德國(guó)房?jī)r(jià)再度上漲，購(gòu)房者談判空間縮小，翻新成本成隱形炸彈

德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)歷短暫調(diào)整后再度上行，購(gòu)房者在談判桌上的籌碼正在消失。與此同時(shí)，大量老舊房產(chǎn)正滑向"擱淺資產(chǎn)"——翻新成本已超過房產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值，業(yè)主面臨賣不掉也修不起的兩難境地。

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購(gòu)房市場(chǎng)：略有上漲，科隆領(lǐng)頭

根據(jù)ImmoScout24最新發(fā)布的2026年第一季度住宅晴雨表，德國(guó)存量公寓全國(guó)均價(jià)達(dá)到每平方米2610歐元，環(huán)比上漲1.4%，同比漲幅3.7%。

八大都市圈中，慕尼黑以每平方米8288歐元保持最高位，但漲幅最溫和，環(huán)比僅0.3%。真正引人注目的是科隆——存量公寓價(jià)格環(huán)比漲了2.3%，同比更是飆升6.5%，領(lǐng)跑所有大城市。萊比錫緊隨其后，同比漲幅5.5%。

新建公寓方面，全國(guó)均價(jià)4139歐元/平方米，環(huán)比基本持平（+0.1%）。萊比錫新建房環(huán)比上漲2.1%，為各城市中最高。慕尼黑新建公寓均價(jià)已經(jīng)突破每平方米10554歐元。存量獨(dú)棟全德均價(jià)2867歐元/平方米（環(huán)比+0.8%），慕尼黑則以8710歐元遙遙領(lǐng)先。

房?jī)r(jià)走高的同時(shí)，購(gòu)房者的議價(jià)能力正在減弱。ImmoScout24負(fù)責(zé)人Gesa Crockford指出，經(jīng)濟(jì)和地緣政治的不確定性讓許多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)。資金充足、決策果斷的投資者獲得入場(chǎng)機(jī)會(huì)。購(gòu)房?jī)r(jià)格微微上漲，而租金顯著上升的組合，正在改善出租型房產(chǎn)的投資回報(bào)邏輯。

02

"擱淺資產(chǎn)"：翻新成本比房子還貴

購(gòu)房市場(chǎng)中的存量房的老化問題正在凸顯。越來越多的老舊房產(chǎn)開始淪為"擱淺資產(chǎn)"——翻新所需的費(fèi)用已經(jīng)超過了房產(chǎn)本身的市場(chǎng)估值。歐盟建筑能效指令的推進(jìn)意味著，未來幾年內(nèi)大量能效等級(jí)偏低的房產(chǎn)將面臨強(qiáng)制改造壓力。對(duì)于預(yù)算本就緊張的購(gòu)房者來說，買下一套需要全面翻新的房子無(wú)異于跳入財(cái)務(wù)黑洞。尤其是在能源價(jià)格持續(xù)高位的背景下，改造費(fèi)用動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)歐元起步。

03

租房市場(chǎng)：壓力稍緩，但遠(yuǎn)未緩解

經(jīng)濟(jì)的不確定性導(dǎo)致潛在租戶的租房意愿降低。全德及主要城市的第一季度租賃公寓需求持續(xù)小幅下降，而租金水平基本保持不變。

2026年第一季度，全國(guó)存量房租金均價(jià)為每平方米9.00歐元（冷租），環(huán)比上漲1.3%，同比上漲4.5%。一套70平方米的參考公寓，全國(guó)平均月冷租金約為630歐元。然而城市間租金差距巨大。慕尼黑存量房冷租均價(jià)20.01歐元/平方米（70平米月租金約1401歐元），萊比錫僅8.90歐元（623歐元）。新建房方面，慕尼黑的冷租已達(dá)到駭人的27.00歐元/平方米，一套70平米新建公寓月租金逼近1890歐元。

然而租房需求對(duì)租金高度敏感：例如慕尼黑公寓租金從16歐元漲至20歐元時(shí)，咨詢量下降10%；漲至27歐元時(shí)，咨詢量暴降49%。這表明即便是富庶的慕尼黑市場(chǎng)，租客的支付能力也已逼近極限。

德國(guó)租金上漲最快的城市是法蘭克福，存量房租金環(huán)比上漲1.4%，同比漲5.2%。杜塞爾多夫的新建房租金同比漲幅最高，達(dá)到5.5%。

全德租賃需求在2026年第一季度環(huán)比下降了3%-4%。但當(dāng)前大城市租賃需求仍高出2021年同期的43%。市場(chǎng)遠(yuǎn)未真正放松。