《數據中心資產估值管理白皮書》：算力·能源·資本三重重構

你或許已經習慣每天向AI助手提問、生成文案或處理工作——每一次流暢的交互背后，都是云端算力的瞬間響應。而當個人習慣演變為企業行動——科技巨頭爭相訓練大模型、各行各業加速部署AI應用——算力需求呈指數級攀升。這股浪潮疊加“東數西算”工程的持續推進，正推動中國數據中心產業從過去以規模擴張為主的階段，邁向以運營能力、能源協同與資本效率為導向的新周期。2025年，中國數據中心行業規模突破三千億元人民幣，這也意味著數據中心不再只是傳統意義上的不動產，而是同時受到數字經濟、能源體系與資本市場共同影響的新型基礎設施。

在此背景下，仲量聯行正式發布《算力新基建價值重構：AI驅動下數據中心資產估值管理》白皮書，圍繞現階段數據中心資產價值變遷、未來發展趨勢以及資本關注點，為行業提供前瞻洞察。

AI推動數據中心從傳統商業地產轉為基礎設施

白皮書指出，隨著AI大模型訓練、高密度算力與液冷需求快速增長，能否持續輸出穩定算力服務是數據中心的核心競爭力，這也使得其價值邏輯發生了根本變化：過去，市場更多以建筑面積、機柜數量等傳統地產指標衡量項目價值；而如今，決定項目價值的因素已經轉為如電力容量、供電穩定性、制冷效率以及持續運營與現金流管理能力等維度上。因此，數據中心行業正在告別“重建設”，進入“重運營、重資源、重協同”的新階段。

從估值角度看，收益法仍然是數據中心的核心評估方法，但上述的價值因素變化使其估值邏輯比傳統商業地產更加復雜和精密。關鍵不是僅看合同簽約面積，而是判斷合同是否對應實際投產能力、客戶是否具備穩定付款能力、上架爬坡是否與機電交付和客戶測試周期匹配。

韓晶|仲量聯行評估咨詢服務部資深董事：“在確定關鍵的折現率與資本化率時，不僅需要考察行業風險、運營成熟度、區位能級、運營管理能力及租約結構，還需要重點關注能評與合規風險、市場供需格局、交易流動性補償以及未來增長預期等變量。同時，由于數據中心交易活躍度相對較低、運營復雜度更高、資產差異性更強，其折現率通常也高于同區位高標物流資產，以反映更高的風險回報要求。”

“算電協同”趨勢將至能源成為估值核心變量

在算力需求高速增長與電力指標趨緊的雙重背景下，對數據中心來說，能源不再只是運營成本，而是決定其能否形成收入能力的基礎資源。在中國，綠電、長期購電協議(PPA)、分布式新能源以及“源網荷儲”一體化，正在從ESG概念逐漸轉變為影響項目擴容能力以及融資能力的核心因素。特別是在部分電力資源緊張的區域，能源保障能力甚至直接決定了數據中心未來的可開發容量與上架能力。但仲量聯行也同時強調，新能源要素并不等同于“天然增值”，項目的實際價值仍取決于供電穩定性、成本結構、政策機制以及是否能夠真正提升項目的可租賃能力與現金流水平。

此外，隨著BESS儲能、微電網以及多能互補體系逐步成熟，數據中心行業也正在從單一算力資源競爭，逐漸升級為“算力+電能”協同能力的競爭。從估值邏輯來看，“算電協同”的核心作用在于通過提升供電穩定性和降低擴容不確定性，改善項目未來收入兌現概率，從而對折現率形成下行支撐。對于資本市場而言，具備長期穩定電力來源、清晰能源邊界以及較高綠色能源占比的數據中心項目，往往意味著更強的收入確定性與更低的融資風險。

容量定價、運營系統、基礎設施組合數據中心估值三大主線

隨著持有型不動產ABS、REITs等資本證券化工具逐步將算力基礎設施納入底層資產，資本市場也正在重新發現和理解數據中心的定價邏輯。白皮書認為，進行證券化并不會自動推高項目估值，資本市場的定價上限最終仍取決于資產自身能否持續形成穩定現金流。具備長期穩定電力來源、成熟客戶結構以及高運營透明度的數據中心資產，將更容易獲得認可；而客戶集中度過高、能評權屬不清或長期上架率偏低的項目，則可能面臨更嚴格的風險定價。

展望未來，白皮書進一步勾勒出數據中心估值將會呈現的三條主線趨勢——即“從面積定價走向容量定價”、“從靜態資產走向運營系統”以及“從單一物業走向基礎設施組合”。今后，高價值數據中心將打破傳統建筑面積的限制，轉而以可交付功率和能源韌性為核心進行計價。同時，估值口徑也將從傳統物業評估逐步過渡到基礎設施型房地產評估。仲量聯行建議，未來的估值工作需要立足于‘資源邊界、現金流歸因、風險映射’三個層面，以提高其在資本市場問詢中的可解釋性。

熊建平|仲量聯行評估咨詢服務部中國區總監：“當前，數據中心正處于投資上行周期，作為新一代能源敏感型基礎設施，‘算電協同’正在成為衡量資產價值的重要維度?；谠赗EITs、持有型不動產ABS、Pre-REITs，特別是新能源資產證券化領域的長期實踐，仲量聯行形成了包括價值評估:在內，覆蓋綠色能源與算力基礎設施的跨品類服務。能力。我們致力于以專業價值賦能優質算力與新能源資產，助力中國新型基礎設施高質量發展，共筑數字經濟與綠色金融協同發展的新生態?！?/p>