河南
最近不少朋友跟我吐槽，說看房產新聞越看越摸不著頭腦。開發商天天哭窮喊沒錢，說房子賣不動，股價還頻頻創新低，轉頭沖進土拍市場搶地，跟搶打折商品似的玩命砸錢，這么反常的操作誰看了不懵。其實這里頭藏著明白人才能提前接住的風向，根本不是開發商腦子熱。
給你掰幾個近期的真實案例，你就知道這場面有多瘋狂。深圳一塊地經歷了351輪競價，硬生生從50億的起拍價抬到了101億，溢價率快摸到100%。杭州有一塊地溢價率沖到79%，直接刷新了當地的區域紀錄。就連以嚴控房價出名的長沙，都拍出了溢價率39%的地塊。
開發商又不是人傻錢多，拿著辛苦湊的現金流瞎造。人家敢拼到這個程度，肯定是提前聞到了賺錢的味道。現在全國主要城市的土地溢價率已經全線走高，一線城市和強二線城市的漲勢尤其明顯。這就跟暴雨來臨前的沉悶悶熱一樣，水汽已經攢得足足的，就等一聲雷落下來。
土地市場的瘋狂，本來就是房價上漲最直接的預告片。就拿上海來說，下一批待拍的土地里，光是起拍價就高得讓人驚訝。徐匯濱江有一塊地，起拍樓面價就已經到了七萬多一平，起拍總價超過118億元。按照現有規則，這塊地最高可以溢價40%，算下來最終樓面價可能突破十一萬一平，總價逼近160億元。
這么大的核心地塊拍出天價，釋放的信號已經清楚得不能再清楚。過去地價上漲傳導到房價，怎么也得等上大半年才有反應。現在規則變了，新的規劃允許做更高得房率的設計，相當于給房價上漲開了直達高速。現在地價漲一塊，未來房價就能漲一塊四甚至一塊五，收益明擺著。
這也就意味著，今天土拍場上每一分瘋狂的加價，都會在未來一年的新房房價上實打實兌現。為啥開發商明明喊著現金流緊張，還要硬著頭皮搶貴地？核心原因就是現在能拿的好地真的太少了。今年前五個月，頭部房企新增的土地貨值，還不如去年同期的水平。
不是開發商不想拿地，是供給端一直在嚴格控制新增土地的供應量。地的總量變少了，價格抬上去了，剩下來拿出來出讓的，基本都是核心地段的優質地塊。未來從這些優質地塊上開發出來的房子，從出生起就注定是更貴更稀缺的產品。
現在整個發展的邏輯已經擺得明明白白，優質土地供應收緊，地價不斷飆升，價格傳導的速度還比以前快了太多。現在就差最后一步，核心城市的限制性政策進一步優化調整。一旦政策落地，壓抑已久的購房需求和已經抬升的開發成本碰到一起，市場會給出最直接的反應。
現在沖在土拍場上搶地的，大多都是嗅覺最靈敏的國央企。他們能拿到的信息比普通人多得多，對趨勢的判斷也更準。他們愿意砸真金白銀拿地，本身就是給未來市場預期投的贊成票。實際行動永遠比嘴上的抱怨要靠譜得多。
看懂了這套邏輯，再看當下的魔幻場面就通透了。一邊是普通人吐槽市場冷清房子不好賣，一邊是開發商在土拍場殺紅了眼搶地。這看似矛盾的畫面，恰恰把開發商內心真實的判斷擺到了臺面上，他們對未來市場的信心，遠超過對當下冷清的擔憂。
這套操作說穿了，跟末日之前提前囤貨沒什么區別。你明知道大洪水就要來了，現在最該做的根本不是站在原地抱怨下雨，而是抓緊時間造船，哪怕船票比平時貴很多，也要先搶一張握在自己手里。
參考資料：經濟參考報 熱點城市土地市場熱度攀升
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