黃浦有些壓不住徐匯了

6月26日徐匯濱江超級豪宅中海云錦華庭開盤，均價高達20.6萬

爭議很多，部分網友覺得天方夜譚：內環外賣20萬，瘋了吧

到昨天剛好一周，項目基本賣光，只有4套在售

項目上說那4套也賣掉了，全部售罄，有可能是付了定金沒登記

不管怎樣，一期這30套賣的不錯

巧合的是綠城潮鳴外灘同日開盤，均價18萬

截至目前還有24套，去化情況不如更貴的徐匯濱江

徐匯濱江豪宅連續火爆，連續挑戰黃浦地位

未來的豪宅市場如何變化？會不會重塑各區樓市？

房價上看，黃浦確實沒辦法壓制徐匯了

除了風貌別墅，有史以來上海共4個樓盤單價超過20萬

金陵華庭三期20.6萬，一期只有18.9萬，平均下來沒到20萬

除非豪宅整體提價，不然后面的新房破20萬的也不多

估計就天潤吉安、翠湖天地七期、盛大金磐二期在20萬以上

融創外灘壹號院三期還不一定

黃浦房價能壓住徐匯濱江的就新天地、巨富長，其他地段已經不堪一戰

黃浦濱江已經被徐匯濱江反超

2024年以來黃浦濱江5000萬以上二手房成交25套，其中綠城黃浦灣14套，融創外灘壹號院10套

徐匯濱江成交28套，體量超過黃浦濱江

徐匯濱江故事還沒結束，香港置地啟元、綠城潮鳴東方、安瀾上海后面都會加入頂豪市場，成交套數會更高

徐匯濱江這幾年太成功了，新房市場甚至搶了黃浦風頭

除了別墅，上海套均總價超過5000萬的超級豪宅共13個，黃浦5個、徐匯4個、浦東3個、虹口1個

黃浦5個項目點狀分布，徐匯4個卻扎堆在徐匯濱江

經過這幾年沉淀，徐匯濱江、黃浦核心區、陸家嘴頂豪市場三分天下

拉著上海樓市坐標原點向東南轉移，直接改變了各個地段離市區的距離

很多粉絲過來問，徐匯濱江會不會取代新天地登頂上海第一富人區？

徐匯濱江不會取代新天地，取代不了新天地，也沒必要取代新天地

很不喜歡這種論調，諸如下一個陸家嘴、下一個張江、超過徐匯濱江、取代新天地等等

一個區域的發展，為什么一定要以另一個區域“天塌”做代價？

你發展起來，代價是掏空別人，那發展的意義是什么？

徐匯濱江能取得成功，靠的恰恰不是取代別人、超過別人，靠的是獨創了新的發展模式

徐匯濱江支撐產業是人工智能，是上海從無到有全新打造的支柱產業

不少企業都是當地孵化，是實打實的產業增量

漕河涇三大支柱產業是集成電路、人工智能、生物醫藥，后來又孵化了米哈游、莉莉絲等游戲企業，數字文創成了核心增長點

隨著徐匯濱江、漕河涇的突破，徐匯經濟總量超過靜安、超過黃浦，登頂市區第一

十五五期間徐匯的目標是，成為第一個突破5000億元的市區

徐匯經濟上超過黃浦，靠的不是挖別的區域墻角，靠的正是這種創新精神

經濟上的成功，是徐匯濱江豪宅賣得掉的最大支撐

2020年環二帶客戶看云錦東方，客戶一直吐槽：這是什么鬼地方

當時云錦東方西側那片跟周浦差不多，簡直不能看

其實之前云錦東方新房都賣不動，富人一看環境就嚇跑了

中海云錦華庭現在上市就是摘果子，下面工地就是中海，已經跟徐匯濱江的高樓大廈融為一體，頗有芝加哥氣質

反觀有些區域，所謂經濟發展就是盯著他區企業，靠稅收補貼、房租補貼把企業“撬過來”

這對經濟的貢獻在哪里？

據說某個區域的金融企業，都是通過這種方式在陸家嘴拉過去的

產值還是那些，就業還是那些，唯一的變化就是資本家少交一些稅

這種路長久不了

徐匯濱江豪宅定位，靠的也不是取代誰，而是獨創了全新的高端生活方式

上海富人區沒有重樣的，各有特色

陸家嘴靠的是高樓大廈、燈紅酒綠，是實現資本野心、感受都市繁華的地方

很多網絡小說主人公成功了，標志就是住進湯臣一品，這是全國人精神地標

巨富長是感受上海歷史、感受上海文化的地方，吸引的更多是上海老錢，或者暴發的上海中產

新天地體現的是上海現代的精致時尚，更受富二代、網紅的青睞

佘山別墅是自然景觀、西郊-金豐別墅區涉外氛圍更濃厚

徐匯濱江沒有復制上面這些頂級片區，也復制不了，江景一般、沒有文化沉淀

十多年前徐匯濱江就走上了藝術路線，抓住了藝術活力、休閑運動，把濱水生活做成了名片

這種生活的松弛，在上海豪宅圈獨一份

徐匯濱江的成功，豐富了上海高端生活的內涵，使得上海生活方式更加多元

這些創新，才是上海經濟不斷發展、上海生活水平不斷提高的原動力

不要老想著挖別的區的企業、挖別的小區的客戶

所以徐匯濱江不會取代新天地，發展初心也不是取代新天地，吸引的客群跟新天地也不完全一樣

豪宅本來就是高度個性化的市場，更適合多元發展

不斷涌現新的生活方式、新的居住片區，刺激有錢人不斷換房子

有錢人把錢花出來，普通人才能賺到錢

房價上徐匯濱江會不會超過新天地？

短期可能不會，短期新天地向心力還是最強

2024年至今徐匯濱江5000萬二手房成交28套，狹義的新天地（翠湖1-5期，華府天地、錦麟天地）就達到52套

體量上還是有較大差距

黃浦專注豪宅十幾年，沉淀的高端客戶實在太多

有史以來套均3000萬以上的樓盤上海共63個，黃浦獨占19個，近三分之一

浦東13個，徐匯8個，其他區域完全掉隊，靜安才3個

黃浦還是第一富人區

長期來看我不知道，不知道十幾年后的有錢人喜歡什么

能確定的是，上海的地段秩序還會不斷變化，經濟基礎決定上層建筑，經濟上還有空間

傳統高尚地段法租界，無非也是經濟發展的結果，有錢人集中住那里，時間長了就是高尚地段

能確定的是，上海的豪宅空間還是很大

不用擔心20萬接盤就站崗，上海的頂豪30萬都賣得動

最近又有大批人在股市、在經濟中獲利，購買力還沒流出來

問題是翠湖七期能抬高多少天花板

天花板打開，各級市場才會啟動