密集開業，但萬象城長期缺席，直到近兩年才補上旗艦拼圖。

萬象匯為主力，萬象城長期缺席

目前，華潤萬象生活在北京已布局7座萬象匯，但長期缺乏萬象城旗艦和萬象天地。直到2025年、2026年才先后簽約朝陽萬象城（25萬㎡）和麗澤萬象城（20萬㎡），姍姍來遲。

北京核心商圈的高端商業格局早已被SKP、國貿商城、太古里等牢牢鎖定，重奢品牌資源高度集中，華潤萬象生活在品牌招商一定程度受限。加之北京對大型商業項目審批嚴格、土地供應緊張，華潤萬象生活選擇以“萬象匯”這一區域型產品線先跑通市場，待品牌勢能積累后再補旗艦短板——這是典型的先填空、后立旗策略。

體量整體偏小，10萬㎡以上項目不足一半

華潤萬象生活在北京布局的一大特征是以中小體量項目為主。14個已開及在建商場中，僅有6個項目的商業面積大于10萬㎡，分別為清河萬象匯（20萬㎡）、密云萬象匯（15萬㎡）、西三旗萬象匯（12.9萬㎡）、建設中的亦莊萬象匯（18.8萬㎡）及規劃中的麗澤萬象城（20萬㎡）和朝陽萬象城（25萬㎡）。

北京核心城區土地極度稀缺，大規模拿地自建的成本和審批難度極高，華潤萬象生活長期選擇“以小博大”——通過收購舊有商業體進行改造更新（姚家園萬象匯由樂都匯改造、鳳凰匯和西單更新場為收購后煥新），以中小體量項目卡位人口密集區，而非等待大體量地塊的“賭博式”拿地。

北強東進，聚焦人口導入區與產業高地

華潤萬象生活在北京的布局并非均勻分布，而是高度集中于海淀和朝陽——清河、西三旗、西北旺一帶覆蓋中關村軟件園、上地軟件園等高知高薪人群；姚家園、望京、朝陽萬象城沿東四環、東五環展開，覆蓋CBD外溢區和使館區；通州萬象匯響應“城市副中心”戰略。北京西南部長期缺席，直至麗澤萬象城簽約才補齊。

跟著產業走、跟著人口走，華潤萬象生活在北京的選址邏輯極為務實。海淀的互聯網產業集群提供了穩定且高消費力的客群基礎，這是萬象匯作為區域型家庭購物中心最理想的市場。相比杭州“提前押注規劃”的策略，北京華潤萬象生活更傾向于“等人口導入后再進入”的安全打法。這反映出北京城市規劃兌現周期長、不確定性高的現實。

北京是五城中最“務實”的戰場——華潤萬象生活在這里沒有總部光環、沒有首站標桿效應、沒有清晰的TOD擴張主線，只有一套樸素的生存邏輯：用最小的成本、最輕的模式、最穩妥的選址，在北京的商業版圖上盡可能多地插旗。

高歌猛進的“改造者”

合肥是五城中華潤萬象生活進入最晚、但崛起最快的城市。2013年試水社區項目，2014年蜀山五彩城跟進，2015年萬象城立旗后加速擴張；2024年起密集落子，一年內連簽4個項目，總數達到10座，速度居五城之首。

先小后大，“1+N”金字塔結構清晰

華潤萬象生活在合肥的布局呈現明顯的“先試探、后鋪開”節奏。早期蜀山五彩城（6.6萬㎡）等均為小型社區項目；2015年合肥萬象城（18萬㎡）立旗成功后，后續項目體量均在10萬㎡以上，濱湖萬象匯更達24萬㎡（全國最大萬象匯）。

合肥并非華潤萬象生活的強勢市場，早期以小型項目試探市場水溫、積累本地運營經驗和政府關系，是風險最低的入場方式。萬象城的成功驗證了合肥市場對華潤品牌的接受度后，才啟動規模化擴張。這種“先輕后重、先小后大”的節奏，折射出華潤萬象生活在非主場城市的謹慎與務實。

此節奏下，華潤萬象生活在合肥形成穩固的“1+N”金字塔——1座萬象城奠定品牌高度，N座萬象匯（蜀山、廬陽、包河、濱湖）+瑤海天地+收購項目實現區域全覆蓋。

合肥是典型的單中心城市，政務區/天鵝湖商圈是絕對核心。華潤萬象生活的策略是先占領制高點（萬象城），再向周邊區域輻射（萬象匯）。萬象城為品牌背書，萬象匯負責規模化復制，產品線分工明確——這與杭州“多旗艦并行”的策略不同，更契合合肥的城市能級與商圈結構。

緊跟城市南移戰略，精準卡位政務區與濱湖區

合肥近20年城市發展重心明顯南移，從老城區向政務區、濱湖區遷移。華潤萬象生活10個項目中4個位于蜀山區（萬象城、蜀山萬象匯、天鵝湖TOD、青龍崗TOD），包河萬象匯落位包河區，濱湖萬象匯直指濱湖新區——幾乎全部卡在城市南移的主軸上。

此外，因合肥是“后發地鐵城市”。華潤萬象生活在合肥的TOD策略也因此呈現“前期被動、后期主動”的特征——早期無地鐵可綁，只能先占位；地鐵成網后，迅速將新項目全部錨定在地鐵節點上。

作為典型的規劃驅動型城市，合肥政務區、濱湖新區的崛起高度依賴政府主導的公共資源導入。華潤萬象生活在杭州已經驗證了“與城共進”策略的有效性，在合肥復制同一套劇本——跟準政府發展方向，提前卡位新區，等待城市戰略兌現后的價值紅利。這是一種經過驗證的路徑依賴。

收購存量快速上量，輕資產助力彎道超車

華潤萬象生活布局在合肥的10個項目中，濱湖萬象匯（原寶能環球匯）、廬陽萬象商業（原蘇寧廣場）均為收購存量項目改造而來，而非全部自建。這種“收購+自建”雙軌并行的方式，讓華潤萬象生活在短時間內快速實現10個項目布局。

過去幾年，合肥商業地產市場經歷了大量項目爛尾、停工（寶能、蘇寧均為典型），華潤萬象生活憑借央企信用和商業運營能力，以低價收購存量不良資產，既解決了歷史遺留問題，又實現了低成本快速擴張。這是后發城市的“撿漏”機會——在其他開發商退場的地方，華潤萬象生活以“白衣騎士”身份入場，用輕量化的資本撬動規模化布局。

合肥是華潤萬象生活重倉的五城中進入最晚、崛起最快的城市——從2013年第一個項目到2026年達到10座，僅用13年，比其他四城都快。這背后既有華潤萬象生活“與城共進”方法論的可復制性，也有合肥作為后發城市給予華潤萬象生活的后發紅利——更低的進入門檻、更清晰的規劃藍圖、更便宜的存量資產。

華潤萬象生活能在深圳、北京、上海、杭州、合肥五城各布局10個或以上項目，背后是一套可復制的方法論與不可復制的資源稟賦的組合。

四大共性特征，貫穿五城：

一是與城共進，華潤萬象生活從不被動選址，而是主動參與城市板塊的定位與激活。在杭州錢江新城尚屬灘涂時入局，在合肥政務區仍處郊區時立旗，用一座商業體為整個板塊重新定價。

二是TOD基因，從深圳萬象城與地鐵1號線同月誕生，到杭州綠汀路萬象城錨定三線換乘站，地鐵延伸到哪里，萬象商業就扎根到哪里，TOD是華潤萬象生活選址的底層操作系統。

三是產品適配，萬象城立旗、萬象匯填空、萬象天地引爆潮流，同一套工具箱在不同城市拼出截然不同的版圖——深圳全譜系、杭州多旗艦、北京萬象匯為主、合肥“1+N”金字塔。

四是長期主義，五城無一例外深耕超過十年，用時間換空間，用持續深耕換取政企互信與品牌認知。

四張底牌，構筑無可復制的壁壘。央企身份賦予的逆周期操盤能力，市場下行時華潤置地仍能低價收購存量資產、持續重資產投入，對手抄不起；萬象商業品牌勢能，二十年完成中國商業地產最完整的產品線認知占領，一座萬象城能為整個板塊定價；“造城者”能力模型，用商業為城市寫劇本，商場未開、地價先漲，這種議價權無人能及；先發優勢的自我強化，項目越多、信任越深、拿項目越易、版圖越擴，飛輪一旦轉動，后來者連切入的機會都沒有。

其他企業要么缺資源、要么缺耐心、要么缺品牌、要么缺時間——華潤萬象生活的局，確實無人能破。

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