地產行業，出現反常信號

　　 今年以來，豪宅日光、二手房熱賣等積極消息時有傳出。

　　 不過，市場依然極端割裂，每個人對行情的體感可能都不盡相同。有人看到市場回暖，也有人悲觀認為市場遠未見底。

　　 那么，房地產的止跌回穩，到底走到哪一步了？

　　 相較于受政策、營銷影響較大的新房市場，二手房成交更能反映市場的真實熱度。

　　 明源君綜合各項樓市數據認為，二手房市場分化還在持續加劇，核心城市已經告別單邊下行的，進入震蕩磨底階段。盡管只是結構性修復，但對于市場而言意義重大。它意味著，市場最艱難的階段大概率已經過去了。

　　 01

　　 高能級城市，二手房出現止跌回穩跡象

　　 經過數年調整，二手房市場從普跌轉向分化，一二線的熱點城市，從成交量到掛牌量，都出現積極向上的苗頭。而大部分三四線城市，依然在下行趨勢中艱難掙扎。

　　 1、熱點城市新增掛牌量大幅下降

　　 掛牌量是反映二手房市場供需關系的核心變量，也是判斷市場情緒和趨勢的關鍵先行指標。

　　 這幾年二手房掛牌量逐年大增，市場持續承壓，出現踩踏式拋售，直接導致二手房成交價格一路下滑。

　　 而在今年，供應激增狀況得以明顯緩解。

　　 中指研究院的數據顯示，五月份全國25個重點城市二手房新增掛牌房源總量約12萬套，較2025年同期下降41%左右。

　　 不僅新增掛牌量在減少，在售房源總量也有所下降。

　　 據國信達數據，截至五月份全國共有13個大中城市的二手房掛牌量同比下降。其中，降幅最大的三個城市是福州、廣州和上海，掛牌量同比降幅分別達到52.44%、34.46%、31.12%。線上獲客不停歇，點擊了解

　　 除了上海及廣州外，其余兩個一線城市的掛牌量也在下降。

　　 北京二手房掛牌量連續五個月下行，刷新近八個月庫存新低。

　　 深圳自一月份以來，二手房掛牌量減少5000套；

　　 掛牌量的下降，一方面是由于成交活躍，消化掉了一部分存量；另一方面，也是業主心態變化的一種外在顯示。

　　 這幾年，由于市場下行，大批業主都著急處置手頭的房子，以價換量之下，二手房的成交價格一路走低。

　　 而隨著急售低價房源被消化，剩下多為“可賣可不賣”房源，并且隨著成交放量，越來越多業主不愿意低價割肉，心態上也轉變為觀望為主。從數據來看，一些城市成交價格已趨于穩定，有的還出現業主反價、惜售的現象。

　　 政策的刺激效果，也在持續發酵。截至目前，很多城市的首付已經降至15%左右，再加上“四限”退潮，購房門檻和購房成本大幅降低。部分此前為了騰名額而賣房的購房者，現在可以直接購置多套房產，因此打消了賣房的想法。

　　 掛牌量及庫存回落的背后，成交端正在大幅修復。

　　 2、成交量持續上升，成交價格跌幅收窄

　　 二手房的市場熱度出現明顯提升。

　　 今年前五個月份，全國20個重點城市二手房累計成交約62.9萬套，同比增長4.4%。

　　 一線城市表現強勢，二手房成交量都出現大幅增長。尤其是上海，五月成交套數同比增加30.9%，連續兩個月創近五年同期新高；北京成交套數同比2025年上漲10%左右，同樣創下五年來同期新高。

　　 強二線城市中，杭州、成都、武漢等城市成交同比也出現小幅增長。而三四線城市大多同比仍為負增長，以價換量特征明顯，成交規模僅為高峰時的30%-50%。

　　 這些跡象表明，熱點城市的二手房流動性得到實質性修復。盡管成交均價仍在下降，但降幅持續收窄，市場拋售情緒在減弱。

　　 住宅的成交，往往遵循“量在價先”原則。成交量的持續回升是價格企穩的前置條件。從目前來看，核心城市的二手房成交持續增長，為接下來成交價的止跌奠定了基礎。

　　 當然，市場是極端分化的，一線及強二線城市有成交量的托舉，有望更快實現橫盤震蕩，而更多的三四線城市，目前依然看不到這一積極趨勢，這也成了全國整體數據持續疲軟的主要拖累。

　　 02

　　 “老破小”成為成交絕對主力，信號很不一般

　　 近兩年，各地不時有豪宅新盤“日光”，讓本就冷熱不均的市場顯得更加割裂。

　　 當主流觀點都在說，住宅全面改善化，剛需“已死”的時候，在二手房市場，最不起眼的“老破小”正在搶占C位。

　　 從前五個月熱點城市的成交結構來看，低總價、小戶型的老舊小區房源，已成為成交的絕對主力。

　　 以五月份為例，上?？們r300萬以下房源成交占比約58%，較2025年提高8個百分點；總價200萬以下房源成交占比約50%；從面積段來看，70㎡以下的小戶型成交占比約為41%。

　　 北京、深圳也是類似情況，兩地300萬以下占比分別提升約6個百分點，70㎡以下戶型成交占比分別達到42%和32%。

　　 二線城市也呈現類似情況。如，南京五月成交的二手房中，總價100萬以下房源占比約四成，這些房源多數房齡已超過25年。

　　 這并非偶然現象。

　　 如果我們將時間拉長，將范圍放寬到更多高能級城市就會發現，“老破小”成交逆勢走強已成為一種普遍現象。

　　 今年一季度，全國30個重點城市總價300萬以內的房源，成交占比達到48.7%。

　　 四月份的情況也類似。低總價房源的成交占比，已到了令人咋舌的程度。例如北京，四月份300萬以下房源占到將近8成，其中，有6成總價在200萬以內。

　　 上海今年前四個月成交的二手房中，400萬元以內房源占比達到高達81%。

　　 曾幾何時，“逃離老破小”成為一種主流論調。很多人認為，住房改善時代，“老破小”已經徹底沒有未來了。

　　 然而，“老破小”卻成了這一輪二手房成交上漲核心支撐。這到底是怎么回事？戳這里，了解線上AI銷售員

　　 第一，收儲政策托底，一定程度上拉動了“老破小”成交。

　　 就在上個月，廣州宣布國企下場收購個人二手房。收購對象是300萬元以內、70平方米以下、位于環城高速以內的二手房源，且對房齡不作限制。并同時配套了2億元的專項置換補貼。

　　 在此之前，上海早在2月份便啟動了收儲政策，單五月份一個月就收購了523套。據統計，截至2026年6月上旬，全國已有超過70座城市啟動或宣布開展政府主導的二手房收購試點或收儲工作。

　　 政府收儲的目的，是打通置換鏈條，推動新房庫存去化。由于各地收儲基本以小戶型、低總價房源為主，這在一定程度上推動了“老破小”成交。

　　 當然，目前各地的收儲仍在試點階段，規模相對較小?！袄掀菩　背山伙j升，更多還是來自市場的自發力量。

　　 第二，“老破小”跌出性價比，吸引剛需及投資客入場。

　　 首先，“老破小”的價格調整相對充分。

　　 俗話說，沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。二手房經過這幾年調整，房價已經大幅回落。以明源君的觀察的深圳某小戶型為例，2020年巔峰價格可以達到500多萬，而最新成交僅300萬左右，跌幅達到40%以上，相當于回到9年前。

　　 可以說，老破小已經跌出了性價比。

　　 房價的性價比，通常錨定租金收益率。

　　 據中指研究院的統計，目前重點50城的二手房平均租售比約為2.3%。

　　 這個回報水平，已經超過5年期定存利率（1.9%），也跑贏10年期國債收益率。

　　 而“老破小”的收益率更可觀。據統計，部分城市如成都、武漢、重慶、南京等，“老破小”的租售比已超過3.0%。

　　 當前，首套房商貸主流利率3.0% - 3.3%，公積金貸款為2.6%。當租金收益能夠覆蓋月供的時候，投資者便有了入場動力。

　　 與此同時，各地政策利好不斷，降低首付比例，減少交易稅費、設置購房補貼等舉措，有效地降低了購房成本，也有力強化了剛需的購房意愿。

　　 而從供應端來看，這幾年核心城市的新房基本全面改善化，低總價、小戶型的剛需產品幾乎處于斷供狀態。購房者只能全部涌向二手房，這也助推了二手房“老破小”的熱賣。

　　 小結

　　 從二手房的成交趨勢來看，國內樓市正式進入存量主導、分層分化、回歸居住的新階段。

　　 市場極致分化之下，不同城市、不同產品的風險差異極大，對房企而言，無論做布局還是做產品，都應該遵循一城一策的原則，充分衡量城市未來的機遇與風險，以及客群的需求及承接力，才能將有效降低試錯風險。