黃浦區(qū)的購買力為什么這么強悍

在上海談?wù)摵勒S浦區(qū)是一個無需前綴的“默認(rèn)選項”

不需要說“核心地段”，因為黃浦本身就是地段

跟不熟悉上海的朋友說一句，就是外灘那，都能秒懂這塊地的含金量

黃浦—核心中的核心，圖源：上海市城市總體規(guī)劃 （2017-2035年）

也不需要強調(diào)“稀缺”，因為這里的每一寸土地都在用價格標(biāo)注稀有

這里一個平方的價格就是普通人一年的收入

相應(yīng)的，有錢買黃浦的富豪也不用多說，簡直就是過江之鯽

在看到黃浦區(qū)購買力數(shù)據(jù)的時候，即便是對于早已習(xí)慣了上海“鈔能力”的人，依然是一種“震撼”

簡單來說，在豪宅這條賽道上，黃浦區(qū)沒有對手

01、

就供應(yīng)端來說，黃浦區(qū)不僅量大，而且質(zhì)優(yōu)

很多人以為，東西越稀缺越貴

市場供應(yīng)量一旦偏大，就會稀釋這種金貴感

但在黃浦區(qū)，邏輯是：哪怕大量放貨，依舊有市場

2025年，是黃浦區(qū)豪宅供應(yīng)的“大年”

2025年1月至今，上海單價超過15萬元/平方米的豪宅項目共17個

其中黃浦區(qū)占了5個，能預(yù)知抗衡的只有面積是其58倍的浦東

對比其他市中心區(qū)域，這幾年黃浦區(qū)的一手放量是碾壓級的

近期即將推出的豪宅樓盤，黃浦區(qū)依舊是大頭

不僅是數(shù)量，分布區(qū)域也很廣

從豫園到老城廂，從衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)到世博濱江，幾乎所有板塊都在接續(xù)地放出新樓盤

嘉里金陵華庭、高福云境、上海壹號院、士林·潤園……

每一個樓盤出來，基本都能給后續(xù)的樓盤一個新的關(guān)于好房子參考坐標(biāo)

但在供應(yīng)量充足的前提下，黃浦區(qū)并沒有落入“同質(zhì)化”的陷阱

同樣是豪宅，黃浦區(qū)從風(fēng)貌別墅、超高層大平層到花園洋房等分類市場都能給出相應(yīng)的尖貨

從2022年開始，黃浦豪宅的產(chǎn)品力不斷卷出新高度

比如超高層豪宅，高福云境以150米的高度俯瞰衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)，360度無遮擋的環(huán)幕視野

對標(biāo)的是紐約中央公園中心位置的高層豪華公寓，甚至比中央公園更稀有

是片區(qū)絕對的制高點

高福云境視野圖，圖源：項目官網(wǎng)

以中海?順昌玖里為代表的低密別墅，無論是在立面還是空間形態(tài)都完美地展現(xiàn)了上海精致海派生活

中海?順昌玖里，圖源：項目官網(wǎng)

關(guān)鍵是，就在這么寸土寸金的地段，黃浦區(qū)還有土地儲量

可以支撐后續(xù)在豪宅市場的持續(xù)發(fā)力

參考舊改的規(guī)模和進程，黃浦區(qū)后續(xù)的土地供應(yīng)不僅不會斷檔，反而在品質(zhì)上會更加精進

就連舊改完成度比較高的老西門板塊，依舊還有后續(xù)更新計劃

圖源：上海市黃浦區(qū)老西門-01更新單元 規(guī)劃實施方案公式文本

那些通過“儲改結(jié)合”釋放出來的核心地塊

注定是下一批“樓王”的預(yù)備役

02、

轉(zhuǎn)換到成交端，黃浦區(qū)的購買力屬實是統(tǒng)治級的“掃貨”

先看成交量

2025年全年，黃浦區(qū)新建商品房銷售網(wǎng)簽面積達43.11萬平方米，成交總金額高達856.49億元

對比才知道這個量級的恐怖

在全國總價5000萬以上的頂豪市場中，上海一城就占了全國成交量的76%

而在這70%里，黃浦區(qū)又是絕對的主力

眾所周知，2024年是上海豪宅市場釋放和銷售的高點

而后的2025年成交數(shù)據(jù)相對乏力

在這個大背景下，黃浦的豪宅成交量增幅領(lǐng)跑全市

特別是總價5000萬以上的豪宅

黃浦區(qū)具體樓盤的銷量更是亮眼

9月21日，金陵華庭二期開盤，120套套均總價8200萬元的房源當(dāng)日認(rèn)購?fù)瓿桑战?8.43億元

圖源：央廣網(wǎng)

10月18日，高福云境總價1.3億至1.7億元的25套房源全部售罄，創(chuàng)造了上海總價1.3億元以上房源的單盤銷售紀(jì)錄

上個月底滬七條的出臺在大力提振剛需二手成交的背景下，新房成交量沒有那么好看

總體來說，置換的鏈條有一定的滯后

但是，黃浦依舊在新房市場整體下滑的的情況下穩(wěn)住了自己的地位

新房成交套數(shù)占全市的比值也在增加

賣得出本質(zhì)上是黃浦的資源實在豐厚，賣得快才是真的購買力驚人

黃浦區(qū)的去化周期有多短？

豫園板塊去化周期僅1.7個月，半淞園路板塊3.7個月，均處于“供不應(yīng)求”的狀態(tài)

這意味著一套房剛拿出來，還沒來得及在朋友圈刷屏，就已經(jīng)被訂走了

究其根本，黃浦購房人群的實力是真的強

數(shù)據(jù)顯示，江浙滬高凈值人群是絕對主力，合計占比約六成

其中，上海本地客戶約占三成

浙江、江蘇的私營業(yè)主及其二代構(gòu)成了掃貨的中堅力量

更令其他城市，其他豪宅區(qū)域羨慕的是

黃浦區(qū)還能吸引全國的資源

這些人的資金來源穩(wěn)定，大多是家族資產(chǎn)的整合與配置

他們對折扣的敏感度比較低，更加看中的是“核心資產(chǎn)”四個字

有意思的是，在黃浦區(qū)，總價越貴賣得越好

1.3億以上的房源比3000萬的房源去化還快

真正的頂豪，才是這個市場里的“硬通貨”

03、

黃浦區(qū)表現(xiàn)出來的豪宅韌性意味著一件事：

稀缺地產(chǎn)依舊是資產(chǎn)配置的終點站

而黃浦區(qū)就是這個終點站的具體模樣

當(dāng)樓市的套利空間逐漸消失，當(dāng)“買到就是賺到”的打新神話破滅

豪宅的邏輯正在發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變——從投機套利轉(zhuǎn)向資產(chǎn)配置

選黃浦，會是一個最省事的答案

首先是地段

黃浦區(qū)占上海面積僅0.3%，卻濃縮了這座城市的歷史底蘊、商業(yè)繁華和頂級配套

無論是新天地的時尚、豫園的文化，還是衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)的靜謐

黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌，圖源：網(wǎng)絡(luò)

這里的地段不僅僅是位置，更是一種不可再生的資源

其次是圈層

住進黃浦區(qū)，意味著進入了這個城市最頂級的社交網(wǎng)絡(luò)

當(dāng)購買力高度集中，圈層自我完善的正向循環(huán)就開始了

頂尖人才的聚集固化板塊資源更新，板塊資源的累積同樣在吸引更多的富豪聚集

更重要的是，從資產(chǎn)保值的角度來看，黃浦區(qū)正在成為富豪資產(chǎn)的“壓艙石”

高端住宅市場已從居住屬性主導(dǎo)轉(zhuǎn)向財富沉淀屬性主導(dǎo)

郭鶴年之子郭孔華斥資1.17億元“自購”自家開發(fā)的金陵華庭，就是對這一邏輯的最好注腳

圖源：界面新聞

而當(dāng)我們追問“為什么偏偏是黃浦”時，答案遠不止于此

正如我們之前文章所強調(diào)的，逃出城市間的同質(zhì)化競爭：

關(guān)鍵在于置換并釋放城市中的高能級地塊

國內(nèi)真正做到這一點的不多，黃浦是其中一個

首先，黃浦的經(jīng)濟能級，就決定了它“越拆越貴”的底色

這片僅占上海0.3%土地的區(qū)域，貢獻了全市近1/6的金融業(yè)增加值，經(jīng)濟密度高達163億元/平方公里，穩(wěn)居全國前列

其人均GDP已超過66萬元，基本和香港核心區(qū)處于同一量級

且黃浦區(qū)的每一次舊改都是一次土地價值的重估

另外，有一個隱藏的點：黃浦區(qū)的供地基本不走公開招拍掛

而是定向出讓給那些具備城市更新能力的頂級開發(fā)商

這意味著拿下土地的開發(fā)商，必須深度參與舊改、懂城市更新、有能力做好歷史風(fēng)貌保護

這反過來保障了黃浦區(qū)整體氛圍和風(fēng)格的統(tǒng)一性

稀缺只能定義“貴”，但真正的“豪”，必須有文化

黃浦的房子貴，很大程度上取決于這里貫穿了過去和未來的文化

如果說前灘賣的是“第二個陸家嘴”，北外灘賣的是“世界會客廳”，徐匯濱江賣的是“藝術(shù)長廊”，這些都需要時間的積累

黃浦賣的是已經(jīng)存在、并且還在不斷積累的歷史

黃浦這些年推出的豪宅，都在強調(diào)“歷史風(fēng)貌”

從高層豪宅對海派審美和Art Deco風(fēng)格的一以貫之，到風(fēng)貌別墅對上海精致審美與古典穩(wěn)定性的保留

在這些豪宅上還能看見當(dāng)年鄔達克的手筆

黃浦區(qū)高層豪宅Art Deco風(fēng)格立面，圖源：各項目官網(wǎng)

這里的房子有著鮮明的上海文化屬性——海納百川的精致

從買家的角度來看，地塊的文化內(nèi)涵最后是以落到黃浦區(qū)的買家的家族傳承上，才實現(xiàn)真正的傳世價值

黃浦區(qū)的買家很多是三代同堂，對他們而言，這不僅是家族財富的傳承，更是對“根基感”的追求

生活在一個有文化、有傳承的固定場所，是代際文化互相認(rèn)同的基礎(chǔ)

對于全國的高凈值人群，特別是對江浙滬的富豪來說：

買進黃浦，買的不只是一套房子，更是一張進入上海“精神內(nèi)核”的門票

正如士林·潤園在營銷中傳遞的理念，這里不僅是財富的傳承，更是精神的傳承

士林·潤園的歷史肌理，圖源：士林·潤園

這種根植于幾代人共識中的中心認(rèn)同，無法被任何新區(qū)復(fù)制

經(jīng)濟能級、城市更新、人文底蘊的三重底色

直接奠基了黃浦作為資產(chǎn)配置終點站的不可替代性

04 、

當(dāng)購買力的現(xiàn)狀已經(jīng)如此耀眼的時候，需要注意的是：這并不是黃浦的購買力天花板

不管是從供給側(cè)還是需求側(cè)來看，峰值還沒到

一方面，供給端的“彈藥”還很充足

黃浦區(qū)的土地收儲和優(yōu)質(zhì)地塊儲備遠未見底

大規(guī)模舊改釋放出的品質(zhì)地塊，大多不依賴公開招拍掛，而是定向給到那些真正具備城市更新能力的頂級開發(fā)商

稀缺的土地，加上頂級的開發(fā)商，必將催生極致的產(chǎn)品力

圖源：小胖看房公眾號

另一方面，需求池還在蓄水

市場上積壓的、未被滿足的購買力依然龐大

黃浦區(qū)快150%的認(rèn)籌率直觀說明一個信心：還有客戶沒買到，在等適合的自己房子進入市場

對于普通人而言，黃浦區(qū)的豪宅或許永遠是“別人的房子”

看著那些動輒半個億、一個億的標(biāo)價，大多數(shù)人終其一生也只能是看客

但理解這里極致的購買力邏輯，能幫你看清一個事實：

在不確定的時代，真正稀缺的不是鋼筋混凝土堆砌的房子，而是腳下那塊不可復(fù)制的土地，以及那些愿意持續(xù)為它定價、且有能力為此買單的人

黃浦區(qū)的故事還在繼續(xù)

只要這座城市還在向上生長，屬于黃浦的傳奇，就遠未到終章