丁彥皓：一定要參加高考，上大學，且要上大城市的好學校

一定要參加高考，上大學，且要上大城市的好學校

文\丁彥皓-可信財商

一、高考是我這一生最大的涅槃和蛻變

早上刷到又要高考了，一晃我高考完都20多年了，這輩子對我記憶最深的人生經歷就是考試，20多年后，我依然會時不時半夜夢到高考，啥都不會，嚇醒，在心理學上這應該叫“輕微戰后創傷應激綜合癥”，是個心理疾病

嚇得多了，我也刻意培養了一套潛意識，每次夢到高考，且啥都不會時，我就安慰自己，考試成績再差，我還有個博士學位，至少給30歲的人生有個交代，也就坦然了，換個姿勢再睡

我在大學混了13年，總共經歷五家大學，換了四座城市，漂泊半生，直到2011年讀博士時才來上海，當時漂泊得我極度討厭，再也不愿動了

當年我們讀博士時有個什么基金項目，能夠在國外名校留學一年，我當時一點興趣都沒有，就是不想再換城市

當時同宿舍有個兄弟去了哈佛大學，天天發朋友圈，我是毫無波瀾，還不如每天在股市弄點錢，買房買車，泡妞來得實在

我是個開竅很晚的人，前期要經歷數十年的涅槃和蛻變，這讓我極度痛苦，讀書這點事起初搞得我極度難受，怎么搞就是過不去，尤其英語，直到博士畢業，英語老師說的話我沒聽懂過一句，六級是放棄35%聽力，筆試滿分才通過的

當年我在西北農村玩得太嗨了，沒上過幼兒園，小學和初中是在很破的農村中學讀的，書沒讀成啥樣子，打架、賭博和抽煙倒是門清路數，直到現在都對我影響極深，當年的賭博經歷讓我對股市有了獨有的理解，這幾年沒少賺錢，打架的經歷到現在還讓我骨子里有一副古惑仔的痞子樣

二、在惡劣的環境中，既定戰略未變，且一以貫之的堅持到最后

當年讀初中時，搭起床板，點著蠟燭，邊抽煙，邊玩賭博時我和其他賭友唯一的不同就是“我非常清楚，賭博只是暫時的，上大學是終點”，結果同樣賭了三年，我跑縣城讀高中了，其他的賭友輟學放羊了

我這輩子最慶幸的就是十個字，即“去上海、讀研究生、做金融”，雖然抽著煙坐在賭桌上，但是既定戰略從未動搖過，下了賭桌對待學習還是認真的

在縣城讀了高中就不一樣了，當年我們那個老校長對付我們這種問題學生有獨有的招數，極其殘暴，他經常會溜在男廁所，看見抽煙的兄弟上去就是一頓拳打腳踢，我記得很清楚，當時有個同學邊蹲坑，邊抽煙，老校長根本不管現實情況上去就是幾腳，褲子沒穿被一頓打，狼狽的全校同學人盡皆知，丟死人了

那時候我們宿舍對著校長家的陽臺，只要校長在他們家陽臺看到我們在宿舍抽煙，沖上來就是一頓拳打腳踢，站一排，折騰大半夜，打的我們都有了心理陰影

誰敢打架，學校三輛車組個車隊把打架者開除，拉上被開除的兄弟與其在學校的鋪蓋、餐具專程送回家，那時候農村幾乎沒車，突然間誰家來了三輛車絕對是村子里最大的新聞，因打架被學校開除的事瞬間會人盡皆知，丟死了了，當年搞得我們恐懼的

但是過去20多年后，再想起老校長的殘暴教誨，心里暖洋洋的，親切感十足

但是當年對我們最恐懼的就是學習，怎么學就是成績沒有提升，絕望透頂，這段經歷對我后來的人生影響深遠，就是當年在很小的年紀經歷過長達數年絕望般的涅槃和蛻變，現在遇到股市或房價長期橫盤或回撤根本無所謂，云淡風輕

三、培養了一套價值觀、形成了再學習的能力以及對數個學科進行了系統性的學習是我大學那13年最大的收獲

高考是一段人生的涅槃和蛻變，極其痛苦，但是一旦熬過去，人生必然會“柳暗花明”，尤其對我這個英語一竅不通，啥都不知道的人而言更痛苦，實在是太差了，150分滿分，我只考67分，為了把英語的不足彌補上，我的理綜考了甘肅省第一名，297分，滿分300分，直接一把就拉到了除清華北大之外的C9高校

上大學時徹底的進入文明時代了，沒人賭博、打架，偶爾幾個抽煙的，但是當年對我們最大的挑戰就是很多同學小時候被管的太嚴了，一旦上大學，脫離父母，不再為高考奔波后徹底放飛自我，毫無收斂，天天打游戲、打牌，白白荒廢了人生最寶貴的四年

就是因為我小時候玩得太嗨了，反而上大學后知道了收斂，對玩沒任何興趣，導致我這輩子到現在沒打過一次游戲，小時候沒有，讀大學有了理性堅決不碰，收益頗豐

我真正的讀書生涯應該是上大學后，現在想想我在大學混的那13年幾乎沒浪費過一天，就是讀書，小時候沒書讀，又經歷過高考，其實剛上大學時我的知識極為匱乏，當時我就對這一缺陷非常了解，惡補

自然后來賴在大學不走，一拖13年就是想多讀點書，我當時很清楚一旦離開學校，再讀書幾乎不可能

其實，大學那13年，從本科到博士后最大的收獲就三點，即

1、 培養了一套價值觀

2、 形成了再學習的能力

3、 對數個學科進行了系統性的學習

四、在當代社會讀書和賺錢正相關，目前凡是混到社會精英階層的群體通常都有良好的高等教育經歷

林子大了什么鳥都有，網上每天有很多奇談怪論，所謂的讀大學無用論、不結婚、不生孩子與不買房子，亂七八糟的

嚴格意義來講，在當代社會讀書和賺錢正相關，這個社會早就過了膽大、腦子靈光就能夠賺錢的時代，賺錢必須堅實的理論學習與實踐積累，沒有一定的高等教育經歷，根本就上不了牌桌，甚至人家說的都聽不懂，隨時被合法的收割

人一定要受高等教育，尤其在大城市上好學校，一個復旦大學研究生的思維深度、專業知識以及為人素養就是和普通二本學校的本科生不一樣，雖然不呈正比，但絕對是正相關

事實目前凡是混到社會精英階層的群體通常都有良好的高等教育經歷，反而那些沒讀過大學，思維簡單的人生失敗者每天在網上發表一些奇談怪論，經過算法機制在其他未讀過大學的人群中烏央烏央的

能夠上頂級大學就說明兩點，即

1、 智力超群

2、 定力十足

這是人生取得成就的最關鍵因素，而具備這一資質的群體再經過多年的深度理論學習與價值觀培養，自然遠超一個智力平平與定力不足，且未受過良好教育之人

良好的高等教育是一個人取得成就的充分非必要條件，不是所有受過良好高等教育的人都能夠取得人生成就，但是能夠取得人生成就的人通常都有過良好的高等教育經歷

五、受教育那段經歷對任何人的人生都是一段涅槃與蛻變，百益而無一害，這或許就是高等教育最大的意義

很多人動輒以極端案例作為代表否認高等教育的價值，其實大可不必，人的知識分為三類，即

1、 專業理論

2、 價值觀與人文素養

3、 再學習的能力

在我的圈層中，一個人要想上桌必須首先要堅守契約精神，恪守法律底線，發自內心的尊重對方，其次才是具備價值創造的能力，否則理都沒人理

不同圈層的游戲規則與處事原則不同，圈層越高，對人的要求越高，專業上需要懂法律、資本、股權，為人上需要尊重契約，言而有信，互利互惠，這種素養的培養必須經過長期良好的高等教育，而非基于人性劣根性的互踩、欺騙與對抗

隨著社會變遷的頻率越來越快，一個人要不想被時代浪潮所甩出局必須要具備持續再學習的能力，而這種能力不僅僅是書本型的追隨，更要創造性的構建理論體系，這種能力需要數十年的深層迭代與升級才能具備

如果高等教育這一環缺失，根本無法成型，最終必然會被時代甩出局，淪為犧牲者

人一生首先是個經歷，結果是第二位的，另外，更多要和一個受過高等教育的自己做對比，受教育那段經歷對任何人的人生都是一段涅槃與蛻變，百益而無一害，這或許就是高等教育最大的意義

讀書多只會讓人更有智慧，愚蠢與讀書更多是對立，受過良好高等教育的人不一定能夠走的有多遠，但絕對能夠兜底

這就意味著，尊重常識，在一線城市上個好大學對任何人都具有決定意義，根本沒必要隨意否定

重倉青吳嘉高新區蘇州吳江園區的房地產，搶占上海、杭州與蘇州等核心城市發展紅利的外溢

一、持續的產業、資本與人才增量流入讓嘉興、湖州與蘇州的吳江地區的房地產基本面穩步大幅提升，最終成了當前最具潛力的投資點

最近兩年在房地產領域的投資主要鎖定在上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北，準確的說也就是當年的吳越爭議之地

圖 上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北地區

隨著蘇南浙北與上海的產業升級轉型的紅利釋放以及單位面積財富承載力導致的成本提高，不但當地的產業急速崛起，而且上海、杭州等核心城市的產業、人才與資本因追求高收益與低成本而持續規模化流入周邊附屬城市

在這一背景下，國家成立了張江長三角科技城、湖州南太湖新區以及青吳嘉高新區，全面承接上海、杭州等核心城市的產業、人才與資本外溢

持續的產業、資本與人才增量流入讓嘉興、湖州與蘇州的吳江地區的房地產基本面穩步大幅提升，最終成了當前最具潛力的投資點

圖 青吳嘉高新區對上海、杭州以及蘇州等核心城市產業、人才與資本外溢的承接

二、青吳嘉高新區重點發展數字產業、智能制造、綠色新材料三大戰略性新興產業及總部經濟、綠色科創服務兩大特色產業，形成“3+2”主導產業格局

過去三年，我在上述三地總共投資了2000多萬，基于目前的態勢能夠發現，基本面提升遠超我當時的預期，具備“戴維斯雙擊”之效

隨著這幾年上海青浦高新行業的全面崛起，尤其華為上海青浦研發中心（練秋湖研發中心）的正式運營，青吳嘉高新區的投資價值開始凸顯

圖 青吳嘉高新區示意圖

2023年7月31日青吳嘉高新區揭牌成立，2026年1月更名為“長三角青吳嘉高新技術產業開發區”，該高新區覆蓋青浦、吳江、嘉善三地，約為49.16平方公里，包括青浦園區、吳江園區、嘉善園區，重點發展數字產業、智能制造、綠色新材料三大戰略性新興產業及總部經濟、綠色科創服務兩大特色產業，形成“3+2”主導產業格局

2025年7月，青浦、吳江、嘉善三地分園揭牌，構建“一芯引領、兩廊帶動、三片協同、多點支撐”空間布局，其中上海青浦園區重點發展新一代信息技術、高性能復合材料產業，蘇州吳江汾湖子園做精高端裝備產業、做優綠色新材料產業，浙江嘉善姚莊子園打造泛華為產業園，推動三地產業差異化協同發展，依托環淀山湖科創走廊建設跨區域產業鏈創新鏈一體化園區

圖 青吳嘉高新區的科創產業布局

三、這一輪針對青吳嘉高新區的布局重點在蘇州吳江汾湖，搶奪蘇州與青吳嘉高新區吳江園區（汾湖子園）的發展紅利

由于在疫情之前我就已經在嘉善有房產投資，且這幾年在浙江投資過多，自然這一輪針對青吳嘉高新區的布局重點在蘇州吳江，搶奪蘇州與青吳嘉高新區吳江園區的發展紅利

這一輪布局青吳嘉高新區吳江園區的邏輯有五，即

1、 抱最牛地級市，江蘇經濟龍頭老大蘇州的大腿，獲取蘇州強勢發展的紅利,緊抓蘇州產業外溢機遇，承接其高端制造、集成電路、智能裝備等優勢領域資源

依托汾湖毗鄰上海的區位優勢，融入長三角一體化發展主軸,疊加國家級臨滬科創板塊政策支持，加速導入創新要素與優質項目,借力吳江雄厚的產業配套基礎與成熟供應鏈體系，降低企業落地成本

2、 搶奪未來的發展紅利，青吳嘉位居長三角最核心的位置，也是“臨滬”經濟圈中最具地理優勢的地區，2025年，蘇錫常、杭紹甬以及申嘉湖的GDP總額約為17.53萬億，且全為高科技產業，不但附加值高，而且發展可持續

青吳嘉高新區吳江園區位于長三角腹地的地理優勢決定其能夠持續承接來自周邊核心城市的產業、人才與資本的密集性涌入，不斷推高當地房地產的基本面，具有極大的投資價值

3、 人力、土地以及住房的成本遠低于周邊核心城市，在國家持續大規模基建投資的背景下，位于核心地區，且成本極低的優勢讓青吳嘉高新區吳江園區（汾湖子園）成為產業、人才與資本最佳的流入地之一，持續的增量流入導致該地區房地產的基本面大幅提升

4、 估值低，經過多年的深度回調，緊握汾湖“低成本、高潛力”的估值洼地特征,目前該地區的房價已經跌至極低的位置，且已觸底反彈

當前吳江園區住宅均價僅1.43萬元/㎡，不足上海青浦（3.8萬)與蘇州工業園區（4.2萬），具有極大的估值套利空間

5、 生態好，生活舒適，賺錢是為了過好日子，青吳嘉高新區的前稱為長三角生態綠色一體化發展示范區，2024年地表水優Ⅲ類斷面比例達96.2%、空氣質量優良天數比例86.1%，示范區河湖水面率?20.38%?，先行啟動區規劃目標?27.5%?；藍綠空間占比在水鄉客廳等重點片區達?約75%?，元蕩23公里岸線已全線貫通，建成“300米進公園、1公里見濕地”格局，記錄陸生高等植物666種、鳥類207種（含紅隼、黑翅鳶等24種國家二級保護動物），水生生物388種，生態質量指數（EQI）為48.13，屬“三類”

圖 青吳嘉國土空間總體規劃（2021-2035年）

目前已建立跨省域生態環境共保聯治機制，推出“水質無憂”保險、VEP（生態產品總值）核算、“兩山”實踐創新基地等轉化路徑，累計形成161項制度創新成果（61項全國推廣），整體已從“治污”邁向“提質增效”新階段

投資的關鍵是搶奪未來的發展紅利與生活福利，賺錢的目的是為了過好日子，房產投資既要追求投資價值，更要追求居住舒適度，對我這種三胎家庭不僅僅需要別墅的大面積住房，良好的教育外，更追求一種生態、宜居與健康的居住環境

青吳嘉高新區吳江園區能夠滿足四大現實需求，即

1、 良好的國際學校教育

2、 大面積、多房間的住房

3、 生態、宜居與健康的居住環境

4、 估值與基本面雙提升的“戴維斯雙擊”投資獲利機會

在這一背景下，選擇重倉青吳嘉高新區蘇州吳江園區的房地產，搶占青吳嘉高新區的發展紅利

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教