廣東高院發布首批物業服務糾紛“示范性訴訟+批量化調解”典型案例

今天，廣東省高級人民法院發布首批物業服務糾紛“示范性訴訟+批量化調解”典型案例，涉及物業收費標準、物業服務管理、追繳物業費、新舊物業銜接、專項維修金使用等常見物業糾紛，展現了通過示范性訴訟促推物業矛盾糾紛批量化調解的創新成效。

此次共發布8個案例，聚焦廣東法院堅持和發展新時代“楓橋經驗”，統籌優勢資源，探索源頭治理，助力物業解紛多元化的個案實踐。在開發商承諾贈送物業費糾紛案中，佛山法院組建“法官+調解員”協同化解專班，依托和解中心一體推進一審、二審及關聯業主糾紛調解，通過“示范性訴訟+批量化調解”，促成87戶業主全部調解結案。在業主不滿物業服務拒繳物業費糾紛案中，韶關法院通過“示范訴訟+鄉賢調解”模式，聯合鄉賢、業委會等基層力量深入社區，采取“法官說法、鄉賢說理”的方式批量解紛，取得“處理一案、治理一片”的良好效果。在某物業公司催繳物業費糾紛案中，江門法院打造社區駐點“安居法官”工作機制，搭建線上訴求收集通道，聯合社區實地調查，開展“示范訴訟+類案同調+普法宣傳”工作，助力新舊物業順利交接。

近年來，廣東法院持續深化物業糾紛治理改革創新，在全國率先構建省級平臺的“黨建引領+行政規范+多元調解+司法保障”多元化解機制，不斷夯實物業糾紛前端治理，促進社區治理水平和治理效能有效提升。2025年，全省法院依托綜治中心設立物業糾紛專業調解室57個，成功調解糾紛約7.8萬件。

01

珠海法院“府院聯動”化解物業費欠費糾紛案

基本案情

某物業公司為某小區提供物業服務，部分業主不滿物業公司提供的服務，拒繳物業費共計34萬余元。后物業公司向法院起訴百余名住宅和商鋪業主，要求支付物業費。

化解方式

一是深入調查找準癥結，多方聯合聚力解紛。立案后及時聯系某物業公司了解情況，多次與住建局、社區等單位進行聯動，共同做好物業公司和業主的調解工作。二是建立示范判決機制，引導依法理性維權。為了提高調解實效，選取了幾件具有典型性和代表性的案件進行審理。法院經審理后認為物業公司管理服務不到位，遂判決其按照合同約定標準的70%收取拖欠的物業費。該生效示范判決為后續調解工作提供了明確的法律依據和裁判標準。三是釋法說理耐心引導，批量調解化解糾紛。再次與住建局、社區等單位對其他業主進行批量聯動調解，通過示范判決、物業費繳納倡議書等對物業公司和業主進行類案普法，引導當事人理性預判訴訟結果，最終促成大部分業主主動結清欠繳的物業費。

工作成效

通過“示范訴訟+府院聯動”機制，一方面有利于物業服務糾紛專業、高效調處，另一方面也有利于行政主管部門履行監管職能，促進物業服務水平提升。本案中，近百名業主與物業公司達成了和解協議。通過“示范訴訟+府院聯動”的模式化解物業糾紛，從“個案辦理”向“類案治理”拓展，實現源頭減少同質化、批量化訴訟案件，也促進了物業服務行業良性發展。

02

佛山法院“三方聯調”化解開發商承諾贈送物業費糾紛案

基本案情

某小區開發商與業主簽訂商品房預售合同時約定贈送業主一定期限的物業費。因開發商未履行，9戶業主請求支付相應財產利益。一審法院作出判決后，開發商提起上訴。

化解方式

一是繪制“訴訟脈絡+案件體量”糾紛圖譜。經全面梳理案情發現，業主與開發商、物業公司已有多輪訴訟,有78戶業主案件處于一審階段，其余業主觀望，故本案的二審處理結果具有示范效應。二是組建“法官+調解員”專班協同化解。將案件委托至和解中心進行調解，法官與調解員共同推動司法規則、調解實踐和社會治理相融合，一體推進一審、二審及關聯業主糾紛調解。三是制定“協議重構+源頭化解”調處方案。將物業公司列為第三人，尋求開發商、物業公司和業主三方利益最大化。根據“示范性訴訟+批量化調解”機制，先行促成二審中的9戶業主與開發商達成調解，并與物業公司簽署三方和解協議下調物業費。其余78戶業主參照示范案例全部調解結案。

工作成效

開發商承諾贈送物業費糾紛糾涉及開發商、物業公司和業主之間的多方利益平衡問題。本案將物業公司列為第三人參與調解，開發商同意履行贈送物業費承諾，物業公司調整物業費標準，87戶業主全部調解結案，連同觀望的其他業主依據調解方案完成物業服務協議修訂，糾紛得到了實質化解，為解決同類糾紛起到了良好示范作用。

03

韶關法院“示范訴訟+鄉賢調解”化解物業費欠費糾紛案

基本案情

某物業公司為某小區三百余戶業主提供物業服務，部分業主認為某物業公司在綠化維護、衛生管理等方面服務質量未達預期，拒繳物業費，某物業公司將三十余名業主起訴至法院，要求支付物業費、公共維護費、滯納金等費用。

化解方式

一是深入調研，邀請鄉賢參與調解。通過實地走訪，全面摸排糾紛背景與群眾訴求，掌握小區管理現狀與矛盾癥結，邀請具有較高威望的鄉賢或業委會骨干參與調研，為后續引入鄉賢參與調解奠定基礎。二是審慎研判，示范判決確立標尺。確立“首案示范判決+鄉賢調解”化解路徑，選取典型案例先行審理，以首案示范判決確立法律適用標準和責任認定規則，闡明雙方權利義務，增強當事人對裁判結果的預期與認同，為類案調解提供標尺。三是協同聯動，釋法說理批量解紛。發揮首案示范作用，聯合鄉賢、業委會等基層力量深入社區，采取“法官說法、鄉賢說理”的協同方式，引導雙方消除對立情緒、回歸理性協商，促成其余案件參照首案標準和解撤訴。

工作成效

鄉賢通常來自社區，熟悉當地習俗和居民的切實需求。本案中，新舊物業交接、項目移交等歷史遺留問題的處理存在分歧，通過“示范訴訟+鄉賢調解”模式，法官與鄉賢聯合調解，后續案件以首案為示范快審快結，30余名涉訴業主中僅8名業主案件進入開庭程序，其余業主均參照首案標準主動履行繳費義務，物業公司撤回起訴，該系列案件得以順利化解。

04

河源法院“法院+住建”三級糾紛化解機制化解物業費欠費糾紛案

基本案情

某小區部分業主因認為小區物業公司存在物業費標準偏高、服務質量欠佳等問題，拒繳物業費。物業公司向法院起訴13件案件，要求業主支付物業費及違約金。

化解方式

一是多方參與，凝聚共治合力。針對糾紛爭議焦點，聯合住建局、物業協會，構建“法院+住建”三級物業服務糾紛化解機制，通過物業公司自行調解、物業協會行業調解、法院示范性裁判解決糾紛的分層遞進方式推動化解。二是開誠布公，搭建對話平臺。聯合住建局多次組織物業協會、物業公司及業主代表“面對面”協商、引導雙方換位思考，法院以示范案例為依據釋明裁判規則，厘清權利義務邊界；物業協會從行業監管角度解讀物業服務規范，督促物業公司進行整改；業主代表坦誠表達對物業服務的意見建議，為批量調解奠定了基礎。三是示范引領，推動實質解紛。經多方調解，物業公司及業主最終達成按商鋪、住宅、地下車位等不同類型進行劃分、適當降低物業收費標準的調解方案，物業公司主動減免了部分物業費及全部違約金，13起案件在開庭前全部撤訴。

工作成效

法院聯合住建部門構建“法院+住建”三級糾紛化解機制，深化訴調對接，充分發揮住建、物業協會等力量，推動類案批量化解。本案中，該小區已有近70名業主主動補繳物業費，物業公司主動優化物業服務，取得了良好的社會效果。

05

東莞法院“1+N”解紛網絡化解管道堵塞物業糾紛案

基本案情

2024年7月，謝某發現其收樓后從未入住的精裝房因單元樓的主下水管道嚴重堵塞，廁所污水反涌倒灌，房屋被污水浸泡數日嚴重受損。謝某認為物業公司未盡到維護管理職責，故將其訴至法院，要求賠償財產損失7萬余元。案件受理后，謝某認為管道堵塞與樓上住戶不當使用密切相關，申請追加36戶樓上業主為共同被告，要求其承擔共同賠償責任。

化解方式

一是精準研判，啟動“示范調解”機制。考慮到案件涉及面廣、對立情緒大、責任界定難、訴訟成本高，且判決可能激化鄰里矛盾、難以實質化解糾紛，決定先行開展調解工作。二是多方聯動，構建“1+N”解紛網絡。主動對接街道、社區、司法所、物業管理協會等多方力量，組織召開聯席會議，共同參與矛盾化解。三是分類施策，推行“線上+線下”調解模式。由法官、社區工作者、調解員分別下沉至社區或通過視頻會議，逐戶聽取意見，引導換位思考。四是靶向解紛，探索“責任分擔+源頭治理”方案。促成各方達成一攬子調解協議，受損業主獲得賠償，物業承諾整改，鄰里關系得以修復。

工作成效

面對責任難以準確界定的物業糾紛，東莞法院通過構建“1+N”解紛網絡，主動對接多方力量，形成基層社會治理合力協同化解。本案從受理到成功調解用時不到一個月，調解協議當場履行完畢，受損業主的合法權益得到及時保障。同時引導物業公司完善了管理，提升服務質量，強化業主的公共意識和法律意識，發揮了“審理一案、治理一片”的積極作用。

06

江門法院“示范訴訟+安居法官”機制化解催繳物業費糾紛案

基本案情

某小區開發公司與某物業公司的物業合同于2021年8月解除。新物業公司未及時進場，某物業公司繼續提供服務，但小區業主認為某物業公司在合同解除后無權再收取物業費，集體拒交物業合同解除后至某物業公司退場前的物業費。經催討無果，某物業公司起訴了其中1名業主。

化解方式

一是聯合社區實地調查，全面梳理矛盾癥結。建立駐點“安居法官”工作機制，法官通過便民服務卡、普法宣傳、走訪調研、法官接待日等方式收集居民與物業公司意見，經聯合社區實地調查發現，有百余名業主以同樣理由拒交費用，存在群體性訴訟風險。二是示范判決賦能調解，助力矛盾批量化解。雙方調解未果后，法院依法認定原物業公司在不存在故意拖延交接的情況下仍繼續提供服務，業主應支付物業費，遂作出示范判決?！鞍簿臃ü佟甭搫咏值擂k等部門走進小區開展“示范訴訟+類案同調+普法宣傳”專項調解，引導未訴訟業主主動履行義務。三是秉持一體解紛理念，源頭預防關聯爭議。判決生效后，“安居法官”從資料交接、設備查驗、責任劃分等方面提供詳細指引，推動新舊物業順利交接，并梳理本案糾紛化解過程中的治理難點，形成工作經驗推廣。

工作成效

“安居法官”訴訟服務工作機制由江門法院聯合街道辦等部門創新建立，為居民化解“急難愁盼”問題。本案中，百余名業主主動繳納物業費，某物業公司放棄起訴，小區新舊物業得以順利交接。“示范訴訟+安居法官”聯動機制跳出“就案辦案”思維，深入分析物業糾紛成因，為推動物業行業規范發展，為政府部門加強社會治理提供參考，有效助力從源頭處減少糾紛。

07

茂名法院“以判促調”化解物業費欠費糾紛案

基本案情

某物業公司為某小區提供物業服務，部分業主以物業公司對房屋維護服務不到位、車位未辦理產權登記等為由，拒繳物業費。物業公司向法院提起百余件訴訟，要求業主支付物業費及違約金。

化解方式

一是類型識別。立案后對該批案件進行類型化識別并組織調解，在調解過程中梳理爭議焦點、了解業主拒繳物業費原因以及物業服務質量，并向雙方釋法明理，力促開庭前達成調解。二是示范判決。在前期調解陷入僵局情況下，選取1件示范案件，邀請平行案件當事人、社區代表參與旁聽開庭，在充分查明案件事實、準確歸納爭議焦點的基礎上，判令業主支付物業費及違約金。案件上訴后，二審法院進行優先辦理，及時作出示范判決。三是批量調解。以示范判決為樣本，組織平行案件當事人進行集中調解，引導當事人合理調整訴訟預期，并要求物業公司整改服務，最終促成百余名業主與物業公司達成和解，補交拖欠的物業費，物業公司向法院申請撤訴。

工作成效

良好物業服務質量是繳納物業費的前提，但若業主拒繳物業費，物業公司可能無法維持正常運營導致服務質量下降。本案通過“示范性訴訟”以判促調，厘清雙方權利義務，經調解后撤訴百余起案件，不僅解決了物業公司與業主的物業費糾紛，還促使小區物業服務質量大幅提升，取得了良好的社會效果。

08

肇慶法院“多維共治”批量化解住宅專項維修資金糾紛案

基本案情

某物業公司在未告知、未征求某小區業主同意、未向住建局報備的情況下，擅自將小區消防改造工程發包施工。工程竣工后，物業公司向住建局申請住宅專項維修資金應急使用，審批未獲通過，遂起訴要求業主分攤支付工程費49萬余元。

化解方式

一是充分研判，分類施策。在立案階段，一方面向業主溝通釋法、疏導情緒，另一方面向物業公司核查消防管理情況，制定工作方案，確保案件審理平穩有序。二是府院聯動，協同化解。主動協調綜治中心、住建局、司法所、街道和社區居委等會商研究、做好調解工作。街道、社區居委派員下沉小區直面業主，聽取意見，溝通引導；司法局會同律師做好應訴釋法工作。三是準確查明，依法判決。就消防改造工程、住宅專項維修資金的應急使用，法官通過實地勘驗、向住建局函詢等方式開展調查核實，組織庭前會議全面梳理、準確回應各方訴求，確保審理有序高效。遂依法判決駁回物業公司的訴求，并在判決中明確住宅維修資金應急使用應遵循告知及報備程序，同時對小區業主作出溫馨提醒，建議盡快采取有效措施消除小區的消防隱患。

工作成效

消防工程和住宅專項維修資金使用涉及面廣，與每一位業主切身利益息息相關，需要多部門協同配合處置。案件判決后，法院加強宣傳力度，充分發揮判決示范作用，推動物業公司在消防工程發包、施工、驗收、住宅專項維修資金使用等全流程合法合規，轄區內類案得到有效化解。小區新業委會也已著手對消防設施進行維修保養，切實提升了小區居民的安全感、幸福感。

審核：黃慧辰

編校：何雪娜

采寫：陳虹伶 譚振州

圖片：攝圖網