華人房東注意：2026 英國合租房牌照全面收緊，不搞清這幾件事可能血本無歸

在英國當房東的人，都熟悉一個詞，叫HMO。全稱是 House in Multiple Occupation，中文常說"合租房"。

簡單講，一棟房子租給三個或以上、彼此沒有親屬關系的租客，大家共用廚房和衛生間，這就是 HMO。學生合租、年輕上班族合租，都是最典型的場景。

華人房東為什么偏愛它？

答案是回報高。

一棟三居室整租，一個月可能收 1,200 英鎊。

同樣一棟房子改成五間臥室分開出租，每間 700 英鎊，一個月就是 3,500 英鎊。

回報率能差出一倍。

可進入2026年，這套規則都變了

1.HMO牌照這道門，越收越緊

先說最新的風聲。

就在這個周末，英國下議院的住房委員會發布了一份報告，建議給地方政府更大的權力去管 HMO。

報告里有幾條讓房東心頭一緊的提議：

讓地方政府更容易推出選擇性牌照，允許牌照方案一簽就是 10 年，還允許在牌照條件里要求房東對房子做實質性的翻新改造。

英國全國房東協會（NRLA）當場反對。

協會負責人 Ben Beadle 說得很直接，他們"從根本上反對"讓地方政府更容易推行房東牌照。

他的理由是，牌照這個工具應該謹慎、有針對性地用，如今政府已經建起了全國房東數據庫，再放開牌照，只會重復收集同樣的信息，徒增成本。

這場拉鋸不是空穴來風。

2024 年底，政府拿掉了一道一直卡著地方政府的門檻，從那以后，各地推出牌照方案的速度明顯加快。

2026 這一年，全英至少有十幾個大型牌照方案陸續上線，持牌 HMO 的數量比一年前漲了三成還多。

2.三種牌照，一套房可能要辦兩張

這里最容易把人繞暈。

很多房東以為，只要不是大型合租房就不用辦牌照。

錯。

英格蘭的牌照分三種。

強制牌照全國統一，只要住著 5 個或以上、來自兩個或以上家庭、共用設施的租客，就必須辦，沒有例外，地方政府也沒有商量余地。

附加牌照由地方政府自己決定，通常蓋住 3 到 4 個人的小型合租房。

選擇性牌照更寬，它蓋住某個劃定區域里所有的出租房，不管是不是合租房都要辦。

麻煩在于這三種會疊加。

同一棟房子，如果既落在附加牌照區、又落在選擇性牌照區，就得同時辦兩張牌照，兩筆費用一起交。

另外，那些由整棟樓改造成的公寓（業內叫 Section 257），現在也被納入了強制牌照。

費用各地不一。

伯明翰的選擇性牌照大約 700 英鎊，倫敦哈克尼區則是 925 英鎊的選擇性牌照加 1,400 英鎊的附加牌照，克羅伊登區是 800 英鎊和 1,250 英鎊。

牌照一般管 5 年。

單價聽著不高，可如果你手里有好幾套房，又碰上牌照疊加，這筆賬就不小了。

3.比牌照更隱蔽的坑：Article 4

如果說牌照是明面上的門檻，那 Article 4 就是很多海外買家栽跟頭的暗坑。

在英格蘭大部分地方，把一棟普通住宅（規劃上叫 C3）改成小型合租房（叫 C4），本來不需要規劃許可。

可地方政府能下一道 Article 4 指令，把這個"免許可"的權利收回去。指令一旦生效，你想把房子改成合租房，就必須先申請規劃許可，而且可能被拒。

關鍵是，這恰恰蓋住了華人最愛買的幾個城市。

曼徹斯特全城從 2010 年就有這道指令，是全英最早的一批。

伯明翰全城從 2020 年 6 月開始執行。

到 2026 年初，全英已經有超過 100 個地方政府對 HMO 設了 Article 4。

這里有個必須記住的區別：

牌照和規劃許可是兩回事。

你手里有 HMO 牌照，不等于你有合法的規劃身份。

諾丁漢甚至規定，沒有規劃許可就發的 HMO 牌照，可能只給你 12 個月。

對買家來說，最大的風險就藏在這一步。

你在 Article 4 區域看中一套正在做合租的房子，賣家告訴你"這就是 HMO，一直在出租"。

可如果他拿不出規劃許可、也拿不出"合法既有用途證明"（certificate of lawful use），那你買到的就是一棟帶著合租租金、卻背著規劃風險的房子。

租金流水不算證明，牌照也不算證明。價格必須把這個風險算進去。

4.罰起來，是真的疼

2026 年 5 月 1 日，租客權益法案（Renters' Rights Act）正式生效，罰則一起加碼。

無照經營 HMO 的最高民事罰款，從 3 萬英鎊漲到了 4 萬英鎊。

地方政府開這張罰單不用上法庭，而且罰款收歸地方政府自己。

查得越狠，地方政府收得越多，執法的動力被直接寫進了法律。

租客那邊還有一條獨立、且能疊加的武器：

租金返還令（Rent Repayment Order）。

以前租客最多追回 12 個月的租金，現在翻倍到 24 個月。

一間房月租 700 英鎊，24 個月就是 16,800 英鎊，一棟五居室的合租房，五個租客可以各自去申請。

地方政府的 4 萬英鎊罰款，還能再壓在上面。

除此之外，還有禁業令、"不合格房東"數據庫，以及"適格人選"審查。

一旦被記上一筆，你以后每一次牌照申請都會被翻舊賬。

5.房間尺寸，這條線不能碰

還有一條容易被忽略的硬指標：臥室面積。

按 2018 年的全國標準，供一名成年人睡的房間不能小于 6.51 平方米，供兩名成年人的不能小于 10.22 平方米，給 10 歲以下小孩的不能小于 4.64 平方米。

測量只算天花板高于 1.5 米的部分，帶獨立衛浴的，衛浴面積要扣掉。

低于標準的房間不能當臥室用。

一旦被查到，你得停用這間房，甚至給租客退租金。

所以尺寸這件事，一定要在買之前量清楚，別等買完了、改完了、辦牌照時才發現某間房不達標。

6.華人房東現在該怎么做

說了這么多，落到行動上其實不復雜。

買之前，先查兩件事：

這套房要辦哪種牌照，以及它在不在 Article 4 區域。

這兩項都別只聽賣家一面之詞，交給你的律師獨立去查。

在 Article 4 區域買合租房，一定要讓賣家出示規劃許可或合法既有用途證明，拿不出來就壓價，或者干脆別買。

已經持有的房東，先確認自己的牌照有沒有過期。

牌照過期，在法律上等同于從來沒辦過，風險一模一樣。

牌照 5 年一續，給自己設個提醒，續期一定要趕在到期之前。

再往前一步，可以加入 NRLA 這類認證機構，很多地方政府對認證房東有牌照折扣。

平時多留意當地政府的咨詢公告，新的牌照方案通常有十周的公開咨詢期，你有權在那時提出意見。

還有一句要提醒：

別自己硬扛管理。

合規的門檻越來越高，找專業的管理方，往往比省下那點管理費更劃算。

7.換個角度，這波監管未必是壞事

把鏡頭拉遠看，收緊對做對的人反而是好事。

Article 4 鎖死了新增供給，需求卻一點沒減。

這意味著，那些手續齊全、合法合規的存量合租房，反而變得更稀缺、更值錢。有經驗的投資者，正是看中了這層供給壁壘，才愿意在 Article 4 城市直接買現成的合規 HMO。

回報也撐得住。

根據 Paragon 銀行的研究，在擁有羅素集團名校的城市，學生合租房的毛回報能到 7% 到 9%，明顯高于普通購房出租。

曼徹斯特和利物浦在毛回報上領跑全國，伯明翰和利茲緊隨其后，靠的都是持續旺盛的租客需求和有限的新增房源。

倫敦則依托龐大的專業人士群體，始終是一個深厚而穩健的合租房市場。

規矩變嚴，淘汰的是那些抱著老辦法、只圖省事的房東。

真正把合規做扎實的人，手里那套曼城、伯明翰或倫敦的優質合租房，反而擁有了一條別人跨不過來的護城河。

監管從來不是終點，它只是把這個行業推向更專業的下一程。

ref：

https://thenegotiator.co.uk/news/regulation-law-news/landlord-leaders-reject-new-hmo-crackdown-powers/

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