鯊膽彤：許家印一生中最重要的貴人

許家印一生中最重要的“貴人”，是香港地產大亨鄭裕彤。如果沒有他的“雪中送炭”，恒大可能在2008年就玩完了。

綽號“鯊膽彤”的鄭裕彤，經常劉鑾雄、楊受成、張松橋等晚輩富豪們聚在一起玩“鋤大地”撲克牌游戲，因此他們這個朋友圈也被稱作“大D會”。

鄭氏家族在與恒大合作的過程中，賺得盆滿缽滿，但“近朱者赤”，也沾染上對方急功近利的風格，導致新世界發展真實負債率（永續債算作負債）超過80%，面臨嚴重的財務危機。

據不完全統計，雙方的合作項目如下：

一、戰略投資挽救恒大

2008年金融危機期間，由于股市暴跌，恒大地產（中國恒大的前身）上市計劃擱淺，資金鏈斷裂。

同年6月9日，鄭裕彤利用自己的人脈為恒大地產引入第二輪戰略投資者共計5.06億美元的資金。

其中，鄭裕彤旗下的周大福出資1.5億美元，科威特投資局出資1.16億美元，第一輪投資者中的德銀和美林分別追加0.6億和0.5億美元，此外還有其他4家新投資人。

如果沒有這次投資，恒大將徹底崩盤，淹沒在歷史的塵埃中。

2009年11月5日，恒大地產在港交所成功上市。

而在此前的國際配售中，鄭裕彤再加碼投資5000萬美元，總投資達2億美元，占恒大上市后總股本的4.77%。

從2010年起，鄭裕彤開始減持恒大地產，直至2016年初清倉完畢，變現款+分紅合計80~100億港元，遠超2億美元（約合15.66億港元）的初始成本。

此外，根據對賭協議：恒大地產上市后一年內，如果跌破3.5港元的發行價，許家印個人要向戰略投資者最多補償16.19億港元。

實際上，許家印一共補償了12億港元。

兩輪戰略投資共約9億美元，鄭裕彤投資1.5億美元，按照比例應該能獲得2億港元。

二、購買恒大資產助其提升上市前業績

既然要上市，業績就不能太差，否則拿不到滿意的估值。

在金融危機的大背景下，房企業績普遍較差，甚至虧損。

為此，恒大采取了提前確認收入的方式，做大2008年度利潤，當然也需要第三方的配合。

2008年4月30日，鄭裕彤旗下的新世界發展出資7.55億元與恒大合作開發佛山和武漢的兩個項目。恒大通過向新世界發展轉讓這兩個項目60%的開發權，將未來樓盤開發利潤提前確認，獲得了4.74億元的轉讓收益，占2008年6.3億凈利潤額的75%。

此外，周大福集團還為項目公司分別提供了10年期4.83億元貸款和6年期2.72億元貸款。

三、向恒大轉讓內地資產套現339億元

2015年，房價開始重新暴漲，內地房企紛紛“搶地”，恒大通過接盤大D會成員旗下的多個項目，增加了土地儲備。

這些港商為什么愿意轉讓？

1、當時人民幣正轉入貶值周期。對于以港元為本位幣的港商來說，其持有的人民幣資產不斷貶值，不如出售套現。

2、香港房企喜歡細水長流地慢慢開發，周轉較慢，成本也相對較高，競爭不過追求高周轉的內地房企。

其中，涉及鄭裕彤家族的有：

1、12月2日（公告時間，與正式簽約及交割有一定的時間差，下同），恒大地產以135億元人民幣收購新世界發展的?？?、武漢、惠州項目。

這三個項目后來分別更名為?？诤愦竺利惿?/strong>、武漢常青花園恒大御景（別名恒大常青花園）、惠陽恒大棕櫚島。

（1）?？诤愦竺利惿?/strong>

2005年，新世界發展以當時的天價18.08億元，買下了?？诿利惿?300畝土地的使用權。

2015年，恒大地產以86億元接盤，包含已落成物業、已投入建安支出、未開發物業及現金等項目公司所有資產，打造海口恒大美麗沙項目。

（2）惠陽恒大棕櫚島

該項目最初叫惠陽棕櫚島，1997年開始開發，分為別墅與洋房兩大區域。

其中，別墅區于2007年竣工；恒大接盤后，洋房區于2019年建成。

項目內還有一座棕櫚島高爾夫球場，2009年開業，運營主體為廣盛華僑（大亞灣）投資有限公司。

其股權結構為：恒大地產集團（深圳）有限公司全資控股→惠州市龍悅投資有限公司全資控股→廣盛華僑（大亞灣）投資有限公司。

2025年，上述三家公司都被債權人申請破產清算，并被法院受理。

其中，惠州市龍悅投資有限公司已于2026年3月18日，被惠州中院裁定宣告破產并終結其破產程序。

2026年1月5日，棕櫚島高爾夫球場在阿里資產平臺上架拍賣，起拍價為?1.5億元。

經過?23輪競價?，最終以2.415億元?成交，溢價率61%? ?，接盤方未透露身份。?

2、12月29日，恒大地產全資附屬公司盛譽(BVI)有限公司以73億元，收購新世界發展（中國）有限公司成都項目60%權益和貴陽項目。

兩個項目的收購價分別為20億及53億元人民幣，恒大接盤后分別更名為成都恒大天府半島和貴陽恒大金陽新世界。

3、同日（12月29日），恒大地產以131億元人民幣收購周大福北京、上海、青島項目。

（1）北京恒大麗宮

原名北京麗來花園，收購價76億，位于北京中央別墅區內，業態包括獨棟別墅、高端會所、集中商業等，包括一座運營成熟的高爾夫球場。

（2）青浦恒大御蘭庭

項目開發商上海豐濤置業有限公司，由于被恒大地產挪用了近115億資金，導致經營難以為繼，2023年被債權人申請破產清算。

2024年，上海三中院裁定宣告該公司破產，并終結其破產程序。

（3）青島恒大金沙灘

以上項目，雖然恒大收購單價較周邊低10~50%，但如需繳納土地增值稅，優惠力度并不大。

而對于鄭氏家族來說，由于拿地時間較早，出售上述資產至少盈利100億人民幣。

四、購買永續債

以上8個項目成交價合計339億元，恒大當時只支付了100多億元現金。

剩余近200億資金，來自向新世界發展和周大福定向發行的美元永續債，年利率為9%。

2017年，恒大地產引進1300億戰略投資，贖回全部1129.4億人民幣永續債，鄭氏家族也因此順利獲得約20億的利息收入。

五、入股恒大物業

2020年8月13日，恒大物業的前身“Mangrove 3，Ltd”宣布引進14家機構235億港元的Pre-IPO輪戰略投資。

其中，周大福投資5億港元，持股0.597%。

同年12月2日，恒大物業集團有限公司的在港交所上市。

由于戰投通常有12個月鎖定期，2021年底期滿時恒大危機已爆發，股價跌破2港元；2022~2024年長期停牌、流動性枯竭，無法減持。

因此，鄭氏家族的這筆投資虧損幅度可能超過80%，即4億港元。

六、入股房車寶

2021年3月，恒大房車寶引進Pre-IPO輪融資163.5億港元，周大福旗下的Top Assemble Holdings Limited出資5.1億港元，獲得0.309%股份。

根據對賭協議，房車寶必須在2022年4月之前完成上市計劃，并且上市前估值要高于1500億元。

房車寶最終上市未果，許家印也沒錢回購。

綜上，鄭氏家族與恒大的合作，至少獲利200億。

鄭裕彤于2016年9月29日去世，而在2016年初，清空了恒大地產股票，并將內地多個項目出售給恒大地產，恒大物業和房車寶的虧損與他無關。

但其“鯊膽”的性格刻在了子孫后代的基因里，加上早期與恒大合作賺錢太容易，使得鄭氏家族的經營風格愈發激進，導致了目前的困境。