上海
王阿姨和丈夫老劉結婚20年，在上海有一套婚后買的房子，只登記在老劉一人名下。去年老劉做生意虧了錢，背著王阿姨把房子以80萬的低價賣給了自己的親弟弟。弟弟付了錢，辦了過戶。半年后王阿姨發現房子沒了，氣得發抖。她來找我問：“這房子是我們夫妻共同財產，老劉憑什么一個人賣掉？我還能不能要回來？”
【結論先行】能要回來，但必須在發現后1年內起訴。本案中，弟弟是近親屬、交易價格明顯偏低、且弟弟明知哥哥已婚，構成惡意串通，買賣合同無效，房子應當返還。
【一、夫妻一方擅自賣房，法律怎么規定？】
民法典第1062條規定，夫妻對共同財產有平等的處理權。一方未經對方同意出售共同共有的房屋，屬于無權處分。
民法典第311條規定了善意取得制度：如果買方是善意的、支付了合理對價、已經辦理過戶，那么買方可以取得房屋所有權，另一方只能向賣房的配偶索賠。
但是，如果買方不是善意的，買賣合同無效，房子可以追回。
【二、哪些情況屬于“買方非善意”？】
①買方是配偶的近親屬（父母、兄弟姐妹、子女）。法律對近親屬之間的交易審查更嚴，推定其知道夫妻關系存續。
②交易價格明顯低于市場價。本案市場價150萬，賣80萬，低于70%，明顯不合理。
③買方沒有實際支付對價，或者支付憑證造假。
④買方明知夫妻感情不和、正在鬧離婚，仍然交易。
⑤交易時間發生在債務危機或離婚訴訟期間。
本案王阿姨的丈夫把房子賣給親弟弟，弟弟知道哥哥已婚，價格只有市場價的一半多，法院可以直接認定惡意串通。
【三、王阿姨如何操作？三步走】
①立即向法院申請訴前財產保全，查封這套房子，防止弟弟再轉賣給外人。保全需要提供擔保，可以買訴訟保全保險，保費幾千元。
②起訴丈夫和弟弟，請求確認買賣合同無效，判令弟弟配合將房子過戶回丈夫名下。注意訴訟時效：自知道權利被侵害之日起1年內行使。
③如果房子已經被弟弟轉賣給善意的第三人，且第三人已經過戶，房子追不回來了，只能向丈夫和弟弟索賠房款。
【四、如果房子只登記丈夫一人，王阿姨能阻止他賣房嗎？】
實踐中，如果房產證上只有丈夫一人的名字，不動產登記中心無法識別是否有共有人，丈夫可以單方辦理過戶。所以預防比事后追更重要。建議夫妻共有房屋盡量登記為兩人共同共有，或辦理異議登記。
【五、提醒夫妻：房產登記最好寫兩人名字】
很多夫妻為了省事，只寫一方名字。這給了另一方擅自處分房產的機會。雖然法律保護善意買受人，但如果你能證明買方惡意，房子能追回來。但訴訟成本高、周期長。最省事的辦法：房產證上寫兩人名字，任何一方都無法單獨賣房。
【律師最后說一句】
發現配偶偷偷賣了房子，先查買方是誰。如果是親友、低價、明知已婚，大概率能追回。但必須在1年內起訴，超期就難了。同時，建議夫妻共有房產一定要登記兩人名字。
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