2026年4月亞洲（中國）長租公寓發展報告

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

4月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發展動態

4月，根據亞洲旅宿大數據研究院監測數據，全球租賃市場呈修復與分化態勢。歐美市場在經歷供應高峰后，租金由跌轉穩，主要城市溫和回升；亞洲表現分化，租金整體平穩偏弱，核心城市依然堅挺。

美國方面， 市場正面臨“庫存積壓”的消化期，租客在南部和山區城市擁有更多議價權，而東北部和太平洋沿岸依然緊俏。全美平均租金約為 1,730美元，環比增長 0.2%，同比增長僅為 0.5%。這反映出盡管市場進入旺季，但大量新增供應限制了租金的上漲空間。 舊金山與波士頓，依然是高租金領跑者。舊金山方面，4月租金環比大漲1.0%，年度漲幅高達 7.3%，顯示出科技中心極強的市場彈性。奧斯汀與丹佛方面，受到前兩年過度開發的影響，這些曾經的火熱城市租金持續走低。奧斯汀同比下降達 4.1%，成為典型的租客市場。

意大利方面， 市場正經歷“選擇性增長”，資金向高質量、符合ESG標準的現代化房地產集中，而老舊公寓的租金增長相對乏力。整體租金水平在4月穩步增長。由于房貸利率回落，部分租客轉向購房，但核心地帶的租賃需求依然遠超供應，租金年增長率維持在 2%—4% 之間。米蘭方面，作為意大利最貴的城市，米蘭市中心一居室租金已漲至 1,500—2,200歐元。報告顯示，在米蘭，房租可能占到凈薪資的 72%，生活成本極高。羅馬與博洛尼亞方面，同樣面臨供應短缺。由于旅游業復蘇和短期租賃（Short-term rentals）的擠壓，長租市場庫存處于歷史低位。

英國方面，英國租賃市場正處于“高度區域化”狀態。 全英（含倫敦）平均租金達到 1,325英鎊，環比上漲 1.1%，同比上漲 2.1%。4月極度活躍，主要受5月即將實施的《租客權利法案》（Renters' Rights Act）影響，房東與租客都在新規落地前加緊調整。倫敦方面，租金在4月強勁反彈，平均月租升至 2,259英鎊，環比上漲3%。盡管生活成本壓力大，但倫敦的國際吸引力仍使住房供不應求。蘇格蘭方面，表現最為激進，4月平均租金上漲 3.9%。相比之下，威爾士和英格蘭北部部分地區則出現了2-3%的回調。

02亞太租賃市場發展動態

澳大利亞方面，由于建筑成本高企導致新房竣工量遠低于移民增長帶來的需求，租金水平持續創下新高。全澳平均租金保持強勁上漲。根據Cotality（原CoreLogic）2026年Q1租賃報告，全國租金同比上漲5.7%，租戶住房支出已占家庭稅前收入33.1%，創歷史新高。 悉尼方面，依然是全澳最昂貴的市場。4月份公寓平均周租金達到 750澳元，獨棟房屋周租金逼近 800澳元。布里斯班方面，表現激進。第一季度至4月，布里斯班租金漲幅領先全澳，租客形容市場競爭如同“饑餓游戲”，每周400澳元的低價房源已徹底消失。

新加坡方面，經歷了前幾年的暴漲，新加坡租賃市場表現得相對溫和，正從“房東市場”向“平衡市場”過渡。4月數據顯示，私人住宅租金年增長率放緩至 2%—3%，組屋漲幅維持在 1%—3%。核心中央區 (CCR)，優質地段及現代規格的資產表現堅挺。濱海中心和政府大廈一帶的優質零售及住宅空間租金同比仍有約 4.6% 的增長。 市郊區域 (OCR)， 租金走勢趨于平穩，平均租金保持在每平方英尺 6.15新元 左右。表現較弱的房源開始出現租金讓步或增加激勵措施以吸引租戶。市場呈現明顯的“兩極分化”——交通便利、配套現代的“綠色建筑”依然搶手，而老舊、偏遠的資產面臨入駐率下滑的壓力。

韓國方面，租賃市場的主要特征是傳統“全稅”（Jeonse）制度的持續降溫，以及月租（Wolse）市場的規模擴張和價格上漲。 受到過去兩年“全稅詐騙”陰影及高利率環境的影響，租客對支付大筆押金的意愿降低，資金更多流向月租市場。這直接推高了全韓月租金水平，4月份月稅指數同比穩步攀升。首爾作為核心，首爾的租賃需求依然旺盛。由于新樓盤供應在2026年達到階段性低峰，首爾中心區域的月租金在4月份加速上漲，特別是一居室和高品質公寓（Apartment）。據Realtor官網顯示，普通公寓月租約150萬韓元以上。京畿道方面受首爾高租金擠壓，人口持續外流至環首爾地帶，帶動了周邊通勤城市的租賃活躍度，租金隨之水漲船高。

03中國租賃市場發展動態

4月，重點監測TOP10城市租金環比4漲6跌。據中國房價行情網數據，全國租金中位數為1700元/月，環比不變。4月，TOP10城市環比跌幅最大的城市為林芝，跌幅4.16%，漲幅最大的TOP10城市為天津，漲幅為6.87%。

04租賃企業開業動態

佛山三水建發智寓·大塘項目正式開業。4月1日，由佛山市建設發展集團有限公司下屬佛山市安居置業有限公司投資建設并運營的建發智寓·大塘項目正式開業，這是三水區大塘鎮首個集住宅、公寓、商業、酒店于一體的保障性租賃住房綜合社區。項目總建筑面積約7.8萬平方米，共提供782套租賃房源，配備451個機動車位，戶型涵蓋單間、一房一廳至四房兩廳，面積介于36—119㎡，月租金499元起。

廈門盛捷集美服務公寓開業。4月3日，廈門地鐵TOD攜手雅詩閣有限公司打造的廈門盛捷集美服務公寓正式開業。集美軟件園TOD是廈門地鐵TOD首個100%自持經營的產業型TOD，坐落于集美軟件園板塊，總建筑面積約27.9萬㎡，形成集商業、酒店、辦公、公寓于一體的地鐵上蓋綜合體。廈門盛捷集美服務公寓共設289間客房，涵蓋多種房型，適配園區長住人才、商務出行人士等多元客群，還配備餐廳、健身房、會議室等全維配套，同時融入閩南“嘉庚風格”設計元素。

全國首個米小庭智慧社區人才公寓在蚌埠開業。4月7日，全國首個米小庭智慧社區人才公寓在蚌埠市正式開業，作為中國傳感谷的重要配套設施，該項目是小米生態在智慧人居領域的首次全體系落地實踐。公寓依托6棟新建大樓，打造了近2000套高端人才公寓，并設置多種房型，可充分滿足不同層次人才的居住需求。公寓內部全屋配備智能門鎖、語音中樞及全套小米家電，全面實現萬物互聯。

深圳寓見安居·瀚龍苑正式開業。4月8日，深圳市龍崗區寓見安居·瀚龍苑項目正式開業，供應392套租賃住房。項目推出69㎡兩房與88㎡三房兩種戶型，房間為現代簡約溫馨標準精裝交付，家具家電一應俱全，可實現拎包入住。

窩趣廣州之窗南洲公寓正式開業。4月17日，窩趣廣州之窗南洲公寓正式開業。公司地處海珠區黃金地帶，周邊還有三滘村公交站，多路公交讓出行更加靈活。公寓推出三種精品戶型，房間內配備齊全；另外，公寓公共設施設有辦公區、休閑區、影音區、健身區、閱讀區，能滿足不同租客的多元需求。

上海盛捷新展城公寓酒店啟幕。4月22日，上海盛捷新展城公寓酒店在浦東啟幕。公寓酒店坐落于浦東新區高建北路，踞守上海自貿試驗區腹地。公寓秉持“低碳旅居”理念，打造207間涵蓋豪華單間至兩房行政套房。

憬黎酒店及服務公寓簽約進駐江蘇淮安金融中心。4月8日，錦江酒店（中國區）與雅詩閣中國合資品牌——憬黎酒店及服務公寓（TULIP LODJ）正式簽約江蘇淮安金融中心。憬黎品牌即將進駐淮安國聯集團重磅打造的金融中心D區，離已開業的蘇北首座萬象城直線距離僅500米，與萬達廣場、金地Mall、開放式主題街區、缽池山公園等連成一片，周邊寫字樓林立。

安居寧巢簽約杭州兩處保租房。4月16日，安居寧巢公司與杭州市城建發展集團就三里亭苑四區5幢和大關西三苑綜合樓共計120套存量房屋盤活達成合作，房源將納入保障性租賃住房管理。此批房源分別位于上城區閘弄口街道以及拱墅區大關街道，坐落于杭州核心地段，地段優勢顯著、周邊生活配套成熟，主要以小戶型40-60㎡為主。

05保租房人才公寓入市動態

4月，保租房入市動態體現了規模化、多元化、政策導向的特點，既滿足民生保障需求，又探索市場化運營模式，推動租賃市場結構優化。

鄭州第二批保障性租賃住房4月2日線上配租。4月2日，鄭州市第二批保障性租賃住房正式上線配租，全流程通過線上進行，申請人可登錄“鄭好辦”APP“鄭好住·保租房”模塊申請、選房、簽約和退出。本批次配租房源共102套（206間），其中鄭東新區2套（3間）、二七區49套（103間）、金水區51套（100間）。房源水電費均為民用水電標準，精裝修交付，配備家具家電，可拎包入住，后續房源將根據裝修進度陸續配租。

微領地上海嘉定推出2206套保租房。4月7日，上海嘉定區南翔鎮的新虹橋湖畔微領地青年社區開始試運營。項目總規劃2206套保障性租賃住房，面積從18平方米到35平方米不等，租金2288元/月起。項目由微領地集團打造，面向新市民與青年群體，規劃兩棟L形樓宇，提供C、D、E等多種戶型。其中C戶型684間、D戶型1037間，適合單人居住；E戶型163間配有獨立小餐桌，可滿足兩人居住需求。

深圳機場首個保障性租賃住房項目“安翼嘉寓”正式亮相。4月8日，深圳機場首個保障性租賃住房項目“安翼嘉寓”正式亮相，致力于在“大前海”片區打造高品質、智慧型青年安居社區。截至目前，T3站前公寓項目首批客戶已完成簽約。該項目包含T3站前公寓及深圳機場教育基地公寓兩部分，總建筑面積超10萬平方米，共提供超2300套精裝房源，涵蓋開間、一房一廳等5種戶型。T3站前公寓步行500米可達T3航站樓，并配備6000平方米公共空間，含商業、餐飲等設施；教育基地公寓毗鄰地鐵1號線及12號線，周邊配套成熟。

上海閔行鑫悅陽光城保租房項目全面投入運營。4月，位于上海閔行莘莊工業區的大型保障性租賃社區——鑫悅陽光城一、二、三期已全面投入運營。該項目構建了“一張床、一間房、一套房”的多層次住房供給體系，旨在為來滬奮斗者提供宜居、安心的居住空間。鑫悅陽光城總建筑面積約22.6萬平方米，規劃建設21棟住宅，共打造2996套全裝修公寓。

成都天府新區桐堂·大悅城店保租房項目推出302套房源。4月14日，四川天府人才樂居住房租賃有限公司宣布天府新區桐堂·大悅城店保障性租賃住房項目一批次登記工作即將啟動，共計推出302套房源。該項目位于天府新區正興街道隆和街125號，本次配租的302套房源均為整套出租。租金價格介于26.66元/平方米/月至33.21元/平方米/月之間，相當于該區域市場租金水平的87%至90%。

青島西海岸新區與膠州兩保租房項目提供1146套房源。4月16日，青島西海岸新區英才嘉園項目與膠州市藍耘智合大健康產業保障性租賃住房改建項目分別發布配租公告，合計提供1146套房源。英才嘉園項目位于昆侖山路東側、渭河路南，房源共762套，戶型涵蓋85至115平方米，配租范圍為新區城鎮范圍內無自有住房且未享受住房保障的個人。膠州市藍耘智合項目位于上合示范區創業大道五號，房源為384套。

4月公寓榜單發布及分析

#ABN指數分析#

綜述｜2026年4月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數穩中略升，監測均分分別達到56.88、86.19。

搜索指數｜搜索熱度TOP5，分別是華潤有巢、壹間公寓、萬科泊寓、窩趣、微領地。本月搜索熱度主要集中在新店開業簽約、品牌動態、企業戰略等方面，如窩趣廣州之窗南洲公寓正式開業；微領地上海嘉定推出2206套保租房；招商基金蛇口租賃住房REIT啟動擴募等一度成為行業上榜熱搜事件。

媒體指數｜4月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為雅詩閣、憬黎、萬科泊寓、有巢、城投寬庭。如上海城投寬庭張江社區（二期）開業；北京有巢國際公寓社區亦莊經開區店開業，共計1158套房源；憬黎酒店及服務公寓簽約進駐江蘇淮安金融中心等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數｜新媒體指數主要得分集中在公寓資本動向相關動態，簽約收購、政企合作、公寓資產交易融資等方面。指數TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如珠海深合合寓創新方1號店采取混合運營模式；貴州印發《貴州省持續推進城市更新行動工作方案》等在新媒體領域傳播分析類指數提升較快等。

投資人指數｜4月，公寓市場總體穩中略降，各大城市租金漲跌基本持平，投資人信心保持平穩，投資指數略有上升。

#綜合分析#

多地加速推進青年公寓建設｜4月22日，共青團中央聯合中央網信辦、國家發展改革委等15個部門正式印發《關于深化青年發展型城市建設 助力建設現代化人民城市的意見》，明確提出要深化青年發展型城市建設，并將其作為推動城市高質量發展的重要舉措。行業站在政策機遇期，正好畢業季即將來臨，多方加速推進青年公寓建設，構建適配青年群體的產品體系。

北京市朝陽區推出300套畢業生租賃住房。4月3日，北京市朝陽區啟動第二批畢業大學生租賃住房對接工作，推出300套房源，由朝保發公司運營，分布于馬泉營（245套）和七彩家園兩個項目，涵蓋整租、合租、宿舍床位等多種類型，均配備基本生活設施。面向2026年應屆本科及以上學歷畢業生，推出“免押金、最長3個月免租金”優惠：未就業人員可免費居住1個月，在朝陽區就業人員可免費居住3個月，助力青年人才在京安居。

上海計劃籌集1.2萬套（間）保租房面向高校畢業生與青年人才。4月13日，上海建設交通黨建披露，上海市“保租房畢業季進校園”（第五季）高校畢業生安居保障專項行動正式啟動。該行動以“青春啟航，安居筑夢”為主題，于2026年4月至7月開展，定向籌集不少于1.2萬套保障性租賃住房，面向高校畢業生及青年人才供應，通過校園對接、政策宣講、在線預訂等線上線下方式，配套“專屬優價優租”服務，滿足畢業生在滬安居宜業需求。

江蘇首批29個青年公寓項目2萬套房源落地。4月22日，江蘇首批29個青年公寓項目、2萬套房源正式發布，房租最低可打5折。此次發布的房源來自保障性租賃住房、國有平臺閑置公寓及優質民營公寓，形成“政府+國企+民企”多元供給。各地正全面摸排盤活存量，近期將陸續上線約5萬套房源。同時，團省委開發的“江蘇青年AI卡”線上服務平臺將于今年五四青年節前投入使用，實現房源統一發布、一鍵查詢、線上預約、即時入住。

一線城市集中式租賃住房社區化｜4月，一線城市大型集中式租賃社區開業數量較多，且以保障性租賃住房為主，一方面兼顧市場化需求，又體現政策推動與市場需求共同作用下的租賃市場發展趨勢。

深圳機場安翼嘉寓開業，擁有超2300套房源。4月8日，深圳機場安翼嘉寓開業，該項目是深圳機場集團推出的首個保租房項目。項目總建筑面積超10萬平方米，提供2300套高品質房源，涵蓋開間、一房一廳等5種戶型，滿足不同居住需求。項目配備6000平方米公共空間，包含食堂、共享廚房、康體中心、共享辦公區、航前準備廳等設施，滿足居住者餐飲、娛樂、辦公、航前準備等需求。

上海保利和寓光合社區（一期）開業，投放1636套房源。4月25日，保利和寓光合社區（一期）開業。項目位于上海市閔行區元江路1501號，是申通地鐵集團與保利發展集團聯手打造的租賃標桿項目，也是上海市首個TOD模式重點示范項目。項目總規劃房源2945套，一期率先投放1636套，主力戶型為約30㎡一居室和約47㎡一室一廳，滿足不同租住需求。同時，規劃約2000㎡天空生活館，涵蓋娛樂、休閑、辦公、生活四大功能板塊，劃分“靜區”與“動區”，提供自習室、電競室、路演區、滑板公園等設施，還有坐擁約20萬平方米雙主題公園與濱水空間。

上海城投寬庭張江社區（二期）開業，提供3180套房源。4月28日，城投寬庭張江社區（二期）正式開業。項目位于上海市浦東新區張江科學城核心區域（箭橋路附近），是上海市規模較大的保障性租賃住房項目之一。二期共提供3180套房源，戶型覆蓋一居室至三居室，面積范圍為27-115平方米，并配套有共享廚房、健身房、自習室等公共設施。

北京有巢國際公寓社區亦莊經開區店開業，共計1158套房源。4月28日，有巢國際公寓社區亦莊經開區店開業，項目位于北京大興亦莊核心區域，共計1158套房源，提供約19.75㎡至45.59㎡的多種戶型，涵蓋常規小戶型、舒適一居、兩居等，所有房源均為精裝交付。項目配備公共廚房、休閑臺球室、戶外籃球場、社區專屬健身房等設施，定期舉辦社群活動，構建“生活、社交、健康、安全”融合的社區環境，提供精細化租務管理、智能安防體系等全周期服務。

“非居改保”政策陸續推出｜4月，多地推出政策從多個角度為存量改造保租房創造有利條件，體現政策層面對改造的積極鼓勵。城市更新從“大拆大建”轉向“存量提質”。

珠海印發《關于利用非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的通知》。4月14日，珠海市住房和城鄉建設局與市自然資源局聯合印發《關于利用非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的通知》（珠建〔2026〕14號），明確允許商業、辦公、廠房等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，改建項目可享居民水電燃氣價格，重點保障新市民、青年人住房。

杭州市出臺《杭州市臨時改變房屋用途實施細則》。4月15日，杭州市出臺《杭州市臨時改變房屋用途實施細則》，為存量房屋臨時改變用途提供政策通道，支持閑置安置房、商業辦公等非居住存量房屋通過臨時改變用途方式改造成保障性租賃住房，明確辦理流程、收益繳納規則及后續管理要求。

貴州印發《貴州省持續推進城市更新行動工作方案》。4月15日，貴州印發《貴州省持續推進城市更新行動工作方案》，支持老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等建筑功能轉換和混合利用。在符合法律法規規定的前提下，結合住房保障實際需求，推動將閑置低效的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房，推進存量房產改造為旅居地產。

武漢印發《關于支持城市更新的若干政策措施（第二批）》。4月22日，武漢出臺《關于支持城市更新的若干政策措施（第二批）》。文件明確提到，允許將閑置商業辦公用房、旅館等非居住存量房屋改建為租賃住房，緩解結構性供給不足；優化保租房配建方式，新供地項目可通過異地配建或購買存量商品房解決配建需求，對資金缺口大、保租房需求小的重點項目，可減少或取消配建要求。

REIT擴募與申報動作活躍｜4月租賃市場REIT呈現政策驅動、運營穩健、擴募活躍、收益分化等特點，體現政策支持下的保租房發展，與市場化租賃住房的探索與挑戰。

招商基金蛇口租賃住房REIT啟動擴募。4月15日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發布公告稱，籌劃旗下招商基金蛇口租賃住房REIT擴募并新購入基礎設施項目。

根據公告，本次擬購入項目為“壹棧·山前”項目，即位于深圳市南山區工業八路西側招商桃花園六期的公共租賃住房項目，房屋建筑面積98723.77平方米，包括1棟、2棟、3棟、4棟、5棟、6棟、7棟和8棟公共租賃住房（高級人才公寓）（不含配套商業）。

國泰海通中建租賃住房REIT擬募資13.14億元。4月17日，國泰海通中國建筑租賃住房REIT獲上交所正式受理。本次REIT的底層資產為中建·幸孚+公寓（上海松江店），項目估值13.14億元，擬募集資金同為13.14億元，2026年度、2027年度凈現金流分派率預測為4.04%和4.05%。

中航北京昌保租賃住房REIT上市 。4月23日，中航北京昌保租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱中航北京昌保租賃住房REIT，代碼180503）發布上市交易公告書，基金將于2026年4月29日在深圳證券交易所上市。基金投資標的為北京昌平區三個租賃住房項目：滟瀾新宸（749套，評估值4.21億元）、國瑞熙院（337套，評估值2.52億元）、未來融尚家園（308套，評估值1.47億元）。

混合創新模式發展勢頭顯現｜4月，部分城市已經開始探索并實踐保租房與市場化相結合的混合運營模式，以兼顧政策保障目標與市場效率需求。

蚌埠米小庭智慧社區人才公寓采用混合模式。4月7日，蚌埠米小庭智慧社區人才公寓開業。該項目采用“保租房+市場化”混合運營模式，合計提供2362間房源。其中，部分房源按保租房政策面向新市民、青年人等群體配租，租金低于市場水平；另一部分房源以市場化方式運營，滿足不同收入群體的需求。

珠海深合合寓創新方1號店采取混合運營模式。4月10日，珠海深合合寓創新方1號店開業。項目采用“政府引導、國企實施、市場運作”的混合運營模式。政府提供政策支持和資源協調，國企（深合公司）負責具體建設和運營，同時引入市場機制，通過與企業合作（如與香港麗新集團、珠海凌煙閣芯片科技等企業簽署合作協議），實現資源優化配置和市場化運作，既保障公益屬性，又提升運營效率。