機構(gòu)看多！高盛：上海和深圳將引領(lǐng)房地產(chǎn)市場開啟復(fù)蘇

2026年4月10日，高盛發(fā)布報告，旗幟鮮明地指出上海和深圳將引領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，預(yù)計這兩座城市在今年底率先觸底，復(fù)蘇時間較其他一線和二線城市提前6至24個月。更具體而言，高盛的模型預(yù)計上海和深圳房價將在2025年底至2028年底期間累計上漲15%。

就在這份報告發(fā)布之前，3月份的樓市成交數(shù)據(jù)已為這一判斷提供了充分的市場注腳。上海、深圳、北京三大一線城市均走出了成色不一的“小陽春”行情，但復(fù)蘇的節(jié)奏、力度與結(jié)構(gòu)特征呈現(xiàn)出顯著分化。

從近期成交數(shù)據(jù)來看，2026年3月，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)典型的季節(jié)性回暖，并且強度明顯超出往年，重點30城新房成交面積環(huán)比增長 119.7%，二手房成交套數(shù)環(huán)比增長 94.7%。

一線城市表現(xiàn)尤為突出：

北京二手房成交約 1.99萬套，創(chuàng)15個月新高

上海二手房成交約 3.13萬套，為近五年最高

深圳成交約 5071套，環(huán)比增長超 116%

透過這些數(shù)據(jù)，可以更清晰地理解高盛判斷背后的市場邏輯。

上海：二手房領(lǐng)跑，新房跟進，量價齊升的復(fù)蘇典范

上海是本輪“小陽春”行情中表現(xiàn)最為強勁的城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月上海新房成交2270套，環(huán)比增長101.9%，同比增長6.32%；新房住宅均價63185元/平方米，環(huán)比微漲0.33%，保持平穩(wěn)。更值得關(guān)注的是，當(dāng)月供應(yīng)2181套，呈現(xiàn)供小于求的平衡格局。

上海市場真正的爆發(fā)點在于二手房。3月上海二手商品房成交31215套，創(chuàng)近5年新高，同比增長6.39%。二手住宅均價55075元/平方米，環(huán)比微增0.08%，結(jié)束了長達(dá)33個月的下跌態(tài)勢。單日成交方面，3月28日單日網(wǎng)簽達(dá)1585套，創(chuàng)下近5年新高；全月共有13天單日網(wǎng)簽突破千套大關(guān)。

從政策驅(qū)動來看，“滬七條”新政精準(zhǔn)釋放了購房需求——社保繳納年限從3年降至1年，疊加三區(qū)二手房收購試點，為“老破小”資產(chǎn)提供了明確的退出渠道。上海二手房自2025年8月起已進入去庫存通道，至2026年2月掛牌存量較高峰期減少25.7%。量在價先的邏輯已初步兌現(xiàn)：議價空間從此前的5%—8%收窄至2%—3%，核心區(qū)部分房源甚至出現(xiàn)小幅提價。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶評價稱，從全國核心城市來看，上海目前表現(xiàn)出的復(fù)蘇力度與市場韌性，使其成為今年“小陽春”行情中活躍度最高的城市。

深圳：環(huán)比反彈亮眼，同比壓力猶存

深圳市場同樣迎來“小陽春”，但成色較上海存在溫差。新房方面，3月深圳新建商品房共成交5081套，環(huán)比大漲108.8%，但同比下降11.0%；其中住宅成交2827套，環(huán)比大漲117.8%，同比下降32.1%。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月深圳一、二手房共成交11851套，其中新房成交5081套，二手房成交6770套。

二手房表現(xiàn)方面，3月深圳二手房共計錄得7225套，環(huán)比大漲151.2%，創(chuàng)近12個月新高，但同比仍下跌6.2%。3月住宅新增供應(yīng)量大幅增長228%至19.97萬平方米，成交規(guī)模達(dá)30.5萬平方米，環(huán)比增長107%。二手房市場議價空間從前期進一步收窄至9.2%，環(huán)比縮小0.6%。

與上海“量價齊升”不同的是，深圳市場的復(fù)蘇更多體現(xiàn)為 “以價換量”與結(jié)構(gòu)性分化。深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前深圳二手房市場呈現(xiàn)出深度的結(jié)構(gòu)性分化——高單價、低流通的頂端資產(chǎn)（如深圳灣）與高流通、中低單價的剛性需求基本盤（如龍崗中心城、布吉中心）并存，中間片區(qū)表現(xiàn)平淡。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，與2025年同期相比仍有下滑，當(dāng)前市場復(fù)蘇力度弱于去年同期，整體處于“弱復(fù)蘇”狀態(tài)。

北京：新房創(chuàng)新高，二手房韌性足，但同比基數(shù)壓力顯現(xiàn)

北京市場同樣走出了“小陽春”行情。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月北京商品住宅共成交3403套，創(chuàng)近一年新高，僅次于2025年3月。二手房方面，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)19886套，環(huán)比增長144.6%，同比增長3.4%，是近15個月以來的最高水平。一季度累計網(wǎng)簽43098套，與去年同期基本持平。

在價格端，2月北京二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，率先實現(xiàn)止跌回穩(wěn)；3月成交單價延續(xù)了穩(wěn)定趨勢，形成“量漲價穩(wěn)”的良性復(fù)蘇格局。從結(jié)構(gòu)看，總價300萬元以下二手房成交占比達(dá)66.3%，剛需群體集中入市特征明顯。

不過，北京市場的“同比”壓力在3月新房數(shù)據(jù)中也有體現(xiàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度北京新建商品住宅累計成交規(guī)模同比減少28%，處于近年同期低位，市場整體仍處于筑底階段。有分析指出，3月新房預(yù)計成交同比跌38%，二手房預(yù)計同比下降3%，絕對活躍度尚未回到去年水平。

此外，4月首周北京市場熱度延續(xù)：4月1日北京新房單日網(wǎng)簽量達(dá)2375套，相當(dāng)于2025年4月全月網(wǎng)簽總量的69.53%。3月北京共有14個項目入市，推盤積極性明顯提升。

從3-4月份的成交數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場正在從“全面調(diào)整”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性修復(fù)”。

短期來看，“量升價穩(wěn)”仍將是主基調(diào)；中長期來看，隨著核心城市率先企穩(wěn)，市場將逐步完成從“去庫存”到“再平衡”的過渡。

而真正的機會，不在“全面反彈”，而在——上海、深圳等核心城市，以及優(yōu)質(zhì)房企所代表的“確定性資產(chǎn)”。