樓盤爛尾停工，施工方能扣塔吊、材料抵債嗎

　　一、樓盤爛尾停工，施工方能扣塔吊、材料抵債嗎

　　樓盤爛尾是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最突出的痛點(diǎn)之一，開發(fā)商資金鏈斷裂，拖欠巨額工程款，施工方往往是最直接的受害者。很多施工方第一反應(yīng)就是把工地上的塔吊、升降機(jī)、鋼筋水泥扣下來，"什么時(shí)候給工程款什么時(shí)候還給你"，這種看似天經(jīng)地義的自助行為，實(shí)際上很可能觸犯法律，甚至構(gòu)成侵權(quán)，反而得不償失。

　　根據(jù)《民法典》第四百四十七條規(guī)定："債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。"留置權(quán)的成立有三個(gè)法定要件：一是債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)；二是債權(quán)已屆清償期；三是債權(quán)的發(fā)生與該動(dòng)產(chǎn)屬于同一法律關(guān)系。三個(gè)要件缺一不可。實(shí)踐中，工地上的塔吊、施工升降機(jī)、腳手架等大型設(shè)備，絕大多數(shù)情況下都是施工方自有的財(cái)產(chǎn)，或者是施工方從租賃公司租來的財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)根本不屬于開發(fā)商。開發(fā)商堆放在工地上的鋼筋、水泥、管材這些確實(shí)是開發(fā)商所有的動(dòng)產(chǎn)，施工方基于施工合同合法占有，而且和拖欠的工程款屬于同一建設(shè)工程法律關(guān)系，理論上是符合留置權(quán)構(gòu)成要件的。但即使是這種情況，施工方也不能直接扣下來變賣抵債。根據(jù)《民法典》第四百五十三條規(guī)定，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人六十日以上履行債務(wù)的期限，逾期未履行的，才可以與債務(wù)人協(xié)議以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣、變賣留置財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　二、施工方對(duì)已經(jīng)建成的爛尾樓部分，享有優(yōu)先受償權(quán)嗎

　　《民法典》第八百零七條明確規(guī)定："發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。"根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規(guī)定："承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。"也就是說，哪怕開發(fā)商把整個(gè)樓盤抵押給了銀行，哪怕開發(fā)商欠了幾十個(gè)億的外債，施工方的工程款也要排在銀行和所有債權(quán)人前面先拿。

　　三、樓盤爛尾停工，施工方正確的維權(quán)姿勢(shì)是什么

　　第一步，及時(shí)固定證據(jù)，先發(fā)函催告。第一時(shí)間把已完工程量、工程簽證、結(jié)算文件、催款記錄、往來函件全部整理好，形成完整的證據(jù)鏈。然后向開發(fā)商發(fā)書面的催告函，明確告知其拖欠的工程款數(shù)額，限期內(nèi)支付，逾期將行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。第二步，立即申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，查封案涉工程和開發(fā)商的其他財(cái)產(chǎn)。第三步，提起訴訟，明確主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。第四步，如果開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，一定要及時(shí)申報(bào)債權(quán)，主張優(yōu)先受償權(quán)。

作者 李彤律師

江蘇盈凱律師事務(wù)所專職律師，擅長(zhǎng)辦理合同糾紛、建設(shè)工程、婚姻家事、交通事故、工傷賠償、刑事辯護(hù)等業(yè)務(wù)，勝訴率極高，并形成一套獨(dú)到的辦案思路，最大限度維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益。