華潤置地，又出了一個神作！

現(xiàn)在的樓市，越來越魔幻了。

一邊是一線頂豪排隊搶不到，一邊是非熱點(diǎn)城市項目打骨折沒人看。

但東莞濱海潤府這個項目，偏偏活成了異類。

不在核心城市，不在成熟板塊，卻連續(xù)三年穩(wěn)坐東莞銷冠寶座。觀海最新一期開盤，再次成為市場焦點(diǎn)。案場數(shù)據(jù)顯示，蓄客約45天，首開一把拿下約6.5億，成交套數(shù)位列近三年東莞市場首開第一。

項目今年累計銷售額已達(dá)約14.5億元，在東莞市場斷層領(lǐng)先。

要知道，東莞住宅市場已經(jīng)冰封多年，據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2025年全市一手住宅簽約量同比下滑約24%。

整個市場哀鴻遍野， 濱海潤府為什么能連續(xù)三年殺出重圍？

明源君深入研究發(fā)現(xiàn)，表面看，項目拼的是產(chǎn)品力，實(shí)則真正兜底的是華潤置地強(qiáng)大的片區(qū)統(tǒng)籌能力。

這也是今天地產(chǎn)行業(yè)一個很重要的變化。

項目之間的競爭，正在從單體產(chǎn)品競爭，轉(zhuǎn)向片區(qū)運(yùn)營能力的競爭。

這兩年，在行業(yè)整體承壓的背景下，華潤置地依然穩(wěn)居行業(yè)頭部，靠的正是長期沉淀下來的片區(qū)統(tǒng)籌能力。

而東莞 濱海灣， 正是華潤置地片區(qū)統(tǒng)籌模式的又一全新樣本。

這個項目吸納了 華潤置地過往片統(tǒng) 項目的 成功 經(jīng) 驗(yàn)，在 片區(qū) 開發(fā)上更加熟練，在項目開發(fā)上也很有特色。

下面，我們照樣掰開了、揉碎了，來給 大家深度拆解一下。

01

通過片區(qū)統(tǒng)籌

帶動片區(qū)功能、生活方式升級

這幾年，片區(qū)統(tǒng)籌已經(jīng)成為華潤置地最鮮明的能力標(biāo)簽之一。

不同于華潤置地以往的片區(qū)統(tǒng)籌項目，濱海灣實(shí)現(xiàn)了兩個重要突破 ：

第一，城市布局上的突破。

回看 華潤置地片區(qū)統(tǒng)籌的代表性項目，大家首先想到的多是一二線熱點(diǎn)城市、成熟高勢能板塊。

而濱海灣位于東莞這樣的非一線強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市，這意味著華潤置地的片統(tǒng)模式不僅能在一二線熱點(diǎn)城市落地，也能在一二線 以外的強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市復(fù)制落地。

第二，片區(qū)統(tǒng)籌模式的突破。

華潤置地過去很多成功樣本，本質(zhì)上屬于核心城區(qū)精細(xì)化再開發(fā)，通過產(chǎn)品升級和運(yùn)營，把價值成倍放大。

而濱海灣位于成長中的新區(qū)。新區(qū)要獲得市場認(rèn)同，必須經(jīng)歷從無到有、從冷到熱的漫長培育過程，周期更長、變量更多，操盤難度明顯不在一個維度。

尤其東莞還是一個非常特殊的城市。鎮(zhèn)街經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，板塊格局分散，沒有一個絕對的中心能把人聚過來?？蛻粝M(fèi)樸實(shí)，對"新區(qū)"天然缺乏信任。在這種城市做片區(qū)統(tǒng)籌，難度又上了一個臺階。

但從目前結(jié)果來看，項目團(tuán)隊無疑交出了一份滿分答卷。

一

前瞻落子，打造新一代的國際化新區(qū)

華潤置地之所以堅定選擇濱海灣，在于它對這片區(qū)域價值的判斷足夠前瞻。

濱海灣的占位很高。

它地處大灣區(qū)黃金內(nèi)灣中心，與深圳前海、廣州南沙等國家級平臺聯(lián)動，共同構(gòu)成大灣區(qū)黃金內(nèi)灣的重要支點(diǎn)。

說白了，濱海灣不是東莞自己的新區(qū)，是黃金內(nèi)灣的國家級戰(zhàn)略落子。

再者，東莞向來是制造強(qiáng)市，也不缺海岸資源，但長期缺少一個能代表城市未來方向、承載國際化生活方式的新片區(qū)。

濱海灣的出現(xiàn)，正是為了補(bǔ)上這塊短板。

它背靠虎門、長安兩大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，同時擁有稀缺的黃金海岸和生態(tài)資源，具備打造國際化新區(qū)的潛力。

如果說莞城代表東莞的過去，松山湖代表東莞的現(xiàn)在，那么濱海灣承載的則是東莞的未來。

因此，華潤置地早在2018年就簽下戰(zhàn)略協(xié)議，開始深耕濱海灣。

▲東莞濱海灣新區(qū)示意圖

二

超預(yù)期兌現(xiàn)，

曾經(jīng)的灘涂變成了人氣爆棚的濱海新區(qū)

新區(qū)建設(shè)，最考驗(yàn)開發(fā)商的戰(zhàn)略定力。

因?yàn)橹芷陂L、投入大、回報慢，很多規(guī)劃看起來很好，但真正兌現(xiàn)落地，需要經(jīng)歷漫長等待。

企業(yè)一旦缺乏耐性，很容易停留在概念層面，甚至半途而廢。

而華潤置地自2018年入局以來，一步步把規(guī)劃變成了現(xiàn)實(shí) 。

城市功能上，濱海灣新區(qū)所需的交通、生態(tài)、教育、商業(yè)、居住等配套，已逐步兌現(xiàn)。

苗涌、沙涌生態(tài)長廊、濱海灣文體公園 、未來學(xué)校、萬象濱海購物村相繼落地，濱海潤府也持續(xù)熱銷，為片區(qū)導(dǎo)入高品質(zhì)居住人口。

城市面貌上，變化同樣肉眼可見。

8年前，這里還是一片灘涂 。如今，約7.5公里黃金海岸線已經(jīng)建成開放，交椅灣入選廣東省首批“美麗海灣”，萬象濱海購物村的純白建筑群，也成了網(wǎng)紅打卡地。

說到底，華潤置地不是在開發(fā)一個項目，而是用時間與耐心，把濱海灣從規(guī)劃藍(lán)圖變成了真正的生活之城。

▲東莞濱海灣實(shí)景圖

三

業(yè)態(tài)創(chuàng)新，用頂流商業(yè)地標(biāo)，激活整個片區(qū)

配套兌現(xiàn)只是基礎(chǔ)，濱海灣真正拉開差距的，是在業(yè)態(tài)和場景上的創(chuàng)新。

其中最典型的，是萬象濱海購物村。

該項目由意大利建筑師執(zhí)筆，純白輕盈的現(xiàn)代建筑群，約10萬㎡體量。據(jù)商場內(nèi)部數(shù)據(jù)，項目引入約200+品牌，近80家華南奧萊首店和東莞首店。

據(jù)商場內(nèi)部數(shù)據(jù)，開業(yè)前3天，人流就突破約19萬人 次，迅速成為東莞新的流量地標(biāo)。

▲萬象濱海購物村實(shí)景圖

更重要的是，商業(yè)之外，濱海灣還有黃金海岸。 濱海休閑、散步、親子游，都有了真實(shí)場景。

春節(jié)期間，約50萬人來到濱海灣度假 游玩 。

這意味著，濱海灣的片區(qū)價值已被全面激活， 華潤置地的片區(qū)統(tǒng)籌能力，再次被市場驗(yàn)證。

02

比五星級隱奢酒店，更有度假感

華潤置地又一教科書級案例

除了強(qiáng)大的片區(qū)統(tǒng)籌能力，華潤置地在濱海潤府觀海的產(chǎn)品打造上，同樣貢獻(xiàn)了一個教科書級別的案例。

項目沒有沿用標(biāo)準(zhǔn)化模板，而是基于濱海灣的海景特色和當(dāng)?shù)乜腿旱纳钚枨?，進(jìn)行定制化研發(fā)，為濱海灣客戶帶來更有度假感的居住體驗(yàn)。

在華潤置地看來，當(dāng)房地產(chǎn)從規(guī)模復(fù)制進(jìn)入單盤深耕時代，真正有競爭力的項目，一定會越來越“高定化”。

▲濱海潤府·觀海示意圖

一

把海島度假生活，直接搬進(jìn)社區(qū)

要打造一個松弛、有度假感的社區(qū)，首先得看規(guī)劃底盤。

如果容積率過高，樓棟排布過密，社區(qū)很難能有松弛感。

濱海潤府觀海的規(guī)劃條件就很有優(yōu)勢。

項目容積率約2.5，限高約80米。這樣的指標(biāo)，一方面帶來了更開闊的樓間距和更好的景觀視野；另一方面，也為社區(qū)釋放出更多地面空間，去承載園林、會所、兒童活動、運(yùn)動休閑等復(fù)合場景。

其次，設(shè)計上，觀海很擅長營造海島度假氛圍。

比如，項目在歸家路上打造了潮汐海岸、島林秘境、花島秘境等景觀節(jié)點(diǎn)。

業(yè)主回家時，先經(jīng)過水景、椰林、花境等空間，回家就好像來到了海島度假區(qū)，腳步不自覺放慢，心情也跟著松弛下來。

▲濱海潤府·觀海示意圖

園林設(shè)計上，項目借鑒海島地貌肌理，打造“一灣三嶼十二境”的立體園林格局，并結(jié)合約15米高差，形成更有層次的沉浸式漫游動線。

近幾年有個很流行的說法，叫“20分鐘公園效應(yīng)”：人只要在公園待上20分鐘，哪怕什么都不做，壓力水平也會顯著下降，人的狀態(tài)會變好。

觀海的園林，某種程度就是業(yè)主的“20分鐘公園”。不需要遠(yuǎn)途旅行，不需要刻意安排，下樓散散步、看看水景，就能完成情緒修復(fù)。

這對濱海灣這些工作節(jié)奏快、壓力大的科技客群來說，非常有吸引力。

▲濱海潤府·觀海示意圖圖

這也是團(tuán)隊高明之處，產(chǎn)品打造沒有停留在視覺包裝上，而是把海島度假的生活方式，真正融入了日常居住體驗(yàn)。

二

對標(biāo)頂奢酒店，顏值、功能超越很多豪宅

當(dāng)然，真正的海島度假生活，不僅僅是好看，還要好用，更要有抵達(dá)時的尊貴感。

歸家體驗(yàn)上，觀海也做了明顯升級。

項目從社區(qū)入口開始建立豪宅感。約12米高、約150米城市展示界面的超級主入口，以波浪曲面、鏡面水景和超大挑檐形成第一重視覺沖擊，帶來五星級酒店般的尊貴感。

▲濱海潤府·觀海示意圖

真正令人印象深刻的，是觀海超尺度潮奢會所。

會所設(shè)計對標(biāo)迪拜Janu酒店，現(xiàn)代奢華又充滿活力，顏值也吊打不少豪宅項目。

功能配置上，觀海把高端度假酒店里的運(yùn)動、社交、宴請、親子、休閑場景，統(tǒng)統(tǒng)搬進(jìn)了社區(qū)。

比如，配置了豪宅才有的恒溫泳池，在東莞同級別項目中非常罕見。

Party House上下約10米高差，可以承接家庭聚會、兒童生日宴等活動。

圈層盒子配置約10米挑高私宴廳，無論是商務(wù)宴請，還是老友小聚，都有足夠體面和闊綽的空間。

再加上健身房、瑜伽室、會客洽談區(qū)、煙火盒子、地下中央車站等功能空間，滿足了業(yè)主運(yùn)動健康、歡聚社交、家庭休閑等生活需求。

這也是觀海會所真正拉開差距的地方。改善級置業(yè)門檻，享受到接近一線豪宅的功能配置。

▲濱海潤府·觀海示意圖

材質(zhì)使用上，觀海會所使用高端石材，融入帆船、珠貝光滑、海浪流韻及南法風(fēng)情植被等元素，軟硬景黃金配比，營造出頂奢酒店的空間質(zhì)感。

03

戶型全面領(lǐng)先

188㎡，做出220㎡的空間體驗(yàn)

公區(qū)決定第一眼的吸引力，戶型才決定客戶最終愿不愿意買單。

觀海這次的戶型非常驚艷，說是對同面積段戶型的全面碾壓，一點(diǎn)都不為過。

這也是明源君佩服華潤置地的地方。前兩期產(chǎn)品大獲成功，但華潤置地沒有停留在既有成功上，而是不斷創(chuàng)新突破，為行業(yè)帶來更有引領(lǐng)性的產(chǎn)品。

一

尺度升級，戶型使用率最高約116%

項目首開推售建面約95~188㎡三至四房。

得益于新規(guī)紅利，觀海充分利用飄窗、陽臺等可拓展空間，讓戶型使用率飆升。全系戶型可使用面積率均超過約105%，最高約116%，獲得感超強(qiáng)。

以建面約188㎡四房為例，客餐廳面積達(dá)到約45㎡，加上廚房以及外陽臺的面積，形成超大巨廳。

主臥套房放大到約40㎡，就連長輩和兒童房的面積，也進(jìn)一步放大了，長輩套房面寬更做到近約5m，非?？鋸垺?/p>

說實(shí)話，很多200多平大平層的次臥，都做不到這樣的尺度感。

除此之外，觀海還有一個鮮明特點(diǎn)，那就是非常注重空間平權(quán)。

過去很多戶型，容易把資源集中在客廳和主臥上，次臥往往面積小、朝向差，有些次臥甚至放不下衣柜。

但觀海的戶型設(shè)計非常照顧每個家人的居住感受，努力讓每個家庭成員都住得體面。

比如建面約188㎡戶型采用類三套房設(shè)計，每個臥室都配備獨(dú)立衛(wèi)浴，三代同堂或多孩家庭居住時，老人、孩子也都有相對獨(dú)立的生活空間，不用彼此遷就。

▲濱海潤府·觀海示意圖

再看建面約143㎡戶型，同樣做到四臥朝南，每個房間都能獲得更好的采光和居住體驗(yàn)。

二

首創(chuàng)入戶光廳設(shè)計，打造全新的超級場景

除了尺度升級，觀海更有突破性的是引入大灣區(qū)首個入戶光廳設(shè)計。

比如建面約143平米的戶型，就有一個約9㎡的公區(qū)光廳入戶，可以根據(jù)需求做成不同的創(chuàng)意空間。

建面約188㎡戶型更有看點(diǎn)，進(jìn)門是一個約20㎡的L型入戶光廳，左側(cè)入戶可以做成玄關(guān)收納。

右邊靠近廚房一側(cè)，可以做成咖啡吧或茶室，孩子在這里寫作業(yè)，大人從廚房洗好水果就能順手遞出來。家人回家時，也可以先和廚房里的人打個招呼，再進(jìn)入室內(nèi)。這種陪伴感與交流感，會讓家人情感更緊密。

▲濱海潤府·觀海示意圖

可以說，觀海重新定義了入戶空間的價值。它不再只是進(jìn)門的通道，而是升級為能停留、能互動、能提供情緒價值的超級生活場景。

據(jù)明源君了解，市場上很多入戶光廳設(shè)計，往往只出現(xiàn)在大平層豪宅里。觀海把它引入所有戶型，本質(zhì)上是把豪宅級的歸家尺度、空間層次和入戶儀式感，帶進(jìn)了改善住宅。

三

空間更高效，可根據(jù)需求隨心切換

除了尺度升級，在空間利用上，觀海也做了多重優(yōu)化。

首先是收納系統(tǒng)升級。

觀海在玄關(guān)、廚房、臥室、家政等高頻場景中，預(yù)留了更完整的收納空間，讓行李箱、清潔工具、換季衣物、兒童用品等都有明確歸位，減少后期居住中的雜亂感。

其次是空間更靈活多變。

項目采用靈活模塊化空間設(shè)計，部分非承重墻體可拆卸改造，后期可根據(jù)家庭不同成長周期需求，進(jìn)行空間切換。

比如次臥可改成書房、兒童房、游戲房等，適配不同階段的需求。

好的戶型設(shè)計，不是簡單把功能做滿，而是讓每一寸空間都回到真實(shí)生活里，提升一家人的生活幸福感。

四

房子更健康聰明，減輕客戶的生活負(fù)擔(dān)

濱海灣聚集了大量科技產(chǎn)業(yè)人群，他們 非常重視健康，對效率高度敏感。

所以，觀海在精裝與科技配置上，也非常舍得投入。

比如項目部分戶型配置了“六恒科技系統(tǒng)”，涵蓋溫度、空氣、濕度、凈水、聲音等全維解決方案，解決了住宅常見的噪音、空氣污染等問題，讓房子長期保持更健康舒適的狀態(tài)。

智能家居方面，項目部分戶型搭載華為鴻蒙全屋智能系統(tǒng)。相比單點(diǎn)式的智能設(shè)備堆砌，它更強(qiáng)調(diào)場景化聯(lián)動。燈光、窗簾、空調(diào)、安防等系統(tǒng)，可以根據(jù)不同需求進(jìn)行一鍵切換和遠(yuǎn)程管理。

房子越聰明，人的生活負(fù)擔(dān)就越輕。

對于工作快節(jié)奏的科技人群，更高效省心的生活方式，可以讓他們從繁瑣日常中解放出來，騰出更多時間去享受生活。

更難得的是，觀海不只是產(chǎn)品做得好，操盤方面也足夠“快、準(zhǔn)、穩(wěn)”。

快，是從啟動蓄客到開盤僅約45天；準(zhǔn)，是實(shí)景展示足夠有沖擊力，能在第一時間搭建項目的核心價值；穩(wěn)，則是團(tuán)隊對客戶需求、產(chǎn)品賣點(diǎn)和傳播節(jié)奏的把握都很到位。

在價值表達(dá)上，觀海沒有一味講產(chǎn)品參數(shù)和配置，而是圍繞“潮奢低密海居”這一生活方式進(jìn)行演繹。通過內(nèi)容傳播和場景展示，把項目價值轉(zhuǎn)化成客戶能夠直觀感知的生活體驗(yàn)。

這也是華潤置地在操盤上與很多開發(fā)商不一樣的地方。它不只是售賣房子，更是在傳遞一種生活方式，提供一套關(guān)于客戶全周期生活日常的解決方案。

小結(jié)

當(dāng)市場告別普漲，真正決定項目價值的，已經(jīng)不只是地段紅利和營銷技巧。

而是開發(fā)商能否以長期主義的耐心，從片區(qū)開發(fā)運(yùn)營的角度，為客戶提供超越期待的生活解決方案。

這條路門檻極高、見效極慢，但一旦走通，就能構(gòu)筑起對手難以復(fù)制的護(hù)城河。

華潤置地在濱海灣的實(shí)踐，從片區(qū)統(tǒng)籌的超前規(guī)劃與持續(xù)兌現(xiàn)，到產(chǎn)品的快速迭代與審美進(jìn)化，再到戶型空間的精研打磨，都指向同一個答案——進(jìn)入存量時代后，真正能贏得市場的，不再是單點(diǎn)優(yōu)勢，而是系統(tǒng)能力。

某種意義上，濱海灣不只是一個熱銷項目樣本，更是華潤置地片區(qū)統(tǒng)籌能力的一次集中體現(xiàn)。對于 想要 穿越周期 的 房企來說，這樣的樣本，值得 深入 研究。

免責(zé)聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請，效果圖的景觀風(fēng)格、布局效果等，并非開發(fā)商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規(guī)劃、設(shè)計變更原因，以上示意圖、效果圖、實(shí)景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調(diào)整，開發(fā)商不再另行通知，敬請關(guān)注相關(guān)最新宣傳資料，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準(zhǔn)。發(fā)布時間：2026年6月

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