扒開地產(chǎn)酒店財(cái)報(bào)，我發(fā)現(xiàn)光鮮背后多是硬扛

近日，太古地產(chǎn)、九龍倉置業(yè)、越秀房產(chǎn)基金三家地產(chǎn)系酒店玩家相繼交出2025年答卷。

不同于往年財(cái)報(bào)中酒店業(yè)務(wù)“一筆帶過”的尷尬，今年三家房企都主動提及酒店板塊表現(xiàn)——有人逆勢盈利，有人艱難回暖，有人靠精細(xì)化運(yùn)營穩(wěn)住基本盤。

STR數(shù)據(jù)顯示，2025年中國內(nèi)地酒店市場RevPAR指數(shù)同比下滑3%，高端酒店更是陷入“供需失衡+以價(jià)換量”的雙重困境，而地產(chǎn)系酒店作為行業(yè)特殊符號，既承載著地產(chǎn)主業(yè)的配套使命，又要在獨(dú)立運(yùn)營中尋找盈利突破口。

當(dāng)大型房企紛紛在財(cái)報(bào)中主動“晾曬”酒店業(yè)務(wù)的家底，我們看到的不僅是三家房企的經(jīng)營取舍，更是整個地產(chǎn)酒店行業(yè)的縮影：

告別野蠻生長，褪去泡沫光環(huán)，地產(chǎn)酒店正站在陣痛與轉(zhuǎn)型的十字路口

幾家歡喜幾家愁

2025年，地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整期，太古地產(chǎn)、九龍倉置業(yè)、越秀房產(chǎn)基金的整體業(yè)績呈現(xiàn)分化態(tài)勢，但酒店業(yè)務(wù)卻不約而同地成為財(cái)報(bào)中的亮點(diǎn)。

不是因?yàn)橛卸嗔裂郏窃诘禺a(chǎn)主業(yè)承壓的背景下，酒店板塊的抗周期能力愈發(fā)凸顯。

作為高端地產(chǎn)與酒店運(yùn)營的標(biāo)桿，太古旗下的酒店業(yè)務(wù)一直是其核心盈利板塊之一，擁有北京瑜舍、上海鏞舍、廣州太古匯酒店群等多個標(biāo)桿項(xiàng)目。

圖源：太古地產(chǎn)財(cái)報(bào)

據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，2025年太古地產(chǎn)160.41億港元營收中，酒店板塊收入9.17億港元，同比增長3.3%。

值得注意的是，太古在2025年完成多項(xiàng)核心資產(chǎn)出售，釋放大量資本用于高回報(bào)項(xiàng)目投資，其中就包括酒店板塊的布局優(yōu)化，計(jì)劃2027—2029年陸續(xù)在深圳、西安、東京等城市開設(shè)新酒店，進(jìn)一步拓展高端酒店市場。

另外，2025年太古酒店還推出了全球品牌“居舍”，將旗下居舍系列酒店項(xiàng)目正式整合為統(tǒng)一品牌。截至目前，太古酒店旗下共擁有居舍和東隅兩個酒店品牌。

九龍倉置業(yè)的酒店業(yè)務(wù)表現(xiàn)也尤為亮眼，據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，2025年度其酒店板塊收入增加6%至港幣16.31億元，營業(yè)盈利更是大增54%至港幣1.52億元。

盡管酒店業(yè)務(wù)收入上升6%，但內(nèi)地酒店市場仍表現(xiàn)偏軟，長沙柏悅酒店和瑪珂酒店的虧損收窄，營業(yè)盈利仍僅達(dá)到收支平衡。

與太古不同，九龍倉并未計(jì)劃出售酒店資產(chǎn)，反而在業(yè)績公告中表示將通過戰(zhàn)略性資產(chǎn)提升維持競爭地位。

這種“硬扛”背后，是不少地產(chǎn)系酒店的尷尬：一方面，高端客群需求收縮，品牌溢價(jià)難以為繼；另一方面，重資產(chǎn)投入巨大，回收期長，現(xiàn)金流壓力持續(xù)增大。

截至2025年底，九龍倉自有酒店品牌（馬哥孛羅、尼依格羅、瑪珂）國內(nèi)開業(yè)在營酒店僅有9家。

與太古與九龍倉側(cè)重傳統(tǒng)高端酒店不同，越秀房產(chǎn)基金的酒店業(yè)務(wù)憑借“酒店公寓+輕資產(chǎn)運(yùn)營”的模式，實(shí)現(xiàn)了逆勢增長。

2025年財(cái)報(bào)顯示，其全年?duì)I收18.56億元，酒店公寓業(yè)態(tài)貢獻(xiàn)持續(xù)提升，成為核心增長板塊之一。

圖源：越秀房產(chǎn)基金財(cái)報(bào)

具體來看，越秀房產(chǎn)基金旗下的廣州四季酒店完成首批客房翻新，落地近零污染精裝修技術(shù)，平均房價(jià)同比提升5.8%達(dá)2260元/間/晚，RevPAR同比增長0.9%，在奢華酒店競爭群組中保持領(lǐng)先地位。

圖源：越秀房產(chǎn)基金財(cái)報(bào)

此外，廣州IFC雅詩閣服務(wù)公寓深耕外籍客群，優(yōu)化長短租比例與服務(wù)體驗(yàn)，全年平均入住率91.5%，同比提升1個百分點(diǎn)，平均房價(jià)與RevPAR分別同比提升1.6%與2.7%，經(jīng)營收入自2016年起連續(xù)十年穩(wěn)居雅詩閣集團(tuán)中國區(qū)第一。

三家房企的酒店業(yè)務(wù)，看似路徑不同，卻有著共同的底層邏輯：

那就是不再將酒店視為地產(chǎn)主業(yè)的配套附屬，而是作為獨(dú)立的盈利板塊進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營。

地產(chǎn)酒店的轉(zhuǎn)型陣痛

隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式徹底退場，酒店業(yè)務(wù)不再是地產(chǎn)開發(fā)的附屬品，而是成為房企們盤活存量資產(chǎn)、穩(wěn)定現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展的重要支柱。

這種角色轉(zhuǎn)變，必然伴隨著陣痛與掙扎。

第一個困局，是供需失衡凸顯。

近幾年，隨著勾地配套酒店模式成為主流，高端酒店的供給出現(xiàn)了嚴(yán)重過剩。舊時(shí)王謝堂前燕，飛入尋常百姓家，像希爾頓、萬豪這樣的奢華品牌已經(jīng)隨處可見。

粥少僧多、供需失衡的局面，使得地產(chǎn)酒店的日子并不好過。

圖源：str

即便是太古、九龍倉這樣的大型房企，其旗下酒店也無法避免價(jià)格戰(zhàn)的沖擊。

就比如九龍倉置業(yè)，其在業(yè)績公告中指出，盡管酒店業(yè)務(wù)收入上升6%，但內(nèi)地酒店市場仍表現(xiàn)偏軟，長沙柏悅酒店和瑪珂酒店的虧損收窄，營業(yè)盈利仍僅達(dá)到收支平衡。

隨著地產(chǎn)市場從快速增長階段轉(zhuǎn)向成熟、飽和階段，高端酒店市場的增長模式，由過去的新增開發(fā)轉(zhuǎn)向?qū)ΜF(xiàn)有資產(chǎn)的重新定位和優(yōu)化。

這種轉(zhuǎn)變意味著，酒店資產(chǎn)易主頻率加快，投資者和開發(fā)商尋求通過收購、重塑和再定位現(xiàn)有酒店來尋找增長點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，富力68家酒店資產(chǎn)包中，有17家酒店處于流拍階段，44家尚未掛拍，7家已經(jīng)通過司法拍賣或轉(zhuǎn)讓完成處置，基本都低于評估價(jià)，最多甚至打到六折以內(nèi)。

第二個困局，是運(yùn)營能力薄弱。

當(dāng)前，伴隨國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入緩行周期，酒店投資市場格局發(fā)生重大變化，增量資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為存量資產(chǎn)運(yùn)營。

地產(chǎn)酒店也需要回歸酒店作為經(jīng)營性資產(chǎn)的投資邏輯，尋找新的支點(diǎn)，來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。

即便是太古、九龍倉這樣的巨頭，其酒店業(yè)務(wù)也面臨著運(yùn)營能力的考驗(yàn)。

太古酒店依賴商業(yè)協(xié)同效應(yīng)，九龍倉酒店依賴核心區(qū)域客流，一旦這些外部支撐減弱，運(yùn)營短板便會暴露。

而越秀恰恰印證了運(yùn)營能力的重要性。

其核心酒店項(xiàng)目通過客房翻新、餐飲IP打造、客群精細(xì)化運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)了房價(jià)和入住率的雙重提升；

服務(wù)式公寓則通過優(yōu)化長短租比例、提升外籍客群服務(wù)體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)盈利。

這說明，地產(chǎn)酒店要實(shí)現(xiàn)突圍，必須擺脫地產(chǎn)思維的束縛，建立酒店運(yùn)營思維，將運(yùn)營放在核心位置，通過精細(xì)化運(yùn)營提升盈利能力。

第三個困局，就是資產(chǎn)過重。

地產(chǎn)酒店的核心痛點(diǎn)，始終是重資產(chǎn)。酒店項(xiàng)目投資大、回收周期長，動輒數(shù)十億的投入，加上后續(xù)的運(yùn)營成本、人力成本，對地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力提出了極高要求。

2025年，地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境依然緊張，三大巨頭的酒店業(yè)務(wù)，都面臨著去杠桿與保盈利的兩難抉擇。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，九龍倉置業(yè)2025年債務(wù)凈額減少22億港元至320億港元，債務(wù)水平降至上市以來最低，酒店業(yè)務(wù)雖實(shí)現(xiàn)盈利，但盈利規(guī)模有限，難以成為公司的核心盈利引擎。

越秀房產(chǎn)基金雖然通過精細(xì)化運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)了酒店業(yè)務(wù)的穩(wěn)步盈利，但也未進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

盡管面臨諸多陣痛，但2025年三大房企的酒店業(yè)務(wù)表現(xiàn)，還是讓行業(yè)看到了地產(chǎn)酒店轉(zhuǎn)型的希望。

地產(chǎn)酒店下半場，如何擁抱市場？

僅靠“地產(chǎn)+酒店”的協(xié)同效應(yīng)、并不能成為地產(chǎn)酒店實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)增長的根基，地產(chǎn)酒店想要“穩(wěn)增長”，還需要更為長遠(yuǎn)的運(yùn)營策略。

當(dāng)酒店由附屬品變?yōu)橥顿Y品，地產(chǎn)酒店又來到了新的十字路口，如何盤活資產(chǎn)、提升經(jīng)營、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，成為當(dāng)前所有地產(chǎn)酒店亟需思考的問題。

高端存量酒店物業(yè)也在持續(xù)釋出。作為曾經(jīng)地產(chǎn)皇冠上最耀眼的明珠，高端酒店正成批地出現(xiàn)在拍賣平臺上。

房地產(chǎn)多元化發(fā)展必然會讓一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為酒店物業(yè)，也會讓一些過去存在經(jīng)營問題的酒店物業(yè)迎來新生，這對地產(chǎn)酒店也是一個非常好的機(jī)會。

近年來，地產(chǎn)酒店通過多種方式尋求新的業(yè)績突破口，向著多元化、精細(xì)化、專業(yè)化的方向發(fā)展。

而越秀正是抓住了短租公寓這一細(xì)分賽道的機(jī)遇。

廣州IFC雅詩閣服務(wù)公寓 圖源：攜程

越秀旗下的廣州IFC雅詩閣服務(wù)公寓，深耕外籍客群，優(yōu)化長短租比例，全年平均入住率達(dá)到91.5%，連續(xù)十年穩(wěn)居雅詩閣集團(tuán)中國區(qū)第一。

值得一提的是，隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場的不斷完善，酒店資產(chǎn)的證券化程度將不斷提升，REITs將成為酒店資產(chǎn)退出的核心通道，幫助房企盤活存量資產(chǎn)、減輕現(xiàn)金流壓力。

近日，海珠城發(fā)宣布廣州朗豪酒店REITs正式啟動，標(biāo)志著廣州首單以五星級酒店為底層資產(chǎn)的公募REITs正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段。

從太古的高端布局、九龍倉的資產(chǎn)優(yōu)化，到越秀的差異化突圍，我們可以看到，地產(chǎn)酒店的破局，從來不是一蹴而就的，而是需要擺脫地產(chǎn)思維的束縛，聚焦核心能力的提升，在精細(xì)化運(yùn)營、差異化競爭、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中，尋找適合自己的發(fā)展路徑。

2026年，行業(yè)洗牌仍將繼續(xù)，地產(chǎn)酒店的轉(zhuǎn)型步伐也將加快。

期待更多地產(chǎn)酒店能夠看清行業(yè)趨勢，找準(zhǔn)自身定位，走出屬于自己的突圍之路。