歷史建筑保護(hù)利用的產(chǎn)權(quán)認(rèn)知

歷史建筑保護(hù)利用

內(nèi)容導(dǎo)讀：產(chǎn)權(quán)作為歷史建筑保護(hù)利用的核心環(huán)節(jié)，是資產(chǎn)管理的核心，也是處理利益沖突、合理利用的基礎(chǔ)。明確界定、約束與規(guī)范行為規(guī)則，引導(dǎo)人們的權(quán)衡選擇，推動(dòng)資源的優(yōu)化配置，鼓勵(lì)創(chuàng)新嘗試，深化文物保護(hù)利用體制機(jī)制改革，推動(dòng)歷史建筑保護(hù)利用的可持續(xù)發(fā)展。

文/徐進(jìn)亮

一、引 言

歷史建筑作為歷史長(zhǎng)河保留下來(lái)的物質(zhì)遺存，體現(xiàn)了一種延續(xù)歷史文化、藝術(shù)價(jià)值的特殊意義。歷史建筑畢竟經(jīng)歷了長(zhǎng)年的風(fēng)吹雨打，年久失修、破損不堪的情況較為普遍，在現(xiàn)代社會(huì)城市建設(shè)更新中成為“另類”存在，其保護(hù)利用的沖突現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，主要表現(xiàn)為規(guī)模拆除或過(guò)度利用。正如2018年中央兩辦《關(guān)于加強(qiáng)文物保護(hù)利用改革的若干意見(jiàn)》中指出的：“當(dāng)前，面對(duì)新時(shí)代新任務(wù)提出的新要求，文物保護(hù)利用不平衡不充分的矛盾依然存在，文物資源促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作用仍需加強(qiáng)。”

二、產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)規(guī)則

解決問(wèn)題的前提是要找到產(chǎn)生問(wèn)題沖突的根源。歷史建筑承載蘊(yùn)含著特殊的歷史文化信息和價(jià)值，但歷史建筑占據(jù)的地段往往優(yōu)越稀缺，帶來(lái)建筑空間有限、配套堪憂、實(shí)用性不夠的問(wèn)題。因此，除了一些必須保護(hù)的重點(diǎn)文物建筑以外，城市管理者需要面臨權(quán)衡——“是保全這些特殊歷史文化信息與價(jià)值、放棄稀缺地段，還是舊城改造推平重建、放棄歷史建筑或街區(qū)”。由于土地財(cái)政的快速發(fā)展，城市管理者通常選擇“能拆就拆”。如果“不能拆”，要么選擇“不理”，等待老建筑破敗不堪，自然淘汰；要么選擇“用足”，拼命挖掘歷史建筑特殊價(jià)值與社會(huì)影響，用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)。帶來(lái)的結(jié)果是老街人滿為患，古城嚴(yán)重商業(yè)化，文化遺產(chǎn)成為當(dāng)代人斂財(cái)?shù)墓ぞ撸瑖?yán)重影響歷史建筑本體以及環(huán)境保護(hù)管理。

如何做到合理平衡？我們需要認(rèn)識(shí)到歷史建筑被拆除破壞或過(guò)度利用的根源，是其蘊(yùn)含的特殊信息價(jià)值與其所處的地段空間稀缺性所產(chǎn)生的選擇性沖突。這種沖突源于資源稀缺，各方利益人基于期望的額外收益和成本做出自身認(rèn)為的最優(yōu)抉擇。保羅·海恩闡述了經(jīng)濟(jì)學(xué)思維原理是所有社會(huì)現(xiàn)象均源于個(gè)體的行為與互動(dòng)，在這些活動(dòng)中人們基于期望的額外收益和成本進(jìn)行選擇。人們按照自己獨(dú)特的資源和能力，追逐特定目標(biāo)，對(duì)別人的利益與影響不管不顧。但是個(gè)體層面上的利益最大化，由于缺乏專業(yè)化的協(xié)調(diào)，到群體層面上就會(huì)產(chǎn)生互不兼容。事實(shí)上，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)社會(huì)中要實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)，一定要引入相互協(xié)調(diào)、退讓與合作的優(yōu)化思維。優(yōu)化是稀缺性約束下的選擇行為，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化需要參與協(xié)調(diào)來(lái)應(yīng)對(duì)，通過(guò)調(diào)整方案實(shí)現(xiàn)合作共贏。因而大部分社會(huì)互動(dòng)需要參與者解決利益沖突所依賴的合理方式最終是由一套清晰的、被參與者普遍接受并遵守的“規(guī)則”塑造的。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中最重要的規(guī)則就是“產(chǎn)權(quán)”。基于經(jīng)濟(jì)學(xué)思維，清晰界定產(chǎn)權(quán)，合理配置資源，協(xié)調(diào)交易費(fèi)用，能夠促進(jìn)現(xiàn)存稀缺資源的有效利用（使用效益）。產(chǎn)權(quán)明確界定誰(shuí)在法律上擁有什么、交換什么、限制什么，幫助人們澄清不同的選擇和機(jī)會(huì)。

三、產(chǎn)權(quán)的界定與約束

產(chǎn)權(quán)是由多項(xiàng)權(quán)利構(gòu)成的權(quán)利束，產(chǎn)權(quán)界定即將物品產(chǎn)權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能界定給不同的法人、自然人或團(tuán)體等主體，主要包括兩部分：第一是產(chǎn)權(quán)的歸屬關(guān)系（界定歸屬），對(duì)目標(biāo)對(duì)象現(xiàn)行法定產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、內(nèi)涵等進(jìn)行進(jìn)一步明確；第二是在明確產(chǎn)權(quán)歸屬的基礎(chǔ)上，對(duì)物品產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)過(guò)程的各權(quán)益主體之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系進(jìn)行界定（界定約束），對(duì)現(xiàn)行法定產(chǎn)權(quán)造成的外部性進(jìn)行制度設(shè)置，規(guī)范交易費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)外部效應(yīng)的內(nèi)在化。通過(guò)設(shè)置約束條件，提供合理的經(jīng)濟(jì)秩序、產(chǎn)生穩(wěn)定預(yù)期、減少不確定因素。

建立產(chǎn)權(quán)制度是為了在使用與配置稀缺資源的過(guò)程中，規(guī)范人與人之間責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。歷史建筑產(chǎn)權(quán)是以不動(dòng)產(chǎn)作為承載體實(shí)現(xiàn)的物權(quán)，是財(cái)產(chǎn)權(quán)在歷史建筑不動(dòng)產(chǎn)的具體化，具有一系列排他性的絕對(duì)權(quán)；權(quán)利人對(duì)其所有的不動(dòng)產(chǎn)具有完全支配權(quán)。

（1）按產(chǎn)權(quán)主體劃分，歷史建筑產(chǎn)權(quán)可以分為私有產(chǎn)權(quán)與公有產(chǎn)權(quán)。

（2）按物理狀況劃分，歷史建筑產(chǎn)權(quán)可以分為房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)，二者既可統(tǒng)一又可分離；類似于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，又有其特殊性。

（3）按權(quán)能性質(zhì)劃分，歷史建筑產(chǎn)權(quán)還可以分為所有權(quán)、用益權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、發(fā)展權(quán)以及相關(guān)聯(lián)的一系列權(quán)能。

其中最基本的是所有權(quán)，最常見(jiàn)的是用益權(quán)。“所有權(quán)”是整個(gè)產(chǎn)權(quán)制度的核心，一般具有絕對(duì)性、排他性、永續(xù)性三個(gè)特征。從產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來(lái)看，歷史建筑所有權(quán)主要分為私有產(chǎn)權(quán)、公有產(chǎn)權(quán)和混合產(chǎn)權(quán)。“用益權(quán)”是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權(quán)利，常見(jiàn)有使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、用益權(quán)、租賃權(quán)等。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，用益權(quán)的出現(xiàn)是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，能降低成本或增加效益，有助于稀缺資源充分利用。法理上，所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)可以分離，但在保護(hù)學(xué)界有一定的爭(zhēng)論。有些學(xué)者反對(duì)分離，有些學(xué)者支持分離。從實(shí)踐操作來(lái)看，產(chǎn)權(quán)分離總體上有利于歷史建筑的保護(hù)利用，出現(xiàn)弊端的原因主要是由于各方權(quán)責(zé)不夠細(xì)致清晰。拆分其所有權(quán)、使用權(quán)和監(jiān)督權(quán)時(shí)，必須明確界定各方利益人的權(quán)益與責(zé)任，建立有效歸屬機(jī)制。

出于對(duì)歷史建筑保護(hù)目的，世界上幾乎任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)都對(duì)歷史建筑的保護(hù)利用有嚴(yán)格的限制規(guī)定，在法理上屬于產(chǎn)權(quán)約束或產(chǎn)權(quán)限制。具體措施主要是：合理確定保護(hù)等級(jí)；制定保護(hù)規(guī)劃；嚴(yán)格控制建筑結(jié)構(gòu)、布局、功能、高度、體量、色彩、立面外形以及周邊環(huán)境要素等；對(duì)遺產(chǎn)功能、使用、修繕和改建的限制，例如產(chǎn)權(quán)人不得擅自遷移或拆除，所有權(quán)人具有管理保護(hù)歷史建筑責(zé)任等。這些保護(hù)限制對(duì)于使用者行為是一種約束，也是一種保護(hù)。只有讓使用者充分清晰了解到具體遺產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)于使用、處置、收益等的權(quán)利責(zé)任、限制條件、使用年期、鼓勵(lì)手段與處罰措施，才能一方面對(duì)損毀破壞的后果產(chǎn)生畏懼，另一方面也會(huì)放心使用，大膽投入資金，不至于束手束腳。這樣的舉措有助于引入更多市場(chǎng)化管理手段，鼓勵(lì)社會(huì)參與，引入社會(huì)資金。設(shè)置這些保護(hù)限制條件，提供合理的經(jīng)濟(jì)秩序，產(chǎn)生穩(wěn)定預(yù)期，減少不確定因素，降低交易費(fèi)用。但設(shè)置是否能夠合理，這就與政治制度結(jié)合在一起。科斯認(rèn)為“在交易成本大于零的情況下，由政府選擇某個(gè)最優(yōu)的初始產(chǎn)權(quán)安排，就可能使福利在原有的基礎(chǔ)上得以改善；并且這種改善可能優(yōu)于其他初始權(quán)利安排下通過(guò)交易所實(shí)現(xiàn)的福利改善。”這說(shuō)明產(chǎn)權(quán)制度本身的選擇、設(shè)計(jì)、實(shí)施和變革需要由政府來(lái)引導(dǎo)，也決定了成本的高低。1952年以后，許多城市歷史建筑被收歸國(guó)有，然后在不同團(tuán)體之間根據(jù)政治資源進(jìn)行分配，有些具有歷史藝術(shù)價(jià)值的建筑作為營(yíng)房倉(cāng)庫(kù)，有些歷史名人故居卻充斥著“七十二家房客”和無(wú)序進(jìn)行亂搭亂建；對(duì)歷史建筑有需求的人無(wú)法利用，而普通人卻將其作為一般建筑使用，且不能進(jìn)行自我調(diào)整，因?yàn)橹贫认拗平灰住Ｒ虼耍才c私有界定的不清晰導(dǎo)致嚴(yán)重的資源配置損失，甚至產(chǎn)生“租值消散”。在交易費(fèi)用大于零的條件下，不同的產(chǎn)權(quán)界定會(huì)帶來(lái)不同效率的資源配置結(jié)果。人類社會(huì)改善資源配置效率的進(jìn)步歷程是一個(gè)交易費(fèi)用不斷下降、資產(chǎn)租值不斷上升的過(guò)程。因此，歷史建筑產(chǎn)權(quán)界定與約束機(jī)制設(shè)置、變革和創(chuàng)新都會(huì)有一個(gè)不斷調(diào)整過(guò)程，以適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中歷史建筑保護(hù)與再利用的需要。

四、產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)化理解

歷史建筑在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)上不僅是物質(zhì)狀態(tài)（Building）下的反映，更是產(chǎn)權(quán)權(quán)能（Property rights）的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。Property指具有競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)濟(jì)物品，稱為“資產(chǎn)”。人們?cè)诶觅Y產(chǎn)時(shí)，必定要遵循一定的約束性規(guī)則。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為資源、資產(chǎn)與資本之間是有聯(lián)系，并且相互區(qū)分的。資源強(qiáng)調(diào)的是物質(zhì)對(duì)象的數(shù)量、質(zhì)量與使用價(jià)值，包括潛在與已知的，反映了物質(zhì)對(duì)象的自然性、效用性和稀缺性。資產(chǎn)強(qiáng)調(diào)的是資源的權(quán)屬以及未來(lái)收益形式，反映了資源的排他性、約束性和價(jià)值性。資本強(qiáng)調(diào)的是有效經(jīng)營(yíng)、優(yōu)化配置，提高盈利能力，以實(shí)現(xiàn)增值最大化，反映了資產(chǎn)的增值性、流動(dòng)性和擴(kuò)張性。三者存在著繼承性遞進(jìn)關(guān)系，需要一定條件才能推動(dòng)實(shí)現(xiàn)。資源關(guān)注“稀缺”、資產(chǎn)關(guān)注“產(chǎn)權(quán)”、資本關(guān)注“效益”。以資源為物質(zhì)基礎(chǔ)，在明晰產(chǎn)權(quán)后，對(duì)資源進(jìn)行量化評(píng)估，實(shí)現(xiàn)資源向資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，通過(guò)市場(chǎng)投資活動(dòng)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。如圖1所示。

圖1 資源－資產(chǎn)－資本的演化邏輯

當(dāng)前保護(hù)學(xué)界對(duì)歷史建筑的“資產(chǎn)”與“資本”的理解經(jīng)常混淆，尤其是在文物系統(tǒng)。2018年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)文物保護(hù)利用改革的若干意見(jiàn)》提出了“建立文物資源資產(chǎn)管理機(jī)制”，就是準(zhǔn)確把握“資產(chǎn)”的科學(xué)概念。

歷史建筑是前人遺留下來(lái)的珍貴財(cái)富，稀缺、有用且不可再生，屬于廣義的資源。文物資源反映的是物質(zhì)存在，體現(xiàn)其稀缺性和效用性。文物資產(chǎn)反映其權(quán)益，體現(xiàn)了排他性和約束性。利用就是在權(quán)益約束的前提下，實(shí)現(xiàn)效用的手段與方法。資產(chǎn)管理的核心內(nèi)容是建立完善的產(chǎn)權(quán)機(jī)制，解決的是產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以移轉(zhuǎn)，如何引導(dǎo)文物保護(hù)利用方向和使用功能延續(xù)或調(diào)整。所以，歷史建筑保護(hù)利用應(yīng)遵循保護(hù)文物資源、完善產(chǎn)權(quán)機(jī)制、推動(dòng)資產(chǎn)管理，需謹(jǐn)慎對(duì)待，甚至避免“資本化”。

五、歷史建筑產(chǎn)權(quán)管理

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)決定歷史建筑的最高和最佳利用，也會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行一定程度的調(diào)整，以滿足歷史建筑社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的充分體現(xiàn)。但是市場(chǎng)有時(shí)也出現(xiàn)失靈情況，因此需要政府采用制度或政策手段進(jìn)行調(diào)控管理。

1.管理越線

法律賦予了政府管理部門作為文化遺產(chǎn)“看守人”的角色，這是為了保護(hù)文化遺產(chǎn)這一社會(huì)的共同財(cái)產(chǎn)，體現(xiàn)社會(huì)利益取向。法律同時(shí)也賦予了法人和公民對(duì)其所有的不動(dòng)產(chǎn)或用益物權(quán)的相關(guān)權(quán)利，體現(xiàn)保護(hù)一切合法財(cái)產(chǎn)的憲法精神。如果兩者的界線未能明確，公共利益與合法產(chǎn)權(quán)利益、文化遺產(chǎn)的保護(hù)權(quán)利與公民和法人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的矛盾就會(huì)產(chǎn)生，甚至面臨相互對(duì)立的處境。產(chǎn)權(quán)人想對(duì)歷史建筑進(jìn)行維修改造，通常會(huì)受到保護(hù)團(tuán)體或政府部門的干涉。例如，湖南岳陽(yáng)張谷英村被公布為重點(diǎn)文物保護(hù)單位后，其遺產(chǎn)價(jià)值也就被界定為公共利益，政府部門行使保護(hù)權(quán)力，以致發(fā)生了村民張?jiān)侔l(fā)因擅自修繕自己的危房而被拘留的事件。

歷史建筑有“公共性”特性。無(wú)論出于何種原因，關(guān)注歷史建筑的個(gè)人和群體很多，很難做到私有物品的排他性。所謂非排他性是指對(duì)物品的自由消費(fèi)或限制其他消費(fèi)者對(duì)物品的消費(fèi)是困難的，或是不可能的。如何避免這種對(duì)立，科斯認(rèn)為解決這種情況的根源還是要明晰產(chǎn)權(quán)界定，確定相關(guān)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)政府、產(chǎn)權(quán)人和利益相關(guān)之間利益和成本的相互協(xié)調(diào)補(bǔ)充。

目前，中國(guó)歷史建筑產(chǎn)權(quán)限制（保護(hù)限制）的規(guī)定仍然不夠細(xì)致。模糊地帶與交叉地帶比較多。管理部門公權(quán)的自由裁量權(quán)過(guò)大，甚至有管理部門根本不了解自身的職責(zé)范圍。比如，某一地區(qū)對(duì)歷史建筑是否能夠轉(zhuǎn)讓給私有產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)生爭(zhēng)議，原因是會(huì)給管理部門介入遺產(chǎn)建筑的保護(hù)帶來(lái)困難。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后，管理部門只能從歷史文化保護(hù)角度提出指導(dǎo)性意見(jiàn)，但不能強(qiáng)制產(chǎn)權(quán)所有者接受，甚至提出“當(dāng)產(chǎn)權(quán)所有者與政府在遺產(chǎn)建筑再利用方式上出現(xiàn)意見(jiàn)分歧時(shí)，允許政府通過(guò)市場(chǎng)尋找更有效率的使用者”。從法律角度來(lái)看，歷史建筑發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，管理部門是否能對(duì)歷史建筑的使用、經(jīng)營(yíng)、處置權(quán)等進(jìn)行干涉，是在轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生時(shí)按照契約方式相互規(guī)范權(quán)利義務(wù)而確定。類似于政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，列明詳細(xì)的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確要求開(kāi)發(fā)商不得突破或違反用地規(guī)劃指標(biāo)。不接受則契約不成立，與是否可以轉(zhuǎn)讓無(wú)關(guān)。一旦出現(xiàn)分歧，應(yīng)根據(jù)契約約定的處理爭(zhēng)議途徑解決。如果政府可以責(zé)令合法的產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移或分離，那就是走入涉及公權(quán)侵犯私權(quán)的另一個(gè)極端。一個(gè)成熟的法治社會(huì)，政府部門要嚴(yán)格按照法律規(guī)定的范圍內(nèi)執(zhí)行職責(zé)，法無(wú)授權(quán)不可為。

2.管理缺位

我國(guó)歷史建筑管理組織模型是一種層級(jí)形態(tài)的組織結(jié)構(gòu)，即歷史建筑管理權(quán)是通過(guò)行政授權(quán)層層傳達(dá)至下級(jí)。但是，這種權(quán)力代理容易致使權(quán)力的流失與目標(biāo)的嬗變，最直接的表現(xiàn)案例就是天津市五大道歷史街區(qū)拆遷事件。盡管有歷史建筑保護(hù)志愿團(tuán)隊(duì)嚴(yán)格保護(hù)，也有全國(guó)歷史建筑保護(hù)專家的強(qiáng)烈呼吁，但這一系列行為都無(wú)法阻止歷史建筑的毀滅。其主要原因就是管理方不作為導(dǎo)致管理的失靈，追責(zé)時(shí)卻找不到明確的管理責(zé)任方。比如，上海某一歷史街區(qū)建筑群為住宅用途的公房產(chǎn)權(quán)，一些租戶私自改變用途，將其出租給商家進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，游客與噪聲影響到相鄰住戶，引起糾紛。這個(gè)實(shí)例就是用益權(quán)的濫用，真正受益者是公房原租戶與承租人商家，而受損者是相鄰關(guān)系人與所有權(quán)人。公房原租戶改變用途實(shí)際背離了與所有權(quán)人的契約，卻未受到限制或懲罰；同時(shí)影響了相鄰關(guān)系人利益，也未給予合適補(bǔ)償。在這個(gè)實(shí)例中，所有權(quán)人缺位，沒(méi)有維護(hù)自身的合法權(quán)益，變相縱容了使用者改變用途或增加租金收益。同時(shí)管理者缺位，沒(méi)有維護(hù)合法的產(chǎn)權(quán)關(guān)系管理，沒(méi)有對(duì)私自改變用途的使用者進(jìn)行追究，也沒(méi)有維護(hù)社會(huì)公正，為相鄰關(guān)系人爭(zhēng)取合法利益。

還有一種現(xiàn)象也要注意。在實(shí)際使用中，使用者在名義上未改變用途，而是在中小類用途上進(jìn)行調(diào)整。例如同樣屬于商業(yè)用途，由“心靈書(shū)屋”轉(zhuǎn)為“咖啡語(yǔ)茶”。咖啡店有時(shí)會(huì)提供一些熱食，需要火源或強(qiáng)電，對(duì)于沒(méi)有做過(guò)專門防火處理的老建筑可能造成極大風(fēng)險(xiǎn)。一旦引起火災(zāi)，損失是無(wú)法估量的，正如2014年云南獨(dú)克宗古城大火。這種違規(guī)現(xiàn)象更加隱蔽，對(duì)歷史建筑本體及其環(huán)境的破壞與完全改變用途是一樣的。因此在產(chǎn)權(quán)界定時(shí)，必須明確同一用途的中小類別，同時(shí)限制不得改變。管理者一旦發(fā)現(xiàn)要及時(shí)制止，不能由于大類未改變則認(rèn)為合法。

目前，產(chǎn)權(quán)管理通常針對(duì)歷史建筑所有者和相關(guān)利益人。然而在實(shí)踐保護(hù)中，實(shí)施管理的監(jiān)督方的越線或缺位引發(fā)的矛盾絕對(duì)不比產(chǎn)權(quán)糾紛少。因此，對(duì)管理者的權(quán)力與職責(zé)的界定與限制管理也是歷史建筑產(chǎn)權(quán)機(jī)制的一部分。

六、結(jié) 論

歷史建筑的特性決定了其保護(hù)利用的復(fù)雜性。使用者的積極性與使用效率需要一個(gè)完善及有效的產(chǎn)權(quán)機(jī)制來(lái)保證，這是實(shí)現(xiàn)歷史建筑有效保護(hù)和合理利用的基礎(chǔ)。歷史建筑產(chǎn)權(quán)關(guān)系見(jiàn)圖2所示。

圖2 歷史建筑產(chǎn)權(quán)關(guān)系圖

總之，經(jīng)濟(jì)學(xué)要求人類建立與遵守規(guī)則的普遍思維。產(chǎn)權(quán)作為經(jīng)濟(jì)規(guī)則中最重要的部分，也是資源資產(chǎn)管理的核心。明確界定誰(shuí)在法律上擁有什么能夠幫助我們澄清不同的選擇和機(jī)會(huì)。在自愿的前提下，產(chǎn)權(quán)以及衍生權(quán)益可以進(jìn)行交易與分離，獲取更大效益。

歷史建筑保護(hù)利用的最終目標(biāo)正是要充分發(fā)揮其最大效益，包括生態(tài)環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。產(chǎn)權(quán)越是復(fù)雜，越要謹(jǐn)慎，越是要明確留給產(chǎn)權(quán)人多少屬于自己空間，且不能隨意變動(dòng)。正如蘇州古建專家鄭志然先生所言：“古建筑中很多也不能動(dòng)或者不屬于我的，都不要緊；但也要明確告訴什么是屬于我的，哪怕只有一個(gè)小房間；報(bào)修時(shí)需要提供哪些材料可以通過(guò)審批，講清楚就行”。本文認(rèn)為，這就是產(chǎn)權(quán)存在的意義，也是歷史建筑保護(hù)與利用的實(shí)踐工作中利用者與投資者最大的顧慮之一。因此，明確的產(chǎn)權(quán)界定、約束限制以及管理機(jī)制就是推動(dòng)歷史建筑市場(chǎng)轉(zhuǎn)移行為（社會(huì)參與）的前提，也是國(guó)家文物資源資產(chǎn)管理的核心，還是實(shí)現(xiàn)歷史建筑合理利用與可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

（本文作者：徐進(jìn)亮：教授級(jí)高工，東南大學(xué)建筑遺產(chǎn)保護(hù)教育部重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室特聘研究員、蘇州大學(xué)文化遺產(chǎn)“一帶一路”聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室特聘研究員。本文入編《中國(guó)民族建筑學(xué)術(shù)論文特輯2024》）

（本文經(jīng)作者授權(quán)，中國(guó)民族建筑研究會(huì)信息宣傳部整理、編輯，更多精彩內(nèi)容敬請(qǐng)期待下期