廣東
文｜鄧浩志
這段時間我在比對各區樓市變動情況，有一個有趣的發現，就是剔除個別樓盤集中簽約對該區統計數據的擾動因素后，發現在房地產下行的四年期間，房價最抗跌的居然不是有珠江新城，金融城的天河，也不是有琶洲的海珠。而是一直被大家忽視，甚至被外地大V忽視的板塊——荔灣。
我的對比方法是把自2021年開始至今的樓市高點，和當前市場價格進行比對。荔灣區的價格高位出現在2022年一季度，均價達到6.3萬多，而今均價為5.1萬。和高位比，目前新房價格跌幅為20%~24%。為什么跌幅是個區間？是因為統計方法和口徑不同造成的差異。注意，這是新房下跌的價格，因為新房使用率更高，所以更抗跌。而二手房價的跌幅則要比新房多10%—15%左右。但無論新房還是二手房，荔灣區居然也是全市最抗跌的。新房方面，荔灣幾乎都集中在原芳村板塊。
在2020年前后，廣州作為四大一線城市之一，受到非常多投資客的關注，其中深圳大V和部分全國性大V一直看好從珠城開始一直往東到黃埔的一線。理由一是廣東城市東拓的規劃，二是珠城及周邊商務辦公集中，能聚集產業人口；三是當時天河黃埔也是廣州房價上漲最猛的區域。荔灣越秀海珠三區則被稱為只有老廣本地人買的板塊，純自住，幾乎沒投資價值……而今為什么反而是荔灣最抗跌？（當然，海珠也不差）。
我認為有以下幾點：
1、荔灣產業上的強勁。
和外地人認知的廣州不同，荔灣雖然沒有CBD，缺寫字樓，更沒什么科創高精尖企業，但荔灣有大量批發市場。
而作為數百年商都的廣州，商貿從明清至今一直都是支柱產業。自有商品房后，批發市場檔口小老板們一直都是廣州樓市三大購買主力之一（另兩大分別是公務員及專業人士，還有大企業的中高管）。
而芳村除了茶葉，花鳥蟲魚等傳統批發市場外，最近三年先后從其他區域遷入了，以前黃沙的水產交易市場；以前環市西路的凍品批發市場；以前清平藥材老市場、和平中藥材市場的部分商戶；以前海珠區的南泰路批發市場等等。這些被視為落后且有點臟亂的批發市場被“扔”到芳村后，反而讓本地的購房需求大幅增加。需要注意，和朝九晚五的CBD白領依靠地鐵出行不同。檔口老板都希望居住地和檔口盡量靠近，方便24小時照看。
2、荔灣房價的高位比較低。
2021年前后，天河缺貨，黃埔3年拆66條村，兩地住房市場嚴重供不應求，價格飛漲。爬得高，摔得也重。荔灣當年漲得少，現在反而也跌得少；
3、荔灣文旅配套全面發力。
以前芳村給人感覺都是批發市場+單位宿舍，最近這幾年三館合一，太古里，COCO Park，廣船項目，萬象城等多個大型文旅地標，高端奢侈商業進駐。片區配套和檔次都全面提升。
我在2021年公開提出天河、黃埔有泡沫，也堅決提出荔灣市場具有性價比。當時一直不被認可。而今看，未必是高大上的寫字樓才能帶來對住房的購買力，尤其廣州。而時至最近兩年，上海兩位神級大V仍帶江浙滬買家以投資升值為目的，到庫存嚴重畸高的黃埔搞團購。不得不說某些大V，其對廣州了解之膚淺以及對產業認知之狹隘。
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