重慶
重慶的地價到底什么時候才能破1.6萬/㎡？
我們一直在期待這一天。
最近，深圳包括其他一些城市的土拍非常火熱，但重慶的地價和房價卻被嚴重低估。
當前，重慶地價的最高紀錄，仍然保持在2021年保利中糧天璽壹號地塊，當時的成交價是一萬五千七百元每平米，至今仍是重慶最貴的單價地王。
而重慶核心區最貴的地價，則位于觀音橋觀宸地塊，單價1.4萬+。
這存在一個不合理現象：其他城市如深圳、一線城市，乃至成都、杭州，其最高地價都出現在核心區域，但重慶最貴的地塊卻在中央公園。
我認為，未來重慶地價和房價的天花板，最終會回歸并誕生在核心區，這一區域的價值目前依然被嚴重低估。
近期，深圳南山拍出一塊地，樓面價突破了十萬元每平米，經過約300輪競價后被保利拿下，刷新了深圳的樓面價紀錄。
隨后，深圳前海又有一塊地被建發以逼近九萬六千元每平米的單價競得，成為前海區域的單價地王。
這些地塊的溢價率非常高，分別達到約150%和114%。
相比之下，重慶觀音橋邦泰地塊的溢價率一般在30%左右，差距明顯。
近幾年，強一二線城市樓王頻出。
上海20萬+
深圳，北京10萬+
杭州8萬+
成都，南京，天津，4萬+
重慶只求先突破21年的地價，突破1.6萬+
若重慶未來要突破一萬六的樓面價，我認為今年是有可能實現的。
近期渝中大坪時代天街附近有一塊地，起拍樓面價9700，地塊較小，總價不高，若市場向好，溢價率達到50%-60%，則有可能拍至一萬五六。不過，這種可能性不算大，但該地塊位置優越，市場熱度應該會很高。
此外，長安三工廠周邊，也就是建發望江云啟周邊，還有五塊地待拍，這些地塊更有希望挑戰一萬六的價格，至少也應突破觀音橋觀宸此前一萬四千多元的單價紀錄，向中央公園的地價看齊。如果能真正突破一萬六，對重慶市場將是極大利好，意味著天花板被逐步打開。
過去，重慶多組團、多中心的發展模式導致地價和房價體系有些扭曲，核心區的地價甚至比新區還便宜，這并不合理。
隨著新的土地定級規劃出臺，土地被劃分為不同等級，核心區地價原則上不能再被賤賣，應當賣得更貴，而遠郊地價則應更便宜。近兩年，這一糾偏過程正在發生：核心區地塊均溢價成交，開發商爭相拿地；而遠郊、近郊地塊則多由平臺公司獲取，民企參與較少。
未來，核心區的土地成本將越來越高，房價也會隨之持續上行。期待重慶能早日迎來一萬六的樓面價，以此帶領重慶房價正式起飛。
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