山東
一、開發(fā)商宣傳的"學區(qū)房"落空，購房人能主張違約嗎
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條："商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。"
這條規(guī)定背后的法理非常簡單：學區(qū)房的核心價值就是教育資源，絕大多數(shù)購房人購買學區(qū)房的核心目的就是獲得對應學區(qū)的入學資格，開發(fā)商關于學區(qū)的宣傳直接決定了購房人的購房決策，也直接推高了房屋的售價。如果開發(fā)商的宣傳是具體、明確、可驗證的，那么這種宣傳就不再是普通的廣告要約邀請，而是具有法律約束力的合同要約。哪怕開發(fā)商沒有把這句話寫進正式的商品房買賣合同，也屬于合同的組成部分，沒有兌現(xiàn)就構成違約。
二、遇到學區(qū)宣傳落空我該收集哪些證據(jù)
第一類是開發(fā)商作出學區(qū)宣傳的全部證據(jù)，包括售樓處的宣傳海報、宣傳單頁原件、沙盤照片、開發(fā)商官方公眾號、視頻號的宣傳推文和視頻、銷售的微信聊天記錄、通話錄音、樓盤的直播錄屏等，只要是開發(fā)商或其工作人員作出過具體學區(qū)承諾的內容都要留存，千萬不要買完房就把宣傳頁扔了。第二類是證明學區(qū)宣傳對你的購房決策和房價有重大影響的證據(jù)，比如同片區(qū)非學區(qū)房的同時期成交價格、你和銷售溝通時明確表示買房是為了孩子上學的聊天記錄、孩子的出生證明和戶口本等，這些證據(jù)既能幫你證明損失金額，也能在你主張解除合同時證明你的核心合同目的。第三類是官方的學區(qū)劃片證據(jù)，也就是教育局發(fā)布的正式學區(qū)劃分文件，用來證明開發(fā)商宣傳的學區(qū)和實際劃片確實不符。
三、買房時怎么提前規(guī)避學區(qū)房的坑
第一，永遠不要相信口頭承諾，把學區(qū)的具體約定寫進合同補充協(xié)議里，最好同時明確約定違約責任：如果無法對口宣傳的學校，購房人有權無條件退房，或者開發(fā)商按每平XX元的標準賠償學區(qū)溢價損失。如果開發(fā)商找各種理由不愿意寫，只是口頭保證，那幾乎可以肯定學區(qū)是不確定的。第二，去官方渠道核實。每年教育局都會在官網(wǎng)發(fā)布最新的學區(qū)劃分政策，也可以撥打教育局的官方咨詢電話，確認你要買的樓盤有沒有在對應的學區(qū)范圍內。最后也要提醒大家，近年來"多校劃片""學位鎖定""教師輪崗"等政策正在全國范圍內推行，學區(qū)房的政策風險越來越高，購房時最好不要把教育資源作為唯一的購房考量因素。
作者 李永亮律師
新疆新途律師事務所專職律師，從業(yè)多年的民商事經濟糾紛律師，法律碩士研究生，中共黨員，有豐富的執(zhí)業(yè)經驗，曾經在多家政法、司法單位任職，擅長各類民商事經濟糾紛。同時也擔任多家政府及企業(yè)的法律顧問。扎實服務是其堅定的信念！
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