中鐵建地產(chǎn)巨虧31億！高管薪酬反增

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

小編近期也在研究了幾家央企地產(chǎn)，表面看似兇猛，出爐的報(bào)表都做的非常好看，殊不知內(nèi)部壓力相當(dāng)巨大。

作為這幾年排名第二梯隊(duì)前列的知名央企，中鐵建地產(chǎn)去年開始就是動(dòng)作相當(dāng)頻繁，中國(guó)鐵建股份對(duì)于旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)的業(yè)績(jī)相當(dāng)不滿意，地產(chǎn)板塊對(duì)于鐵建系的利潤(rùn)貢獻(xiàn)已經(jīng)越來越低了。

翻開近期中鐵建地產(chǎn)發(fā)布的成績(jī)單，作為最晚發(fā)布年度業(yè)績(jī)報(bào)告的央企之一，也是與兄弟公司中鐵置業(yè)保持同步。

3月底，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“中鐵建地產(chǎn)”）發(fā)布2025年年度債券報(bào)告，這家中字頭央企也迎來大考。

中國(guó)鐵建地產(chǎn)2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入464.66億元，營(yíng)業(yè)成本431.29億元，毛利率7.18%。

其中，房屋銷售住宅板塊營(yíng)收423.97億元，占總營(yíng)收比重達(dá)91.24%，毛利率為8.70%。

中國(guó)鐵建地產(chǎn)2025年實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為-38.99億元，全年凈利潤(rùn)-31.35億元，由上年的12.42億元轉(zhuǎn)虧。

截至報(bào)告期末，中國(guó)鐵建地產(chǎn)合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率為75.98%，較2024年的77.85%略有改善，但仍處于較高水平。

回顧中鐵建地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，戰(zhàn)略選擇的時(shí)機(jī)值得深思。

2021年，中鐵建地產(chǎn)銷售額創(chuàng)下1432億元巔峰。即便在行業(yè)調(diào)整初期，公司依舊保持激進(jìn)擴(kuò)張節(jié)奏，在杭州、成都等城市逆勢(shì)拿下多宗高價(jià)地塊。

隨后幾年時(shí)間，中鐵建地產(chǎn)規(guī)模迅速成長(zhǎng)，并且在中西部與華東區(qū)域迎來了較強(qiáng)的品牌辨識(shí)度，但是高光時(shí)間確實(shí)有點(diǎn)太少。

中鐵建地產(chǎn)作為一家位居行業(yè)top15多年的超級(jí)央企，整體表現(xiàn)只能算是中位水平，整體盈利能力仍然不足。

中國(guó)鐵建地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，也波及到了其母公司中國(guó)鐵建。

據(jù)中國(guó)鐵建發(fā)布的2025年年度報(bào)告，該公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10297.845億元，同比減少3.5%。

中國(guó)鐵建業(yè)務(wù)板塊為工程總承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢、工業(yè)制造、房地產(chǎn)開發(fā)、物資物流及其他業(yè)務(wù)。

其中工程總承包業(yè)務(wù)占比最高，營(yíng)收占比超88.84%，規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢業(yè)務(wù)盈利能力最強(qiáng)，以1.38%的業(yè)務(wù)占比，毛利率高達(dá)37.55%。

可以看到地產(chǎn)板塊的利潤(rùn)貢獻(xiàn)在整個(gè)集團(tuán)來說，真的是微乎其微，難怪從去年開始，中鐵建集團(tuán)似乎對(duì)地產(chǎn)板塊的管控力度在加強(qiáng)。

翻開中國(guó)鐵建股份的年報(bào)也可以看到，其中高管的薪酬來看，比去年盈利時(shí)期居然大部分迎來了增長(zhǎng)，只能說，高管在中鐵建工作還是非常享受的。

很顯然，中鐵建地產(chǎn)作為中鐵建股份旗下的唯一地產(chǎn)平臺(tái)，與相同發(fā)展邏輯的中建系地產(chǎn)來看，兩個(gè)中字頭陣營(yíng)迎來了兩個(gè)不同的命運(yùn)。

以中建集團(tuán)來看，旗下核心的房建業(yè)務(wù)利潤(rùn)堪憂，因此把公司核心業(yè)務(wù)點(diǎn)都放在了各大工程局的地產(chǎn)平臺(tái)身上，因此可以看到，中建八子旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)近兩年非常紅火。

從去年中建八子的地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)來看，如今中建系地產(chǎn)已經(jīng)稱霸了地產(chǎn)江湖，特別是近兩年異軍突起的中建智地與中建壹品，有著超級(jí)黑馬的勁頭。

相對(duì)比，中鐵建股份其核心業(yè)務(wù)也是基建，但是其非房建業(yè)務(wù)占比較高，因此仍然還是旗下核心業(yè)務(wù)，回款率與凈利潤(rùn)表現(xiàn)完全超過了其地產(chǎn)板塊。

這也就不難理解，為何中鐵建地產(chǎn)似乎有點(diǎn)被動(dòng)，從2024年下半年到如今，中鐵建地產(chǎn)拿地動(dòng)作相對(duì)自身規(guī)模而言，過于低調(diào)了。

客觀講，近三年在央企陣營(yíng)來說，中鐵建地產(chǎn)已經(jīng)算是市場(chǎng)化比較好的央企了，相對(duì)于另外一家兄弟公司中鐵置業(yè)來說，整體職業(yè)化程度要高出很多。

然而，相對(duì)于本身起點(diǎn)就不高的中鐵置業(yè)，中鐵建地產(chǎn)這幾年沖的有點(diǎn)過于兇狠，特別是在2022.2023年兩年，逆勢(shì)拿地較多，如今也面臨持續(xù)市場(chǎng)下行壓力。

中鐵建地產(chǎn)在2010年首次沖破百億門檻，隨后，其規(guī)模便迅速拉升，2019年首次突破千億銷售額，2021年達(dá)到1432億元，成為中型房企的代表。

到了2023年，中鐵建地產(chǎn)整體穩(wěn)定在top15，基本上站在了第二梯隊(duì)的絕對(duì)前列，能與越秀地產(chǎn)，中國(guó)金茂，綜合PK,還是很有希望的。

2024年開始，中鐵建股份似乎要對(duì)中鐵建地產(chǎn)提要求了，整體市場(chǎng)化招聘成本一直居高不下，要知道，很多中鐵建地產(chǎn)員工都享受了市場(chǎng)化待遇。

從目前來看，特別是華東區(qū)域與華南兩大區(qū)域，屬于市場(chǎng)化招聘最多的區(qū)域，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：磨刀霍霍早已經(jīng)開始。

中鐵建地產(chǎn)集團(tuán)從集團(tuán)到區(qū)域公司，目前針對(duì)中高管，已經(jīng)開始降薪與調(diào)整年終獎(jiǎng)發(fā)放方式，其中基本工資已經(jīng)降低了20%以上。

作為區(qū)域公司部門負(fù)責(zé)人以上的員工來說，此次動(dòng)作還是相當(dāng)簡(jiǎn)單粗暴，除去底薪降低以外，其季度獎(jiǎng)金也一并取消，據(jù)悉是調(diào)整到了去年年尾。

但是根據(jù)中鐵建地產(chǎn)往年的年終獎(jiǎng)發(fā)放時(shí)間來算，如果全部放在年尾，期間要相隔一年多才能到拿到前年的獎(jiǎng)金，這對(duì)于很多人來說，還是相當(dāng)難受。

作為布局華南有些年頭的中鐵建華南區(qū)域來說，近一年來，高管變動(dòng)仍然較為頻繁，去年底，華南區(qū)域總李會(huì)增調(diào)任集團(tuán)總部擔(dān)任人力資源部長(zhǎng)。

另外，前華南區(qū)域副總劉法序也調(diào)任集團(tuán)牽頭代建業(yè)務(wù)，看起來是換了一個(gè)賽道，但是個(gè)人感覺代建對(duì)于中鐵建來說，目前還處于完全起步階段。

最值得關(guān)注的是，中鐵建地產(chǎn)華南區(qū)域與中鐵建南沙公司去年完成合并，屬于這兩年中鐵建地產(chǎn)在區(qū)域?qū)用孀畲蟮慕M織變動(dòng)。

也就是說如今中鐵建在華南地區(qū)的平臺(tái)公司就只有一家：中鐵建地產(chǎn)南沙區(qū)域，之前中鐵建地產(chǎn)華南區(qū)域平臺(tái)被直接洗牌出局。

原中鐵建地產(chǎn)華南區(qū)域，區(qū)域部門負(fù)責(zé)人以上員工100%來自市場(chǎng)化招聘，因此這一輪的降薪還是動(dòng)靜最大的，華南業(yè)務(wù)也是最為艱難的存在。

從中國(guó)鐵建發(fā)布的年報(bào)不難看出，2025年中鐵建地產(chǎn)在華南的業(yè)務(wù)規(guī)模也一直處于墊底存在，特別是廣州市場(chǎng)業(yè)務(wù)陷入兩難局面。

更撲朔迷離的是，中鐵建南沙區(qū)域迎來了一位新的區(qū)域總經(jīng)理：前中鐵建地產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人勞開拓去年底空降廣州。

要知道，不管是之前的中鐵建地產(chǎn)華南區(qū)域董事長(zhǎng)李曉光還是如今的中鐵建南沙區(qū)域黨委書記廖玲輝，都算是業(yè)務(wù)一線出生。

這位空降廣州的新大佬，早期就職集團(tuán)總部多年，熟悉中鐵建地產(chǎn)的朋友應(yīng)該知道，中鐵建地產(chǎn)總部幾乎很少參與具體業(yè)務(wù)執(zhí)行，屬于早期輕總部管控體系。

從北京突然來到廣州，要牽頭如今區(qū)域公司的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，絕對(duì)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的活，從目前區(qū)域工作情況來看，屬于外行人在管內(nèi)行人。

這種調(diào)任邏輯，有點(diǎn)“內(nèi)部抬轎子”邏輯，廣州一定不是這位老大的最終歸屬。

對(duì)于現(xiàn)階段中鐵建地產(chǎn)在華南的綜合情況來看，應(yīng)該仍然還是要堅(jiān)決解決存量庫(kù)存問題，加大產(chǎn)品迭代與工程質(zhì)量，口碑提上去才是發(fā)力點(diǎn)。

從目前區(qū)域的整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略來看，已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)三年之久沒有拿地的情況下，未來應(yīng)該是重點(diǎn)要布局深圳市場(chǎng)。

但是深圳市場(chǎng)早已經(jīng)是本土民企土豪與超級(jí)央企的天下，中鐵建地產(chǎn)本身在廣州口碑尚未逆襲，再空談布局深圳，這句笑話估計(jì)誰(shuí)都不會(huì)相信。

2024年9月，孫洪軍調(diào)任成為中鐵建地產(chǎn)新任“救火隊(duì)長(zhǎng)”。

如今還不滿兩年時(shí)間，作為一家央企的新掌舵人，不來點(diǎn)動(dòng)作是不太可能的，這一波薪酬洗牌估計(jì)只是開始，中鐵建地產(chǎn)未來肯定要過苦日子了。

這是一家曾經(jīng)想對(duì)標(biāo)市場(chǎng)化房企的央企，在周期浪潮中被強(qiáng)制拉回“過日子”模式的過程，陣痛會(huì)很漫長(zhǎng)。

今天就聊到這里，對(duì)中鐵建地產(chǎn)有何評(píng)價(jià)？歡迎留言討論。