廣東
統(tǒng)計(jì)局4月數(shù)據(jù)出來了，最吸引眼球的就是待售面積，也就是開發(fā)商建好了但賣不掉的房子，7.78億平方米，連續(xù)第二個(gè)月同比下降。
光看這個(gè)數(shù)字，像是庫存終于開始減肥了。
先別急著歡呼。
7.78億這個(gè)數(shù)，比2016年那輪漲價(jià)去庫存時(shí)的頂點(diǎn)——7.5億平方米——還要高出一截。
光看庫存總量沒意義，關(guān)鍵得看怎么消化。
今年1到4月，全國商品房銷售面積同比跌了10.2%。去年這時(shí)候只跌了2.8%，今年銷量下降的幅度，是去年的三四倍。
這就出現(xiàn)了一個(gè)讓很多人看不懂的情況。打個(gè)比方：你家樓下超市，上月庫存1000箱飲料，每月賣100箱，10個(gè)月就能清完。這個(gè)月庫存減到995箱，看著少了，但銷量跌到89.8箱，算下來得11.08個(gè)月才能賣完。
庫存減了5箱，消化時(shí)間反而多出一個(gè)月。
這就是現(xiàn)在絕大多數(shù)三四線城市，甚至很多二線城市的真實(shí)處境——庫存降了，但房子更難賣了，因?yàn)橘u出去的速度跌得更狠。
再看看開發(fā)投資，這才是最誠實(shí)的市場信心體溫計(jì)。
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1到4月同比跌了13.7%，跌幅比一季度還大。房企拿地更是幾乎砍半，同比下降將近47%。現(xiàn)在還敢在土拍市場上舉牌的，基本只剩央國企，而且只盯著一線城市核心地塊，民營房企幾乎集體躺平。
開發(fā)商都不敢玩了，你說這市場回暖能暖到哪兒去？
當(dāng)然，樓市不是鐵板一塊。
一線城市在緩過來。4月份，一線新房價(jià)格連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲，二手房價(jià)格也是四個(gè)一線城市齊漲。深圳放松限購、廣州大幅提高公積金貸款額度之后，“五一”假期，重點(diǎn)26城新房網(wǎng)簽面積同比漲了12.5%，重點(diǎn)11城二手房成交漲了26.7%。
但真實(shí)的回暖，全國加起來不超過10個(gè)城市，而且僅限于主城區(qū)核心區(qū)。
三四線城市呢？去化壓力不降反升。庫存減那點(diǎn)量，在銷量暴跌面前不值一提。百城二手房價(jià)格還在跌，三四線城市跌得最狠。
一句話總結(jié)：樓市在減肥，但減的是肌肉，不是脂肪。
少數(shù)核心城市在修復(fù)，廣大三四線城市還在漫長的價(jià)值重估里熬著。庫存下降的信號(hào)是真的，可消化能力下降的信號(hào)更扎眼。
今年這行情，對(duì)多數(shù)城市來說，不會(huì)比去年好多少。
開發(fā)商不拿地、購房者在觀望、政策在發(fā)力、一線在回暖——四條線交織在一起，構(gòu)成眼下這幅矛盾的畫面。
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