北京凱諾律師事務所：在評估環節，被征收人需要注意的細節（下）

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定，被征收房屋價值是由評估機構評估確定，評估報告是作為對被征收人進行補償的主要依據。因此，就整個征收程序、征收環節來說，評估程序、評估環節對被征收人至關重要，作為被征收人那么就一定要積極地參與整個評估環節，并在此過程中多加注意評估程序是否合法，評估細節是否符合法律法規。那么，作為被征收人應當要在評估環節注意哪些細節呢？我們昨天的文章中已經說過幾個，今天凱諾律師又整理出了幾個常常被大家忽略掉的幾個細節。

　　一、注意評估方式

　　對被征收房屋價值進行評估，可不是那么隨隨便便的。評估機構除了要結合房屋區位、面積、用途等進行評估之外，也需要在這個基礎之上選擇適用于被征收房屋的評估方式對被征收房屋價值進行評估。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

　　從該條規定中我們可以看到，對被征收房屋價值進行評估的方式至少有四種左右，其中最常用到的是市場比較法和收益法，成本法和假設開發法以及其他方法較為少見。之所以會有這有這么多的評估方式，是因為每個被征收房屋的情況都不一樣，有的被征收房屋是商業用房，也就是經營性用房，有的是工廠這樣的房屋，最多的則是住宅類型的房屋。

　　對于住宅類的被征收房屋，按照法律上規定的，則是需要評估機構以市場比較法的方式來對被征收房屋價值進行評估。對于有收益的經營性用房，一般則需要按照收益法的方式來進行評估。比如說，如果被征收的房屋性質為住宅，征收方則需要結合房屋的實際情況，以及參考被征收房屋周邊的房地產市場價格（市場比較法），對被征收房屋價值進行評估，并出具最終的評估報告，若是以成本法等方式進行評估，那么對被征收人來說則會非常的不公平。

　　不過，實踐過程中，經常有評估機構對被征收房屋價值進行評估，往往采用成本法，這顯然對被征收人是非常不利的，尤其是農村房屋。因此，凱諾律師在這里提醒大家，在房屋評估環節，大家一定要積極參與其中，一旦發現評估方式不符合法律規定，或者是對自己不利，那么一定要盡快向有關部門反映，或者是要求評估機構重新進行評估，對于已經收到評估報告的，應盡快申請復核或者是鑒定。

　　二、注意評估時點

　　對被征收房屋價值的評估，可不是征收方隨意選定個日期就能進行評估的。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，對被征收房屋價值進行評估的時點為作出房屋征收決定之日。也就是說，相關部門哪天作出的征收決定，那么就以哪天為對被征收房屋價值進行評估的時點。比如說，征收方是6月8日作出的征收決定，那么評估機構就需要參考6月8日左右的房地產市場價格，對被征收房屋價值進行評估。

　　從原則上來說，評估時點是不能輕易改變的，但是如果出現征收方在作出征收決定后遲遲沒有讓被征收人選定評估機構，遲遲沒有對被征收房屋價值進行評估，那么，這個評估時點就需要重新選定了。比如說，作出征收決定的時間為2021年6月8號，但是在2023年7月份才開始對被征收房屋價值進行評估，那么這個評估時點原則上就不能再以6月8號這一天為評估時點了，需要重新選定評估時點，如若仍然以兩年前作出征收決定之日為評估時點，那么對被征收人來說則會非常不利，尤其是在房地產市場價格發生很大變化的情況下。

　　對此，凱諾律師在這里提醒大家，在遇到房屋征收時，一定要注意選定的評估時點是否對自己有利，一旦發現評估時點不對，作為被征收人應當要盡快提出來，讓征收方重新選定評估時點。

　　三、注意評估機構資質

　　對被征收房屋價值進行評估的評估機構，可不是隨便哪一個評估機構都是可以的。根據相關的法律法規，無論是選定的評估機構，還是參與想要對被征收房屋價值進行評估的評估機構都需要具備一定的評估資質，比如說必須要有營業執照，同時也要具備對被征收房屋進行評估的資質。

　　因此在選定評估機構環節，被征收人一定要審查每一家評估機構是否具有相關的資質，如果沒有，甚至連營業執照都沒有，那么該評估機構肯定是不合法的。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，事實上，評估環節需要被征收人注意的地方有很多，比如說還有，評估報告中需要有評估師的簽字，評估報告需要在征收范圍內進行公示等等，而上面只是個別幾個特別常見，也是被征收人經常忽略的幾個細節。但不管在征地拆遷中遇到了什么問題，只要發現征收方的征收行為侵害了自己的合法權益，作為被征收人應當要盡快咨詢專業律師，如果有必要，盡快在專業律師的指導下，通過法律途徑來維護自己的合法權益。