上海千萬(wàn)不要買(mǎi)的一類房子

　　環(huán)二很少用這樣的標(biāo)題，太極端了。

　　環(huán)二之前也經(jīng)常說(shuō)，房子沒(méi)有好不好，只有適合不適合。

　　今天要分享的這些房子，即使你覺(jué)得適合，環(huán)二也不建議買(mǎi)。

　　真的是時(shí)代在拋棄它們。

　　在降到100萬(wàn)/套之前，環(huán)二不會(huì)推薦。

　　這類房子就是孤盤(pán)。

　　樓盤(pán)方圓幾公里沒(méi)有小區(qū)，或者沒(méi)有同類小區(qū)，我們稱之為孤盤(pán)。

　　比如奉賢柘林的佳源夢(mèng)想廣場(chǎng)，附近都是農(nóng)田、工廠、大學(xué)，規(guī)模化的居住區(qū)都在2公里以外。

　　其實(shí)這種房子上海本來(lái)不多，上海人多地少，哪哪都是人，不至于開(kāi)發(fā)一個(gè)小區(qū)就結(jié)束。

　　壞就壞在2012-2017年房地產(chǎn)最后的黃金時(shí)代，我們野心空前膨脹。

　　20年的高速增長(zhǎng)，最后一個(gè)空軍被迫投降，京滬永遠(yuǎn)漲成了全民共識(shí)。

　　房地產(chǎn)這場(chǎng)游戲終于迎來(lái)高潮，烈火烹油鮮花著錦。

　　2016年房?jī)r(jià)暴漲兩倍，到處都在宣傳“再不買(mǎi)就永遠(yuǎn)買(mǎi)不起了”。

　　大量剛需被激活，手里連50萬(wàn)都沒(méi)有的也要高杠桿買(mǎi)房。

　　開(kāi)發(fā)商也沖昏頭腦，到處亂拿地，2016年8月融信激動(dòng)到拿了中興路地王。

　　樓板價(jià)10.03萬(wàn)，可售部分樓板價(jià)超過(guò)14萬(wàn)。

　　全國(guó)再次出現(xiàn)超過(guò)10萬(wàn)的土拍是8年后，超過(guò)14萬(wàn)的土拍在大陸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上樓板價(jià)可以擠進(jìn)前三。

　　實(shí)際上綠城潮鳴東方地塊、新天地聯(lián)發(fā)&豐隆地塊都沒(méi)打破融信記錄，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多沖動(dòng)，有多自信。

　　連14萬(wàn)的地都敢拿，沒(méi)任何居住氛圍的遠(yuǎn)郊火起來(lái)就能理解了。

　　除了上面提到的佳源夢(mèng)想廣場(chǎng)，還有松江恒大帝景、嘉定首創(chuàng)旭輝城、寶山金地藝境、萬(wàn)科·西郊都會(huì)、保利艾廬、保利云上拾光等等，數(shù)不清。

　　甚至大量的郊區(qū)小鎮(zhèn)樓盤(pán)都可以認(rèn)為是孤盤(pán)，松江小昆山、車(chē)墩，嘉定華亭、外岡，寶山羅涇、羅店，浦東泥城、新場(chǎng)等等，都短期開(kāi)發(fā)過(guò)樓盤(pán)，后面戛然而止。

　　這些樓盤(pán)的缺點(diǎn)都知道，沒(méi)地鐵、沒(méi)配套、沒(méi)居住氛圍，生活相當(dāng)不便。

　　比如嘉定首創(chuàng)旭輝城，規(guī)模化商場(chǎng)、地鐵直線距離都要4.5公里，跟上海便利的生活完全脫節(jié)。

　　要去好的醫(yī)院更可怕，最近的是瑞金醫(yī)院北院，坐公交得50多分鐘，開(kāi)車(chē)也要20多分鐘。

　　周邊環(huán)境幾乎都是城鄉(xiāng)結(jié)合部，廠房、農(nóng)民房、農(nóng)田夾雜。

　　更令人絕望的是沒(méi)規(guī)劃，上面的這些問(wèn)題將長(zhǎng)期存在。

　　不過(guò)環(huán)二不推薦這些小區(qū)，不是因?yàn)樯厦孢@些。

　　一分錢(qián)一分貨，有上面這些缺點(diǎn)，那肯定便宜。

　　嘉定北地鐵口的房子好，配套全生活方便，但是單價(jià)得4萬(wàn)，動(dòng)不動(dòng)三四百萬(wàn)一套。

　　往北走5公里，便宜一半，155萬(wàn)就能買(mǎi)三房。

　　環(huán)二不推薦的原因是，擔(dān)心以后根本賣(mài)不掉。

　　這些房子是房地產(chǎn)最高潮時(shí)期誕生，物極必反，后來(lái)市場(chǎng)下行。

　　那些業(yè)主成了接最后一棒的。

　　經(jīng)過(guò)這幾年的調(diào)整，現(xiàn)在的買(mǎi)房人心態(tài)跟2016年天壤之別。

　　2016年所有人都野心勃勃，再遠(yuǎn)郊大家也敢買(mǎi)，之前見(jiàn)過(guò)太多傳奇。

　　莘莊、九亭、南翔、顧村原來(lái)也一無(wú)所有，2016年生活配套也全配齊。

　　那我現(xiàn)在買(mǎi)的遠(yuǎn)郊，也不會(huì)出問(wèn)題。

　　2026年了，這些故事大家不信了。

　　預(yù)期調(diào)整，價(jià)格體系就要調(diào)整。

　　這背后的本質(zhì)變化是，人口周期結(jié)束。

　　2016年大漲，是剛需集中釋放，遠(yuǎn)郊樓盤(pán)分分鐘清盤(pán)。

　　現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)太多剛需了。

　　更可怕的是，那一批買(mǎi)入的業(yè)主到了置換時(shí)間。

　　大部分人一生要買(mǎi)2-3次房子，20多歲一次、40多歲一次、60多歲一次。

　　分別是剛需、改善、養(yǎng)老。

　　買(mǎi)入遠(yuǎn)郊的剛需們，開(kāi)始改善。

　　要么是為了孩子讀書(shū)，要么是人到中年經(jīng)濟(jì)條件好了置換，要么是體力跟不上接受不了遠(yuǎn)郊通勤。

　　這些孤盤(pán)拋售的越來(lái)越多，買(mǎi)入的卻越來(lái)越少。

　　上海外地人口流入速度大大放緩，本地居民也進(jìn)入生育谷底期。

　　遠(yuǎn)郊剛需賣(mài)給誰(shuí)去？

　　供需失衡之下，房子流通性越來(lái)越差。

　　上海樓市進(jìn)入改善周期，這些孤盤(pán)卻幾乎沒(méi)有改善客群。

　　改善一般向上游置換，或者本地置換。

　　這些孤盤(pán)沒(méi)有下游客戶，也沒(méi)有本地置換客戶。

　　就孤零零一兩個(gè)小區(qū)，沒(méi)多少居民。

　　當(dāng)時(shí)賣(mài)新房時(shí)，沒(méi)有本地居民不是問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商通過(guò)幾千萬(wàn)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，可以收割全市剛需。

　　2017年環(huán)二親眼見(jiàn)過(guò)市區(qū)客戶買(mǎi)佳源夢(mèng)想廣場(chǎng)，女方上班在靜安，男方在張江。

　　訂房后客戶還發(fā)了個(gè)朋友圈：終于在上海安家了。

　　滿是對(duì)未來(lái)美好生活的憧憬。

　　后來(lái)他們要換出來(lái)，通勤實(shí)在接受不了。

　　每天早上男方開(kāi)車(chē)送老婆去5號(hào)線坐地鐵，然后再開(kāi)車(chē)去張江。

　　人生最好的年華浪費(fèi)在了地鐵上。

　　這些客戶能去遠(yuǎn)郊買(mǎi)新房，靠的就是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)體系、渠道體系。

　　如果你是個(gè)人房東，想把奉賢柘林的房子賣(mài)給張江男，概率幾乎是0。

　　有些孤盤(pán)體量不大，方圓1公里連個(gè)像樣的中介門(mén)店都沒(méi)有，怎么賣(mài)房？

　　你只能賣(mài)給當(dāng)?shù)厝耍瑔?wèn)題是，當(dāng)?shù)貨](méi)人啊。

　　隨著2016年買(mǎi)房那代人進(jìn)入中年，這些孤盤(pán)會(huì)陷入徹底的流動(dòng)性危機(jī)。

　　人口周期結(jié)束，誰(shuí)也沒(méi)辦法。

　　現(xiàn)在上海最珍貴的資源是人，沒(méi)人的地方不會(huì)有未來(lái)。

　　本地客戶占比，將會(huì)成為小區(qū)保值性的重要因素。

　　如果你發(fā)現(xiàn)一個(gè)樓盤(pán)客戶都是外地人、外區(qū)人，盡量不要買(mǎi)。

　　開(kāi)發(fā)商有能力賣(mài)給外地人、外區(qū)人，你沒(méi)有。

　　本地人占比高的樓盤(pán)，未來(lái)流動(dòng)性更強(qiáng)。

　　跟同事交流上面這些內(nèi)容時(shí)，同事問(wèn)了一句：如果附近產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，是不是孤盤(pán)也有人接盤(pán)？

　　如果有人接盤(pán)，孤盤(pán)附近還會(huì)出現(xiàn)新的樓盤(pán)。

　　孤盤(pán)的另一個(gè)問(wèn)題是，地段沒(méi)有任何稀缺性。

　　有關(guān)部門(mén)幾乎沒(méi)有投入太多資源，復(fù)制一個(gè)能級(jí)差不多的項(xiàng)目，分分鐘。

　　這些項(xiàng)目可能還要降，降到100萬(wàn)一套。

　　低于這個(gè)價(jià)格就安全一些，低于100萬(wàn)，附近就不會(huì)出現(xiàn)新房了。