從10億港元新融資透視越秀地產的千億底氣

2026年6月4日，越秀地產股份有限公司于港交所發布公告稱：

公司作為借款人與一家銀行訂立融資協議，獲授最高10億港元（或等值人民幣）的定期貸款融資；在滿足協議約定條件的前提下，融資期限為首次提款之日起三年。

當前行業流動性持續收緊，國際資本對中資房企整體保持審慎。

在此環境下，越秀地產落地10億港元境外貸款，雖然規模不大，但為當下房企境外融資市場釋放出積極信號。

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千億之錨

理解越秀地產的韌性，首先要看一組排位數據。2025年全年實現合同銷售金額1062億元，同比下降7.3%，降幅顯著小于行業平均水平。

按克而瑞排名，公司全口徑銷售額位列全國第九，穩居TOP10房企行列。

更值得關注的是銷售均價的變化。

2025年，公司合同銷售面積為295萬平方米，同比下降24.7%；銷售均價同比大幅提升23.3%，達到36000元/平方米。

這表明公司并非依靠降價換量，而是通過持續聚焦高能級城市，實現了銷售結構的優化與質量升級。

（圖源：越秀地產2025年報）

越秀地產投資邏輯清晰，堅定聚焦六大核心城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都。

2025年，公司新增25幅土地，總建筑面積約278萬平方米，96.3%的權益投資額投向上述六城。

這種聚焦核心城市的布局，為銷售業績形成強力支撐。

當年公司實現合同銷售額1062億元，區域布局進一步優化，大灣區、北方和華東各占約30%，核心六城貢獻約85.6%。

一線城市銷售規模突破800億元，占比約78%。其中，北京市場銷售突破300億元，位居當地TOP2；廣州大本營以291億元位列當地TOP2；上海則以222億元位列TOP7。

這種“不把雞蛋放在一個籃子里”的區域布局，使公司有效規避了單一城市市場波動的風險。

進入2026年，公司銷售勢頭依然穩健。2026年1-3月，越秀地產實現合同銷售（含合營及聯營公司項目）金額172.06億元；5月單月合同銷售金額113.03億元，同比增長18.0%。

在2026年3月31日召開的2025年度業績發布會上，越秀地產管理層明確提出：2026年繼續保持千億元銷售目標，全年可售資源為2213億元。

這一目標并非空中樓閣。

從2026年一季度數據來看，公司已實現全口徑合約銷售額172.06億元，完成目標的17.2%。

針對千億銷售目標，董事長林昭遠在業績會上表示：

“1000億元的銷售目標和公司目前的貨源情況是相契合的。整體來看，公司的貨值高度集中在4個一線城市以及杭州、成都等核心二線城市，為2026年實現銷售目標奠定了堅實的基礎。”

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深耕戰略見效

在行業深度調整期，拿地能力的差異正在重塑房企的競爭格局。

2026年前4個月，越秀地產展現出了極強的拿地進攻性。

根據中指研究院數據，公司累計權益拿地金額達272.21億元，位列全國第一。從權益規劃建筑面積來看，前4個月達70.32萬平方米。

國盛證券研報顯示，2025年全年公司新增25幅土地，總建筑面積278萬平方米，權益投資額244億元，新獲地塊分布在廣州、北京、深圳、上海、杭州、佛山、鄭州、成都、西安等核心城市。

越秀地產拿地能力之所以難以被同行復制，核心在于其多渠道低成本拿地體系。

依托與廣州地鐵的深度戰略合作，TOD模式構筑獨特壁壘；同時通過城市更新、國企合作、收并購、產業勾地等非公開渠道獲取優質土儲。

2025年拿地平均溢價率約9.3%，顯著低于行業水平。

越秀地產最令市場期待的“王牌”，是母公司越秀集團于2026年2月以236億元競得的廣州珠江新城馬場地塊。

該地塊歷經243輪競價、鏖戰近9小時，成交總價236億元，創下2010年以來廣州單宗地塊成交總額最高紀錄。

拿地不到一周，越秀集團即與北京華聯（SKP）于3月2日正式簽署合作協議；4月8日再與希爾頓集團意向簽約引入華爾道夫酒店，形成SKP+華爾道夫雙頂奢格局。

項目已于4月8日正式開工，計劃3-4年內建成。地塊目前由越秀集團全資持有，對越秀地產而言，構成一筆具備資產注入預期的未來期權。

管理層在業績會上明確表示：“若符合上市公司利益，馬場地塊項目不排除會被注入上市公司。”

（圖源：越秀地產2025年報）

更值得關注的是，土地資源布局結構進一步優化。截至2025年末，越秀地產總土地儲備為1855萬平方米，對應總未售貨值3328億元。

從區域貨值分布來看，大灣區占50%、華東占19%、北方占16%、中西部占15%。

這一結構意味著，公司約三分之二貨值集中于中國經濟最具活力的大灣區與華東區域，為其未來實現千億級銷售目標提供了充足支撐。

從城市能級維度來看，布局優勢同樣突出。以土儲面積計，一線城市占比高達49%，二線城市占比達45%，核心六城占總貨值約75%。

這種高度聚焦高能級城市的策略，使公司有效規避了低能級城市去化困難的系統性風險。

03

財務底色

越秀地產能夠獲得國際銀行的三年期貸款，最直接的支撐來自其財務基本盤。

根據越秀地產2025年年報數據，公司全年實現營業總收入864.6億元人民幣，同比保持小幅增長。

盈利端表現同樣亮眼。2025年，越秀地產實現稅后利潤17.8億元，同比增長21.4%。

在財務安全層面，截至2025年末，公司“三道紅線”指標繼續保持在綠檔，剔除預收款后的資產負債率為65.5%，凈借貸比率為54.9%，現金短債比為1.7倍。

此外，債務結構方面，越秀地產保持了清晰的期限配置。

截至2025年末，公司有息負債規模為1048.3億元，一年內到期債務占比約26%，中長期債務占比74%。

同期，公司持有現金及銀行結余、定期存款等合計467.6億元，現金短債比達到1.7倍。

這種“短債少、長債多、現金足”的結構，為越秀地產應對市場不確定性提供了充足的緩沖空間。

與此同時，經營性現金流的表現同樣穩健。

2025年全年，越秀地產實現經營性現金凈流入139.4億元，并且這是公司連續第四年實現經營性現金流為正。

（圖源：越秀地產2025年報）

在房地產行業，融資成本是衡量企業信用資質最直觀的指標。

越秀地產最核心的競爭優勢之一，是極低的融資成本。2025年，越秀地產加權平均借貸利率降至3.05%，較2024年同比大幅下降44個基點。

融資成本何以如此之低？答案在于其廣州國資背景的深度加持。

越秀地產的最終控股股東為廣州越秀集團，后者由廣州市國資委全資持有。

越秀集團作為廣州市屬大型綜合國企，業務涵蓋金融、地產、交通基建、食品等板塊，總資產規模逾萬億，信用評級極高。

國盛證券在其研究報告中明確指出，越秀地產“融資成本維持行業低位，彰顯公司信用實力”。

就在2026年6月4日貸款公告前三天，惠譽確認越秀地產“BBB-”投資級評級，展望“穩定”。

2025年，越秀地產還新增了標普“BBB-”投資級評級，成為行業內少數同時擁有兩大國際評級機構投資級評級的房企之一。

作為對比，2025年公司新發行的境內債票息僅為1.95%-2.5%，同年10月發行28.5億元境外綠色點心債，票息3.3%。

2026年1月，公司再度發行2.5億美元等值3年期綠色點心債，票息3.40%；同年5月，又通過附屬公司發行16億元人民幣綠色票據，期限三年，票息率3.40%。

這種“境內發債利率低于LPR、境外融資成本可控”的能力，在當前信用環境下已是稀缺資源。

2026年6月4日的這筆10億港元融資，是這一趨勢的最新延續，在港元流動性相對收緊的背景下，國際銀行愿意提供三年期資金，本身就是對企業信用資質的有力背書。

銷售端，千億銷售規模搭配85.6%的核心城市業績占比，保障回款穩定。

土儲端，核心六城投資占比達96.3%，加之236億元馬場地塊存在資產注入預期，鎖定長期盈利空間。

財務端，各項指標保持合規，疊加3.05%的低位融資成本，為經營發展筑牢安全屏障。

這種韌性并非一日之功。