政府大包大攬城市更新的時(shí)代過(guò)去了

最近，全國(guó)各地掀起了一股老房子 “以舊換新” 的浪潮。此舉也被認(rèn)為是繼棚改、舊改之后，配套城市更新的又一政策微創(chuàng)新。

正巧，前一陣廈門大學(xué)趙燕菁教授發(fā)表了一篇題為《》的文章，指出城市更新進(jìn)入2.0階段后面臨三大陷阱：城中村改造、老舊小區(qū)改造、工業(yè)用地退二進(jìn)三。

文章引發(fā)了業(yè)界的巨大共鳴，綠城產(chǎn)商負(fù)責(zé)人周錦虹結(jié)合自己的實(shí)操經(jīng)歷，對(duì)城市更新提出了一些不同的思考和建議。今全文刊發(fā)，以饗讀者。

01
城中村大拆大建須謹(jǐn)慎

城中村是城市重要的功能“器官”。

對(duì)于趙燕菁教授的這一觀點(diǎn)，我非常認(rèn)同。城市是一個(gè)混合的多階層融合的復(fù)雜組織，而城中村一直發(fā)揮著為城市中低階層提供住處的重要職能。

此外，在保留城市記憶與文化傳承方面，城中村也有著特殊功能。

所以城中村改造必須十分謹(jǐn)慎。

除非拆掉后擴(kuò)容新建的增量住宅（或其他商業(yè)商務(wù)）有豐厚市場(chǎng)收益；分配給原住民的多余安置房，仍能以較低價(jià)格租賃給城市中低階層（或城市提供足夠的保障租賃房），否則對(duì)城中村進(jìn)行大拆大建意義不大。

這里舉一個(gè)杭州上一輪城市更新中碰到的真實(shí)案例。那個(gè)城中村因結(jié)構(gòu)老化、線路破舊、基礎(chǔ)設(shè)施落后，火災(zāi)與治安事故頻發(fā)，更新勢(shì)在必行。但另一方面，由于地段好、租客多，村民都不愿搬遷。如何破局？

起初，政府撥出巨款對(duì)該村進(jìn)行市政管網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施重建，并承諾給予村民外立面翻新補(bǔ)貼。但因?yàn)檠a(bǔ)貼不是全額報(bào)銷，很多村民不愿意掏錢來(lái)進(jìn)行立面翻新，從而影響到整個(gè)城中村更新目的的達(dá)成。

無(wú)奈之下政府出臺(tái)政策，允許進(jìn)行“微擴(kuò)容更新”。即村民在征得鄰居同意、并且不改變建筑高度與紅線的情況下，可以對(duì)房屋進(jìn)行適當(dāng)擴(kuò)建改造。

如果說(shuō)立面翻新是“面子工程”，擴(kuò)建改造則是實(shí)實(shí)在在的“里子工程”，立馬激發(fā)了村民的更新積極性，幾乎家家都投錢進(jìn)行了“落架大修”式的更新。比政府原先設(shè)想的涂脂抹粉式外立面更新，更加徹底、效果更好。

但即使像這樣拉動(dòng)了一大批村民投資，政府投入的資本仍可以說(shuō)只有社會(huì)效益，沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)收益。更新后的城中村吸引了民宿、餐館與外來(lái)租客入住，百姓收入是增加了，但難以直接產(chǎn)生稅收（或此類稅收增額難以支撐巨額投資）。

盡管其中一個(gè)村，我們后來(lái)通過(guò)產(chǎn)業(yè)招商方式吸引了大量公司租戶入駐，政府產(chǎn)生了豐厚的稅收回報(bào)，村民也獲得了更高、更穩(wěn)定的租金收益，但這只算孤例，沒(méi)有可復(fù)制性。

所以在大拆大建模式已難以持續(xù)的背景下，城中村改造2.0可能的途徑是“微擴(kuò)容更新”政策支撐下的原住民自主更新。這種模式最大的好處是用政策拉動(dòng)業(yè)主投資，政府資本投入僅限于公共基礎(chǔ)設(shè)施的改造，這樣可以大大降低預(yù)算支出，減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)。

這方面的一個(gè)最新案例是云南曲靖西門街片區(qū)更新。在一家英國(guó)設(shè)計(jì)公司的介入指導(dǎo)下，整個(gè)更新過(guò)程保持了高度內(nèi)斂與克制，不僅使街區(qū)的舊有風(fēng)貌和時(shí)光記憶得以原汁原味地傳承，投資額還不高。當(dāng)?shù)卣畠H在基礎(chǔ)設(shè)施提升上投入了1.6億元，卻成功吸引了近1.2億元的社會(huì)資本跟進(jìn)，真正做到了社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。

云南曲靖糖行街更新。?小紅書(shū)丹玉

曲靖糖行街。看似稍顯雜亂的街道鋪石與街角小草都是設(shè)計(jì)師的精心構(gòu)思，它們?nèi)峄私值赖倪吔纾惭谏w了設(shè)計(jì)感；紅線內(nèi)兩邊的建筑與院墻則是房東、吸引而來(lái)的年輕主理人與店家的創(chuàng)意，稍顯混亂的街道立面其實(shí)蘊(yùn)含熱愛(ài)與精心，也創(chuàng)造了街道的豐富性與多樣性，這種多樣性是早前城市更新通常交由一家設(shè)計(jì)公司進(jìn)行整體設(shè)計(jì)根本無(wú)法做到的。?小紅書(shū)沈賀

02

老舊小區(qū)改造政府不能大包大攬

三大陷阱中最難的是老舊小區(qū)改造。由于30多年來(lái)的城市化與房產(chǎn)改革，中國(guó)老舊小區(qū)最大特質(zhì)是產(chǎn)權(quán)已經(jīng)私有化。趙燕菁教授批評(píng)的“增容—賣地模式”，也就是大拆大建，現(xiàn)在大多數(shù)城市其實(shí)已經(jīng)干不動(dòng)了。而他提出的應(yīng)“以居民自主更新模式”，實(shí)際實(shí)施起來(lái)也是困難重重。

就說(shuō)趙文中介紹的廈門湖濱一里60號(hào)樓自主更新項(xiàng)目，據(jù)了解其“自主更新”實(shí)踐的并不成功。根源在于居民內(nèi)部利益博弈難以調(diào)和，導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)了政策窗口期，最終還是只能靠政府主導(dǎo)的成片改造提升項(xiàng)目才得以完成。因此它并不能算居民自主更新模式的成功案例。

至于喀什老城的改造嚴(yán)格意義上并不是老舊小區(qū)的更新，而應(yīng)當(dāng)屬于城中村更新的成功。城中村與老舊小區(qū)的最大差別在于，城中村業(yè)主擁有單棟物業(yè)的完整決策權(quán)，而老舊小區(qū)通常是集合住宅，業(yè)主是共有資產(chǎn)權(quán)（一棟樓中有多戶業(yè)主，公共空間公攤）。一旦是共有資產(chǎn)，就難免出現(xiàn)業(yè)主之間利益糾葛與分配不均，導(dǎo)致意見(jiàn)分歧難以落地。

喀什老城更新，更像是城中村模式的更新。?小紅書(shū)樂(lè)跪

真正接近于成功的老舊小區(qū)改造案例是杭州浙工新村，它的成功具備三個(gè)條件：

1、特殊的“熟人社會(huì)”與強(qiáng)社區(qū)凝聚力。小區(qū)大部分業(yè)主是浙江工業(yè)大學(xué)退休教職工及家屬，彼此熟識(shí)。在推進(jìn)過(guò)程中，鄰里間的勸說(shuō)和緊密的社會(huì)關(guān)系有效化解了意見(jiàn)分歧，促成了高達(dá)99.8%的簽約率。

2、居民具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)承受能力，能夠承擔(dān)自籌資金部分的改造成本。同時(shí)，2023年杭州較高的房?jī)r(jià)使得自籌擴(kuò)容的投入費(fèi)用回報(bào)豐厚，居民當(dāng)然愿意選擇“重建”而非“另買新房”。

3、強(qiáng)大的政策推動(dòng)與行政支持，政府不僅提供了舊改、加梯等專項(xiàng)資金補(bǔ)足剩余費(fèi)用，還抽調(diào)大量干部組成攻堅(jiān)組，提供過(guò)渡安置、搬家?guī)头龅染?xì)化服務(wù)，為項(xiàng)目提供了充足的資源和組織保障。

浙工新村改造前鳥(niǎo)瞰圖

浙工新村改造后（方案）

但之所以仍舊稱它是接近于成功，是因?yàn)轫?xiàng)目2025年項(xiàng)目竣工交付時(shí)，又產(chǎn)生了新的問(wèn)題：

一是交房階段陷入僵持與利益沖突。因?yàn)槌鲈a(chǎn)權(quán)面積部分的價(jià)格未談妥、施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更未與居民充分溝通等問(wèn)題，導(dǎo)致交房陷入僵持。2025年交付日，總計(jì)548套房源僅20余組業(yè)主到場(chǎng)收房。

二是審批流程缺乏法律依據(jù)。現(xiàn)有政策僅有單棟危房原拆原建的審批通道，整個(gè)小區(qū)的原拆原建涉及規(guī)劃指標(biāo)改變，缺乏現(xiàn)成的審批通道。項(xiàng)目是參考單棟危房政策“一事一議”推進(jìn)的，甚至在沒(méi)有走規(guī)劃調(diào)整程序的情況下直接進(jìn)行了方案審批，存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

三是產(chǎn)權(quán)變更與土地出讓金問(wèn)題待解。居民在自主更新中選擇了擴(kuò)大面積，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生了改變。在舊證換新證時(shí)，增加的面積是否需要補(bǔ)繳土地出讓金，目前仍缺乏明確的政策規(guī)定，成為亟待解決的難題。

四是過(guò)度依賴政府主導(dǎo)，偏離“自主”初衷。自主更新本應(yīng)由居民主導(dǎo)，但實(shí)際操作中變成了由政府主要牽頭。這種模式在前期推進(jìn)順利，但在交房、出資等環(huán)節(jié)，居民從本來(lái)的更新參與者變成了評(píng)判者，容易引發(fā)矛盾。

五是房屋品質(zhì)與地段價(jià)值不匹配。由于更新后的建筑仍按照安置房模式設(shè)計(jì)，在容積率、房屋品質(zhì)、設(shè)計(jì)上并未實(shí)現(xiàn)大幅提升，未能完全釋放黃金地塊的價(jià)值。最重要的是市場(chǎng)下行后，居民預(yù)期收益受損，出資積極性受挫。

再舉一個(gè)杭州城區(qū)內(nèi)某個(gè)老鎮(zhèn)的案例，鎮(zhèn)上大部分建筑都是上世紀(jì)90年代后的集合住宅商品房，產(chǎn)權(quán)都已歸屬私人。啟動(dòng)城市更新后，政府花了九牛二虎之力，也就收儲(chǔ)了一些街面房。僅靠這些房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益，根本無(wú)法支撐巨額的更新資金回報(bào)。

最終政府只能對(duì)一些公有資產(chǎn)，比如糧倉(cāng)，進(jìn)行了二房東模式的局部推進(jìn)（政府以廉價(jià)租金租給社會(huì)資本與運(yùn)營(yíng)方，由社會(huì)資本與運(yùn)營(yíng)方投入改造資金進(jìn)行運(yùn)營(yíng)），整個(gè)老鎮(zhèn)的更新則陷于停滯。

綜合過(guò)往的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)老舊小區(qū)的更新，我有以下幾點(diǎn)不成熟的建議：

一是秉持“誰(shuí)擁有誰(shuí)受益、誰(shuí)受益誰(shuí)投入”的原則，政府不該大包大攬，要改“為民做主”為“讓民做主”。百姓形不成統(tǒng)一意見(jiàn)，不要也不能強(qiáng)推。形勢(shì)在變，政績(jī)與情懷要有可持續(xù)的投入回報(bào)閉環(huán)邏輯。

這里有一個(gè)例外情況，即一旦有老舊小區(qū)出現(xiàn)重大危房等涉及社會(huì)重大公共安全隱患事件，無(wú)論業(yè)主是否達(dá)成更新意愿，政府必須做好托底工作。國(guó)家與地方需要立法約定，授予政府強(qiáng)制干預(yù)的權(quán)力。如果保修金、修繕基金難以覆蓋，業(yè)主又無(wú)力掏錢支付時(shí)，政府有權(quán)要求產(chǎn)權(quán)人以房產(chǎn)抵押方式向政府城投等平臺(tái)公司融資，由平臺(tái)公司托底進(jìn)行加固整治以消除重大隱患，平臺(tái)公司有權(quán)要求業(yè)主以分期付款方式還清資金。如果仍有業(yè)主不愿支付整治資金，則進(jìn)入司法程序以保障城投平臺(tái)的權(quán)利。

二是制定更優(yōu)惠、靈活的政策，拉動(dòng)業(yè)主自主更新的意愿。浙江省在全國(guó)率先推出“關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)”，提出了多項(xiàng)優(yōu)惠政策：

比如按各地自主更新政策增加的住宅面積（不包括原有住宅按套擴(kuò)面面積）、服務(wù)設(shè)施面積，可通過(guò)移交政府作為保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等方式用于沖抵建設(shè)成本；

因開(kāi)展住宅小區(qū)自主更新，業(yè)主及其配偶可以申請(qǐng)使用其名下的住房公積金；

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新項(xiàng)目可免收（征）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，涉及的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)一律減半收費(fèi)，涉及的水電、燃?xì)獾裙芫€鋪設(shè)、表箱拆裝移位等工程按成本價(jià)一次性收費(fèi)等。但我覺(jué)得這還不夠，像浙工新村那樣，新增住宅按套擴(kuò)面面積，如果在擴(kuò)面不大于5%或10%前提下，可否免交土地出讓金？北京勁松一區(qū)114號(hào)樓自主更新就明確增加部分不收土地出讓金。

在此基礎(chǔ)上，對(duì)沒(méi)有支付能力的孤寡老人或困難群體，政府平臺(tái)借鑒類似危房整改政策提供融資方案，以產(chǎn)權(quán)證為抵押，由平臺(tái)墊資完成更新，業(yè)主通過(guò)分期付款方式減緩其支付壓力；或在協(xié)商一致情況下，由政府平臺(tái)直接收購(gòu)房源再租賃給業(yè)主使用。

三是完善城市更新標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)規(guī)定。浙江省的指導(dǎo)意見(jiàn)提出，在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，在更新改造中對(duì)建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率、機(jī)動(dòng)車停車位等無(wú)法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的情形，可通過(guò)技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新，并鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)規(guī)范進(jìn)行適應(yīng)性優(yōu)化完善。

但事實(shí)上，對(duì)于本就處于城市中心地段的老舊小區(qū)而言，以“不低于現(xiàn)狀條件”進(jìn)行更新，條件仍顯嚴(yán)苛，更新也幾乎難以作為。

是否可在不影響具體產(chǎn)權(quán)人利益前提下，按照民法典第278條的規(guī)定，以“雙三分之二參與，雙四分之三同意”為表決前提（參與投票的業(yè)主所擁有的房屋面積總和，要超過(guò)整個(gè)小區(qū)或樓棟所有業(yè)主專有部分總面積的三分之二；參與投票的業(yè)主人數(shù)，要超過(guò)整個(gè)小區(qū)或樓棟業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之二；對(duì)于籌集維修資金、改建重建等重大事項(xiàng)，同意的業(yè)主所擁有的房屋面積總和，要達(dá)到參與投票業(yè)主專有部分總面積的四分之三以上；同意的業(yè)主人數(shù)，要達(dá)到參與投票業(yè)主總?cè)藬?shù)的四分之三以上），對(duì)某些指標(biāo)再設(shè)置一個(gè)彈性調(diào)整范圍，比如允許再減少5%的綠地率以增加機(jī)動(dòng)車停車位；在不損害具體業(yè)主的日照條件下，允許增加不大于3-5%的建筑密度；某些老舊小區(qū)日照間距按照規(guī)范有冗余時(shí)，也應(yīng)允許其適當(dāng)擴(kuò)容更新。

03

工業(yè)用地退二進(jìn)三該怎么優(yōu)化

工業(yè)用地退二進(jìn)三是城市化的必然結(jié)果，站在城市功能優(yōu)化配置的角度，應(yīng)當(dāng)予以鼓勵(lì)。

比如原先位于近郊甚至遠(yuǎn)郊的工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)變成城市的一部分，土地價(jià)值需要重新評(píng)估，土地功能出現(xiàn)鄰避效應(yīng)，騰籠換鳥(niǎo)勢(shì)在必行。

又比如原有工業(yè)區(qū)成片規(guī)劃時(shí)，配套與服務(wù)設(shè)施缺失，如今需要增加片區(qū)的城市配套服務(wù)功能，以改善區(qū)域價(jià)值。

事實(shí)上，為了解決工業(yè)用地低效利用的問(wèn)題，全國(guó)各地都出臺(tái)了很多政策。但在具體實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)還是存在不少問(wèn)題。

正如趙文所言，工業(yè)用地在城市財(cái)政中的作用是創(chuàng)造稅收與就業(yè)。如果工業(yè)用地沒(méi)有達(dá)到約定的稅收額度就申請(qǐng)退二進(jìn)三，政府有權(quán)按照原土地約定，要么讓企業(yè)補(bǔ)足缺失稅額，要么政府依規(guī)贖回剩余年限的土地使用權(quán)。

如果已經(jīng)達(dá)到約定稅額，企業(yè)主動(dòng)要求退二進(jìn)三，也應(yīng)遵循幾個(gè)原則：

1、除非政府直接收儲(chǔ)、公開(kāi)出讓，不允許工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫兀苯佑善髽I(yè)開(kāi)發(fā)。

2、工業(yè)用地退二進(jìn)三，除非政府有特殊功能植入考慮，原則只能限于第三產(chǎn)業(yè)用途，且商業(yè)商務(wù)功能的轉(zhuǎn)換要求畝稅標(biāo)準(zhǔn)不得低于原工業(yè)用地畝稅水平。目前各地都有出臺(tái)類似過(guò)渡期政策，即在不改變土地性質(zhì)的情形下，允許企業(yè)先行改造轉(zhuǎn)變用途，如在過(guò)渡期內(nèi)能完成約定指標(biāo)與要求，政府就允許其轉(zhuǎn)性（比如補(bǔ)交土地出讓金等）。

3、退二進(jìn)三用地原則應(yīng)禁止銷售，一旦銷售就成了開(kāi)發(fā)邏輯，并將對(duì)實(shí)際運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。

杭州鋼鐵舊址綜合保護(hù)工程，一期投入已達(dá)98億元。?小紅書(shū)流浪地球的尤

2025年，我們?cè)诎不张龅竭^(guò)這樣一個(gè)案例：一家大型工廠從市區(qū)搬遷到遠(yuǎn)郊，政府收購(gòu)了其在城里的老廠房，并計(jì)劃進(jìn)行工遺更新。

政府的設(shè)想是將原有廠區(qū)內(nèi)的空地及沒(méi)有保留價(jià)值的倉(cāng)庫(kù)等轉(zhuǎn)成住宅與商業(yè)用地出讓，以彌補(bǔ)前期投入。同時(shí)為計(jì)劃保留的部分尋找投資運(yùn)營(yíng)商，以長(zhǎng)期租賃的方式進(jìn)行對(duì)外招標(biāo)。

但我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)發(fā)現(xiàn)，原先打算拆除的區(qū)域里，有一些廠房的空間結(jié)構(gòu)形式也具有保留價(jià)值。如能善加利用，可比新建商業(yè)更具吸引力，也與原保留的工遺空間更協(xié)調(diào)。因此提出“帶建筑物出讓”的方式，但要求相應(yīng)地降低土地出讓評(píng)估價(jià)（保留越多意味著越大的改造投入以及建筑密度的損失）。

但是政府不同意降低土地評(píng)估價(jià)，理由是土地估價(jià)方式按照土地價(jià)格+保留建筑物折價(jià)，所以不管怎么評(píng)估，“帶建筑物出讓”方式的土地價(jià)格都要高于凈地出讓。

于是我們又提出，既然這樣，那就干脆拆光建筑凈地出讓，但政府又覺(jué)得我們?cè)茸龅谋Ａ舴桨负芫剩艞壛藢?shí)在太可惜……項(xiàng)目就這樣僵持了下來(lái)。事后業(yè)主方慶幸，還好沒(méi)接受取得這個(gè)項(xiàng)目，如果拿了估計(jì)虧得更慘。這就是市場(chǎng)下行期的現(xiàn)狀。

04

城市更新的資金從哪來(lái)

目前，城市更新最大的難點(diǎn)在于資本邏輯不能閉環(huán)。如果還是大投入、小產(chǎn)出甚至沒(méi)產(chǎn)出，國(guó)有資本終將枯竭。即使現(xiàn)在很多城市動(dòng)用了國(guó)開(kāi)行的低息長(zhǎng)期貸款或更新基金的錢，但這錢遲早要還。現(xiàn)在不還，就是后屆政府或子孫后代還。

按照國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)，城市更新的資金主要可分為以下五類，政府及各級(jí)平臺(tái)需細(xì)化分類、精準(zhǔn)投資，使其可量化、可持續(xù)。

1、基礎(chǔ)設(shè)施資金。針對(duì)城市公共空間的基礎(chǔ)設(shè)施更新，提升市民的宜居感，隸屬于城市公共資產(chǎn)，原則上由政府投資托底，也基本無(wú)回報(bào)率，優(yōu)先適用財(cái)政補(bǔ)助、國(guó)開(kāi)行等政策性銀行提供城市更新長(zhǎng)期低息貸款。

2、城市更新種子資金。將具備明確產(chǎn)權(quán)人的物業(yè)更新單獨(dú)列出（比如外立面煥新、加裝更換電梯、用地紅線內(nèi)場(chǎng)地的改造優(yōu)化與管網(wǎng)煥新等），原則必須由產(chǎn)權(quán)人自行投資，政府為拉動(dòng)產(chǎn)權(quán)人投資，可以設(shè)立種子資金或獎(jiǎng)補(bǔ)政策，推動(dòng)促進(jìn)其更新。

比如按照規(guī)定時(shí)間、規(guī)定方案，若業(yè)主愿意配合更新，政府可撥付10%—30%不等的種子資金予以扶持，或者政府出臺(tái)相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，若利益攸關(guān)人能滿足考核標(biāo)準(zhǔn)，就給予10%—20%的獎(jiǎng)勵(lì)。

這一類資金也需要得到政府各項(xiàng)政策的扶持，且不會(huì)產(chǎn)生直接的投資回報(bào)。

3、經(jīng)營(yíng)性資本投資。對(duì)城市片區(qū)更新中梳理優(yōu)化出的新場(chǎng)景、新場(chǎng)地，包括并不限于夜市/市集、快閃/慢閃/外擺、零售亭/販賣亭、停車位、廣告、智慧綜合桿、帶電業(yè)務(wù)及其他新增可運(yùn)營(yíng)空間載體或設(shè)施，由城投平臺(tái)以運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)進(jìn)行有明確投資回報(bào)率的投資。

這類資金主要由城投等國(guó)資類投資運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)，可實(shí)現(xiàn)投資-回報(bào)閉環(huán)。

4、探索建立利益攸關(guān)人（街道、產(chǎn)權(quán)人、商家）共建共治基金。本著“誰(shuí)得益，誰(shuí)投入”的原則，根據(jù)紅線內(nèi)公共空間收益、公共物業(yè)收益、以及企業(yè)慈善與社會(huì)責(zé)任，每年籌集部分資金構(gòu)成基金池，由利益攸關(guān)人組建基金管理會(huì)管理資金開(kāi)支，用于社區(qū)的各類活動(dòng)或更新。

5、新型金融工具與財(cái)政政策的運(yùn)用。比如探索資產(chǎn)證券化（ABS/REITs）、綠色債券、城市更新基金（母基金+子基金）以及國(guó)際上很多城市在運(yùn)用的TIF（稅收增額融資）、土地價(jià)值捕獲、 社區(qū)主導(dǎo)基金工具等。

杭州祥符橋老街更新對(duì)比圖

總而言之，隨著中國(guó)的城市更新步入深水區(qū)，很多地方已經(jīng)意識(shí)到，過(guò)去那種政府大包大攬的模式已難以為繼，有必要及時(shí)轉(zhuǎn)變理念，優(yōu)化現(xiàn)有的政策法規(guī)，依據(jù)“誰(shuí)投資誰(shuí)受益、誰(shuí)受益誰(shuí)出資”的原則，探索投資策略和回收模式清晰，可持續(xù)、可循環(huán)的新型城市更新機(jī)制，已經(jīng)勢(shì)在必行。

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作者簡(jiǎn)介：周錦虹，綠城產(chǎn)商負(fù)責(zé)人、綠城樂(lè)居研究院院長(zhǎng)，從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)20多年，在TOD、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、城市更新等的開(kāi)發(fā)建設(shè)方面擁有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。