上海這些新房，賣爆了

上海新房賣得并不火，2025年上市的新房平均去化率只有61.83%（截至2026/7/2）

2026年前5個月取證的新房，平均去化率40.56%（截至2026/7/2）

有些樓盤卻逆勢而上，賣得還不錯

背后的原因，反映出市場的幾個變化，給我們選房提供了新的方向

300-400萬 保利虹橋和頌·西岸

這個價格段是死亡之組，幾乎全面滯銷

青浦新房賣得又不好，2025年上市新房平均去化率37.67%

雙重bug之下，保利虹橋和頌·西岸去化率竟然達到了99.13%

2025年8月31日以來拿證三次，上市房源460套，目前網簽456套

讓人恍惚回到了2016年的火爆

這個樓盤位置也一般，在青浦重固

青浦最好的位置是17號線沿線，徐涇-趙巷-青浦新城-朱家角，是青浦發展主軸

主軸外的華新、重固、白鶴一直是小透明

風口來了，豬都能飛上天，現在風口就輪到重固了

大虹橋開發十年到了摘果子的時候，之前規劃的產業紛紛入駐

2025年大虹橋GDP超過2000億元，跟寶山相當，面積卻只有寶山一半不到

稅收超過500億元，比張江還高

這些產業帶來了很多年輕人，是剛需主要來源

恰好這時青浦城區地快賣光了，新房很少

2025年青浦上市5個新房，4個在朱家角、1個在重固，正是保利虹橋和頌·西岸

對剛需客戶而言，重固位置還是好點，開車去大虹橋比較方便

示范區線2022年動工，重固地鐵短板也解決了

徐涇、趙巷還有新房，但是都太貴，有些剛需買不起

保利虹橋和頌·西岸備案3.8萬，其實背后還有一個復雜的優惠體系，不少客戶都是3萬出頭的價格買的（注：新房折扣體系空前混亂，看房前最好跟環線咨詢師交流一下）

這個價格買個地鐵房，大虹橋的剛需認了

你說不保值？300萬哪有保值的，市區老破小不一樣虧一半

重固的另一個新房新長寧水韻名邸品質一般，操盤能力很差，沒能力分流保利客戶

二手房也3萬左右，也打不過新房

這個樓盤的成功說明了一個道理，上海樓市還是有剛需，剛需還是會跟著產業走

跟2016年的剛需不一樣的是，現在眼光刁鉆了，不是什么樓盤他們都要

400-600萬 建發云湖玥

寶山最近很爭氣，新房開一個火一個

建發云湖玥一期5月20日取證，現在去化率已經達到72.68%

在剛需市場算不錯了

二期6月26日開盤，還沒到集中網簽時間

這個項目跟保利虹橋和頌·西岸一樣，也是來摘果子的

美蘭湖經歷過爛尾，美蘭西湖概念提出后二次開發，現在進入尾聲

美蘭湖地鐵站下來往西全部建成，商場建好了，學校落地了

房子再好一些，很多剛需就滿足了

偏偏又是新規產品，抬板設計，看起來跟市區新房沒太大區別

7號線上班的剛需，不買這里還能選哪？

現在的剛需不好騙了，他們不愛吃大餅，就看眼下

美蘭湖這里成熟了，大家就能接受

同在寶山的新房，中建山水雅境之類的附近還很荒，大家就不接受

重固雖然也荒涼，但是300萬預算的客戶有地鐵確定性也滿足了

600-1000萬 中環麓島

寶山真的是都到了摘果子階段，南大的中環麓島賣得也好

2025年11月13日以來取證494套，已經網簽417套，去化率高達84.41%

隔壁桃浦的新房綁在一起不知道有沒有417套

南大這幾年發展極快，一片片大樓拔地而起，讓大家看到了希望

新建了地鐵、商業、學校、公園、辦公樓、科創中心……

產業招商可能還有風險，其他的都是肉眼可見

普通人就600多萬買個房子住，有那些配套也滿足了

產業上大家都難，除了徐匯濱江、前灘幾個明星，其他都是空置率很高

大家都難，那就不算缺點了

就跟在浦東買房一樣，沒人嫌周邊荒涼

浦東新房都荒涼，荒涼就不是缺點了

中環麓島也在風口上，風口是對手都沒什么房子了——中環置地中心、保利海上臻悅、中環鉑悅基本都賣完了

而且中環麓島是3.5代住宅，贈送面積多一些，至少噱頭足夠

隔壁又是蘭生學校，對六七百萬預算的家庭而言有相當誘惑力

隔壁的桃浦貴8000元起步，配套好像也沒太大優勢

選來選去，還是只能買在中環麓島

1500-2500萬 保利·外灘曜

楊浦濱江始終是一個中產區域，賣得最好的是1500萬以下的房子

1500萬以上成交斷崖式下滑，供求比迅速上升

供求比越高，說明房子越難賣

2025年中旬以后楊浦濱江整體下滑，新房都不太好賣了

這個背景下保利·外灘曜的數據還算不錯

2025年最后一天取證64套，現在賣掉52套，去化率81.25%

2026年3月27日取證67套，現在賣掉61套，去化率91.04%

6月30日第三次取證，還沒到網簽時間

至少前兩次開盤市場是滿意的

保利·外灘曜被市場認可，最重要的原因是這里才是真正的楊浦濱江

20年前開發時一號項目八埭頭、二號項目漁人碼頭都在這，大連路也是最好的位置

現在楊浦濱江概念被用濫了，一路到復興島都叫楊浦濱江

實際上地段能級、配套水平、成熟度，完全不一樣

核心區這里，尤其是江浦路以西，未來有可能連成一片，幾乎都是新房、次新房

部分解決了楊浦濱江環境混亂的硬傷

現在核心區確實也沒什么好盤，保利·外灘曜打了一個空窗期

另一個新房外灘道產品規劃很亂，120平以上直接就是190平，高不成低不就

外灘曜115、130、140、160平，中產家庭全覆蓋

而且是新規產品，得房率更高

備案均價14.5萬，看起來比內環外的項目貴一些

其實是因為大戶型多，拉高了均價，內環外新房大戶型也不便宜

中鐵·云璟外灘均價低了1萬，大戶型也得14萬了

據說6月30日取證的第三批認籌一般，具體我們后面看網簽數據

有可能被八埭頭新地王影響，庫存客戶等等看

1500-4000萬 外灘瑞府

13萬以上的新房，基本都是靜安、黃浦、徐匯的天下

2025年開盤的項目中，除了上面三區，賣得最好的就是虹口的外灘瑞府

取證358套，去化率84.36%

其實虹口一直有高總價成交，之前的瑞虹新城7期、8期都到過17萬以上，三房都接近3000萬

外灘瑞府等新房一來，直接吸干虹口高總價客戶，瑞虹新城2000萬以上成交歸0

現在新房品質明顯更高，外灘瑞府抬高式園林設計、風雨連廊、7000㎡藝術會所、一梯一戶設計、嘉格納十件套廚電讓中產很心動

尤其是大理石、鋁板外立面，比瑞虹新城的涂料外立面更顯品質，不用擔心瑞虹新城出現過的外立面鼓包、脫落

外灘瑞府比同期新房金茂璞園、中建·玖上瑯宸賣得好，核心原因就是地段好

產品上幾個新房都不錯，拉不開差距

地段上完全不同

外灘瑞府離黃浦更近，離黃浦江也更近，有些樓層還能看江

也在虹口傳統好地段四川北路隔壁，當地人認可度更高

饒是如此，外灘瑞府也是低總價的賣得好，大戶型賣得差一些

目前接近清盤的是124平小戶型，中大戶型還有房源

都是小戶型的2號樓已經售罄

本文不是樓盤解讀，是希望借助樓盤幫大家分析行業變化，理清選房思路

看完這些新房，至少有幾點值得關注：

1、新規產品確實生猛

5個新房中3個是926新規產品，借助產品優勢碾壓了同地段競品

新規產品一出來，存量的“舊規產品”確實不好賣了

3.5代住宅連新房都背刺了，將來一定會重構二手房市場

2、剛需市場贏家通吃，改善市場多元共生

互聯網極度發達，房地產市場信息壁壘被打破，剛需客戶扎堆幾個優質新房

一些沒那么好的樓盤徹底賣不動

過去有信息差，一些不好的樓盤還能撞到幾個小白客戶，現在這種概率很低

2025年上市的新房，有些已經賣光，有些去化率不足5%

這個趨勢比較可怕，會加劇二手房市場分化

改善市場好一些，個性化的產品還是能有客戶

3、剛需客戶開始追求確定性

剛需新房賣得好的，都是相對成熟的區域

上海樓市真正實現了房住不炒，大家完全是自住視角買房，“規劃大餅”在買房過程中沒那么重要

4、高總價還是地段優先

1000萬以上新房市場，地段依舊存在壁壘

豪宅只有黃浦、徐匯、老靜安賣得動，綠城朝鳴外灘是北區豪宅最成功的了，還是不達預期

即使是北區內部，地段也在決定總價區間

千萬不要錯配買房

受限于篇幅，各個樓盤沒做深度解讀