來(lái)吃瓜！今天，帶大家“打假”一場(chǎng)土拍

前兩天，杭州風(fēng)風(fēng)火火搞了場(chǎng)土拍。

一塊位于火車東站旁，一線臨運(yùn)河的宅地， 成交樓面價(jià)44985元/㎡，溢價(jià)率51.08%。

這次土拍到底有多火？

土拍結(jié)束后，我一朋友連著給我發(fā)了兩條信息：

一條就是“杭州土拍爆了”的新聞。

另一條則是他交了10萬(wàn)塊，落位杭州一套新房的截圖。

實(shí)話實(shí)說(shuō)，我寫這篇文章是有私心的。

希望借著杭州往期的真實(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，做一波“打假”，去一去這場(chǎng)土拍的水分。

讓我的朋友拿回十萬(wàn)塊錢。

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杭州這次的土拍到底好不好？

普普通通！

我相信大家看到“溢價(jià)率50%”這些字眼的時(shí)候，一定以為開發(fā)商拿地情緒高漲，杭州地價(jià)瘋狂上躥，市場(chǎng)就要繃不住了。

真實(shí)情況恰恰相反。

看似溢價(jià)上漲，實(shí)則地價(jià)下降。

這里，我整理此宗宅地周邊近兩年來(lái)的土拍情況：

2024.2.27 ，濱江·翡翠嘉運(yùn)府，拿地價(jià)36240元/㎡，溢價(jià)率24.44%；

2024.7.23，濱江·翡翠錦和府，拿地價(jià)35524元/㎡，溢價(jià)率22.55%；

2024.11.15，濱江·錦上萬(wàn)象府，拿地價(jià)40479元/㎡，溢價(jià)率35.3% ；

2025.2.20，大家·詠印明廬，拿地價(jià)47485元/㎡，溢價(jià)率54.04%；

2025.3.25，綠城招商·翠隱江粼軒，拿地價(jià)40246元/㎡，溢價(jià)率43.4% ；

2025.6.5，華潤(rùn)置地·元起觀潮，拿地價(jià)50683元/㎡，溢價(jià)率72.48% ；

2026.3.6，此宗地塊，拿地價(jià)44985元/㎡，溢價(jià)率51.08%。

簡(jiǎn)單做成一個(gè)折線圖，大致呈現(xiàn)如下走勢(shì)。

此次土拍樓面價(jià)相比近兩年往期價(jià)格，僅能排到歷史第三。

此次土拍樓面價(jià)相比上一次，下降約5700元/㎡。

以下，再附一些個(gè)人觀點(diǎn)。

僅以我個(gè)人出發(fā)： 這塊地的綜合素質(zhì)高于往期地塊。

與西南的這些宅地相比，它坐擁南向的一線運(yùn)河風(fēng)景。

與北面的宅地相比，它離鐵路更遠(yuǎn)。

同時(shí)，這塊宅地的容積率為2.2，是這些宅地里面最低的，天然更適合做疊墅等低密形態(tài)的產(chǎn)品，那么 也意味著天然能賣出更高的價(jià)格。

根據(jù)以上信息，杭州今年第一次土拍的風(fēng)向可能就得變一變。

我這里提供兩個(gè)版本。

常規(guī)版本：杭州馬年第一拍，平淡出讓。

如“爆了”的夸張版本：杭州土拍市場(chǎng)，頹勢(shì)止不住了…

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老黃我，也不是純粹的黑子。

咱們?cè)挿謨深^，前面已經(jīng)從近兩年的市場(chǎng)，理性分析了一波杭州的土拍含金量。

接下來(lái)，咱們?cè)購(gòu)娜值慕嵌龋创贾莸氖袌?chǎng)。

杭州市場(chǎng)到底好不好？

我給一個(gè)很多人都不愿意相信和接受的答案： 簡(jiǎn)直不要太好！

看了那么多城市， 深圳、廣州、南京、成都……杭州的新房市場(chǎng)絕對(duì)是最好的。

具體體現(xiàn)在哪里？

杭州的新房是真的會(huì)漲價(jià)。

光看前面的那張土拍走勢(shì)圖，我們都可以發(fā)現(xiàn)兩年以來(lái)市場(chǎng)明明在下行/企穩(wěn)，杭州的新房?jī)r(jià)格跟竄火箭一樣。

地價(jià)最低點(diǎn)35524元/㎡。

地價(jià)最高點(diǎn)50683元/㎡。

漲了約15000元/㎡。

咱們?cè)賮?lái)看 杭州全局各個(gè)板塊新房的漲價(jià)情況 （僅供參考）：

奧體，從4.6萬(wàn)/㎡漲到9萬(wàn)/㎡；

城東，從4.65萬(wàn)/㎡漲到6.1萬(wàn)/㎡；

市北，從3.95萬(wàn)/㎡漲到5萬(wàn)/㎡；

未科，從3.6萬(wàn)/㎡漲到4.8萬(wàn)/㎡。

——圖片來(lái)源小胖，在此感謝。

不光如此，杭州新房的套均面積越做越大。

2021年，杭州新房住宅套均成交面積約115㎡。

2025年，杭州新房住宅套均成交面積約139㎡。

新房套均面積漲了24㎡。

那么，杭州一套新房的總價(jià)不得幾十萬(wàn)上百萬(wàn)地往上漲！？

但，杭州新房的建筑規(guī)則大體沒有變動(dòng)。

廣州、南京、成都等城市，為了把新房賣出去，早就把建筑規(guī)則給改了。

也就是大家耳熟能詳?shù)模?第四代宅。

第四代的本質(zhì)就是提高得房率。

原本80㎡的房子，實(shí)際使用面積能做100㎡。

原本100㎡的房子，實(shí)際使用面積能做到120㎡。

所以，廣州、南京、成都這些城市現(xiàn)在最流行的就是120㎡的大四房，餐客廳比傳統(tǒng)160㎡住宅還要闊氣！

其它城市，得房率超過100%。

杭州，得房率還在85-95%徘徊。

這才是杭州最牛逼的地方！

其它城市，早就在想盡辦法偷偷給你贈(zèng)送面積，變相地降價(jià)。

杭州，硬到不行！

單價(jià)要漲！

套均面積要漲！

贈(zèng)送面積是什么玩意？沒聽過！

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很多人都不能理解，杭州新房市場(chǎng)為啥這么硬？

老黃認(rèn)為這壓根是市場(chǎng)邏輯的區(qū)別。

杭州新房市場(chǎng)，就是純粹的奢侈品邏輯。

在這兒給大家掰扯掰扯杭州新房的奢侈品邏輯。

1、杭州的新房，獨(dú)一檔的性感。

先看幾張圖片。

以上，是杭州總價(jià)三四百萬(wàn)的新房。

具體說(shuō)一下尺寸：超70米寬的大門，5米的架空層，自帶下沉式庭院會(huì)所……

你再看看人家的外立面：線條鋁板+全玻璃幕墻，極高的窗墻比……

杭州三四百萬(wàn)的新房，放在廣州等城市大概是千萬(wàn)級(jí)別的品質(zhì)。

杭州新房的質(zhì)感，在全國(guó)范圍內(nèi)都是獨(dú)一檔。

（這里面大概可能是因?yàn)楹贾菔蔷G城的大本營(yíng)的原因，哪怕是保利、越秀、建發(fā)這些開發(fā)商在其它地方新房都造得一般般，來(lái)了杭州比綠城還卷。）

2、杭州新房總價(jià)，凡人莫觸。

根據(jù)杭州2025年主城四區(qū)的新房總價(jià)分布情況，我們能看出很多信息。

300萬(wàn)以內(nèi)新房，僅占5%： 剛需幾乎買不到新房。

1000萬(wàn)以上新房，占15%： 有錢人的狂歡。

這就是杭州新房市場(chǎng)現(xiàn)狀。

只有手握七八百萬(wàn)的買房人，才夠資格去看新房。

咱們還是以火車東站附近的新房為例：

2021年，火車東站新房單價(jià)4.65萬(wàn)/㎡，面積100-140㎡， 新房門檻在500萬(wàn)內(nèi)。

2025年，最貴的新房元起觀潮單價(jià)7.5萬(wàn)/㎡，面積225㎡起， 新房門檻在1600萬(wàn)。

5年時(shí)間，買房門檻漲了1000萬(wàn)。

這是多少人的幾輩子？

這就是杭州的新房。

只做好的，只做貴的。

這不就是奢侈品嗎？

那么，誰(shuí)在買杭州的奢侈品新房？

3、浙江人是真的有錢。

閑來(lái)無(wú)事的時(shí)候，我曾統(tǒng)計(jì)過杭州某千萬(wàn)級(jí)豪宅的客戶畫像。

今天不藏拙，直接分享給大家。

根據(jù)我統(tǒng)計(jì)的案例：

杭州本土人購(gòu)置新房豪宅，僅占24%；

溫州人購(gòu)置杭州新房豪宅，占25%，比杭州人還多；

金華人購(gòu)置杭州新房豪宅，占10%；

溫州人、金華人、紹興人、寧波人、臺(tái)州人……撐起了杭州的新房市場(chǎng)。

所以，為啥杭州的新房能走奢侈品邏輯？

杭州，是浙江的杭州。

浙江居民的人均可支配收入僅次于北京和上海。

你去問一下浙江的朋友，哪個(gè)不想在杭州買套房？

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杭州市場(chǎng)后續(xù)怎么走？

咱們大概可以根據(jù)以下幾個(gè)維度，做個(gè)參考：

1、杭州這座城市的基本盤。

下表是我讓ai總結(jié)的杭州近五年來(lái)的人口、GDP、人均可支配收入、上市公司數(shù)量情況。

整體情況穩(wěn)中向好，長(zhǎng)期來(lái)看杭州市場(chǎng)是值得期待的。

但是，沒有特別猛的變量，整體基本盤只能說(shuō)是穩(wěn)定。

2、杭州二手房成交情況。

2025年，杭州二手房總成交約8.8萬(wàn)套，平均單月成交7300套。

本月以來(lái)，杭州二手房日均成交約200套，按照此趨勢(shì)本月成交量約6000套， 不及去年的平均值。

3、杭州土拍市場(chǎng)成交情況。

正如前面的分析，杭州的地價(jià)波動(dòng)向下。

4、供地情況。

2023年，杭州涉宅用地供應(yīng)約7789畝；

2024年，杭州涉宅用地供應(yīng)約4228畝；

2025年，杭州涉宅用地供應(yīng)約5167畝；

可見， 杭州并不甘心于供地的縮減。

再來(lái)看一個(gè)細(xì)節(jié)：本次土拍當(dāng)天，杭州又有新的宅地掛牌。

賣地的小心思，一點(diǎn)也藏不住。

5、滬七條影響。

自滬七條發(fā)布以來(lái)，上海2月末的新房線上咨詢量環(huán)比漲了接近200%，二手房單日成交量超千套，已經(jīng)在發(fā)力。

隨著上海限購(gòu)的逐漸放寬，對(duì)周邊的虹吸作用只會(huì)愈發(fā)明顯。

如今，上海的政策工具箱仍有余力，杭州的底牌已經(jīng)不多了。

杭州接下來(lái)的市場(chǎng)怎么走，得看浙江人能不能繼續(xù)給力。

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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